Форма сделок с объектами недвижимости

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в пись­менной форме путем составления единого документа, который должен:

1. выражать содержание сделки (ее условия);

2. быть подписан одним лицом (при односторонней сдел­ке) или двумя или более лицами (при двух- или многосто­ронних сделках) или уполномоченными их представителями;

3. быть удостоверен нотариально в предусмотренных за­коном случаях или по соглашению сторон, а подписи долж­ностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

4. зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

Основные виды сделок с недвижимостью: аренда, за­лог, наследование, дарение, купля-продажа, доверитель­ное управление, постоянное пользование, полное хозяй­ственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация.

Аренда — это право пользоваться чужой недвижимо­стью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нани­мателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничива­ется, или могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объ­ектов.

Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сда­вать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяют­ся договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в ко­тором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его исте­чения при условии внесения арендатором всей обуслов­ленной договором выкупной цены.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у опреде­ленного им продавца и предоставить арендатору это иму­щество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и про­давца. Договором финансовой аренды может быть преду­смотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущест­ва осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодер­жателя к должнику (залогодателю). Другими словами, ипо­тека — это кредит, полученный под залог недвижимости

Ипотекой признается залог предприятия, строения, зда­ния, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечи­вает обязательство, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательств залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной недвижимо­сти. Имущество, на которое установлена ипотека, остает­ся во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследст­ву к другим лицам в соответствии с завещанием или за­коном.

Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имуществен­ных злоупотреблений установлены запреты и ограниче­ния на дарение государственного и муниципального иму­щества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение госу­дарственным служащим, работникам лечебных и воспи­тательных учреждений. Установлены специальные пра­вила, допускающие отмену дарения, в том числе ввиду обхода законодательства о банкротстве.

В качестве специального вида дарения действуют слу­чаи пожертвований в общеполезных целях. Использова­ние пожертвованного имущества не в соответствии с ука­занной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.

Мена. В соответствии с договором мены каждая из сто­рон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена тради­ционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфи­ческие вопросы мены: порядок возмещения разницы в це­нах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.

Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение прежде всего в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. По договору до­верительного управления имуществом одна сторона (учре­дитель управления) передает другой стороне (доверитель­ному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляюще­му. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как довери­тельная собственность(траст).

Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, переда­ваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, от­дельные объекты, относящиеся к недвижимому имущест­ву и другие виды имущества.

Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключа­ется на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и за­ключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается в интересах соб­ственника, когда он сам не может выразить свою волю (не­дееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).

Действующее законодательство предусматривает су­щественные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.

Безвозмездное пользование имуществом. Современ­ное законодательство сняло все ограничения по безвоз­мездному пользованию имуществом. Имеется широкая возможность заключать договора безвозмездного пользо­вания имуществом, согласно которым ссудодатель обязу­ется передать или передает вещь в безвозмездное времен­ное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Страхование. Страхование имущества производит­ся на случай его утраты (гибели), недостачи или пов­реждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обус­ловленную договором плату (страховую премию) при на­ступлении предусмотренного в договоре события (стра­хового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобрета­телю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе.

Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имуще­ства. При отсутствии этого условия договор недействи­телен.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой прода­вец обязуется передать товар в собственность покупате­ля, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора про­дажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объек­та продажи диктуют жесткие требования к форме до­говора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие осо­бые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

С марта 1996 г. законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещений: это два вида ренты — постоянная и по­жизненная и пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собст­венность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содер­жание получателя ренты. Для ренты в Кодексе установ­лены нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.

Рента является одним из способов установления за­лога имущества по закону, так как получатель ренты име­ет залоговое право в отношении отчуждаемого имущест­ва, в обеспечении договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по на­следству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если полу­чателями являлись два лица и более — до смерти послед­него из них (при этом переживший всех получатель рен­ты получит ее в полном объеме).

Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иж­дивением. По данному договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять по­жизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматривают­ся периодические платежи, то они не могут быть мень­ше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также иметь в виду, что оплату налога на иму­щество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.

Дата добавления: 2014-01-04