Основные этапы и принципы оценки объектов недвижимости

Под оценкой недвижимости понимается определение текущего суммарного стоимостного эквивалента его эле­ментов (зданий, сооружений, земельных участков, обо­рудования и т. д.).

Оценка стоимости иму­щества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесения в уставный капитал акционерного общества, дарения, наследования (для ис­числения налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды –выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

4. Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Рис. Взаимосвязь принципов оценки объектов недвижимости

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

- Принцип полезности. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику.

Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

- Принцип замещения. Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью.

- Принцип ожидания. говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающего дохода;

- сбалансированности;

- оптимального размера;

- экономического разделения прав.

- Принцип остаточной продуктивности земли. Стоимость земли определяется на основе остатка дохода предприятия после того, как будут оплачены такие факторы производства, как труд, капитал, предпринимательская способность.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

- Принцип вклада (предельной продуктивности) выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора.

Например, если ремонт квартиры требует затрат в раз­мере $5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $12 тыс., то вклад ремонта равен $7 тыс. и ремонт целесообразен – позитивный вклад. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость возрастает на $20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен- негативный вклад.

- Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства (капитала и труда к земле) чистая прибыль будет увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача, хотя и продолжает расти, но замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше прироста затрат на добавленные ресурсы.

- Принцип сбалансированности. Любому объекту оценки соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная прибыль, а, значит, и максимальная стоимость объекта недвижимости. Все факторы производства должны быть сбалансированы.

- Принцип оптимального размера. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры. Оптимальный размер – размер, обеспечивающий максимальную стоимость объекта оценки.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

- Принцип экономического разделения прав. Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи).

3. Принципы, связанные с рыночной средой (характеристиками внешней среды) определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из сле­дующих позиций:

- Принцип соответствия. Объект оценки имеет максимальную стоимость только тогда, когда он полностью соответствует требованиям рынка, т.е.объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожидани­ям.

Квартира «хрущевка» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества.

- Принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости множества факторов, наиважнейшим из которых является качество его местоположения — близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфра­структуре. Изменения в окружающей среде могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов. Сам объект недвижимости также влияет на стоимость окружающих его объектов.

- Принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимо­сти недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов.

- Принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предприни­мателей.

- Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости не является постоянной величиной. Она изменяется под воздействием внутренних факторов и окружающей среды. Поэтому стоимость недвижимости всегда определяется на конкретную дату – дату оценки.

Дата добавления: 2014-01-04