Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта

Расходы по эксплуатации объекта, или операционные расходы – это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Они подразделяются на:

¨ постоянные расходы;

¨ переменные расходы;

¨ расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно в эту позицию включают налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости и некоторые эксплуатационные расходы.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, но следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

¨ расходы на управление;

¨ расходы по заключению договоров аренды;

¨ заработная плата обслуживающего персонала;

¨ расходы на вывоз мусора;

¨ коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

¨ расходы на эксплуатацию и ремонт;

¨ расходы на содержание территории и автостоянки;

¨ расходы по обеспечению безопасности;

¨ прочие расходы – это специфические расходы (на дезинсекцию, дератизацию, прочистку дымоходов и т.д.).

Расходы на замещение предполагают, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:

¨ кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия;

¨ санитарно-техническая и электроарматура и приборы;

¨ механическое оборудование;

¨ элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

6. Расчёт коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти 2 составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определённый период, как правило, год. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует ряд методов расчёта коэффициента капитализации: метод прямой капитализации; метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала; метод связанных инвестиций - земли и здания.

Определение коэффициента капитализации методом прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации:

Чистый доход

Коэффициент капитализации = -----------------------.

Цена объекта

Количественные тенденции величины ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Этот метод целесообразно применять, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация.

Метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала - применяется, когда для покупки объекта использовался заёмный и собственный капитал в определённой известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:

n удовлетворять рыночным требованиям на доход заёмного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

n предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

n удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку фонда;

n предусматривать получение инвестором рыночного дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Метод связанных инвестиций - земли и здания - применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса - строению и земельному участку.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле:

Кобщ. = Сзем х Кзем + Сзд х Кзд,

где Сзем - стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Кзем - ставка капитализации для земли;

Сзд - стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Кзд - ставка капитализации для здания.

Дата добавления: 2014-01-04