Факторы, формирующие рынок Н

Физические признаки недвижимости, которые оказывают влияние на функционирование рынка недвижимости.

Принадлежность ОН.

Объект недвижимости с улучшением.

Первый подход к стоимости земли.

О земле.

Предложение земли абсолютно неэластично. Однако, с течением времени цены на землю неуклонно растут. Как и стоимость Родины, собственно. Из-за определенной ограниченности земли рост-то.

Местоположение земли – важнейшая ее характеристика. Именно это определяет ее ценность. Итак, окружение участка, доступность участка, близость к факторам, имеющим значение для собственника.

Для инвестора важны три характеристики:

- неразвитый ОН – земельный участок;

- развитый ОН – земля плюс факторы (труд да капитал)

- цена.

K – капитал, R – рента (стоимость земли), L – труд, d – доход, V – стоимость ОН.

V – K – L – d*(K+L) = R

Формула используется на торгах в Питере.

Цена регулирует стоимость земли. Под ценой на землю можно понимать и арендную плату.

Два варианта признания: процедура гос.приемки в эксплуатацию и регистрация как ОН незавершенного строительства.

Сложность: Строительство в 99% случаев ведется на земле, которая принадлежит государству.

Движимые вещи, которые в данном случае рассматриваются как составная часть – принадлежат этому объекту:

- физические вещи;

- права, которые приобретатель ОН получает дополнительно к своему основному праву.

1. Ограниченность ОН. – связана с ограниченностью земли.
2. Стационарность.

1. Национальный уровень.

1.1. Cтруктура собственности на недвижимое имущество. Структура сделок определяет развитость ипотечного кредитования.

1.2. Экономическая идеология, которой придерживаются власти.

1.3. Особенности национального правосознания. Например, в Англии нет понятия собственность на землю. Вся земля принадлежит Королеве, а она сдает ее в аренду кому попало.

У нас – пожизненно наследуемая собственность.

2. Региональный уровень. Формируется основная доля факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости. Четыре группы факторов:

2.1. Экономические: объемные показатели, качественные (структура экономики), показатели роста, доходности.

2.2. Социальные факторы. Демографическая структура населения, уровень образования, уровень преступности, доходы населения.

2.3. Административные факторы. Особенности системы налогообложения. Доступность земельных участков под застройку. Принятые процедуры регистрации прав собственности.

2.4. Условия окружающей среды. Экологическая обстановка.

3. Уровень непосредственного окружения объекта. В каком состоянии, на каком этапе развития находится тот или иной объект.

4. Недвижимость обладает свойством уникальности. Каждая сделка с ОН – уникальна.

Дата добавления: 2014-01-04