Вопрос 4. Права и обязанности сторон по договору аренды

Форма договора

Договор аренды заключается в письменной форме. Когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, по общему правилу его заключению предшествует конкурс.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия заключается в указанной форме и с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия^[14].

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Исключение из этого общего правила предусмотрено лишь для аренды зданий, сооружений при условии, что срок аренды составляет менее года. В ГК РФ отсутствуют специальные нормы об аренде нежилых помещений, согласно разъяснением ВАС РФ при заключении договора аренды нежилого помещения следует руководствоваться правилами об аренде зданий[15]. Не требуется государственная регистрация при продлении договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения), заключенного на срок менее года срок, на тот же срок, равно как и договора, заключенного на неопределенный срок[16].

Требования гражданского законодательства о регистрации договорааренды распространяются также на договор субаренды.

Обязанности арендодателя по договору начинаются с передачи контрагенту арендованного имущества в состоянии, отвечающем его назначению и условиям договора. Имущество передается арендатору по акту сдачи-приемки. В обязанности арендодателя может входить страхование объекта аренды.

На арендодателя по общему правилу возлагается обязанность производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества, при этом в интересах арендатора в договоре можно предусмотреть период времени, в пределах которого имущество окажется во внерабочем состоянии. По соглашению сторон капитальный ремонт может быть возложен и на арендатора.

Обязанности арендатора состоят, прежде всего, в своевременном внесении арендной платы. Он также должен пользоваться имуществом в соответствии с договором, поэтому ему возбраняется, допустим, использовать легковой автомобиль, арендованный для перевозки пассажиров, для доставки грузов.

На арендатора возлагается обязанность производить текущий ремонт имущества, что обеспечивает поддержание имущества во время аренды в рабочем состоянии и возможность его возврата по окончании срока действия договора в том же виде, в каком оно было получено арендатором, с учетом нормального износа.

Завершает исполнение обязательства обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю.

Права сторон договора аренды, как и во всяком другом обязательстве, корреспондируют обязанностям, тем не менее, на рассмотрении отдельных прав арендатора мы остановимся отдельно.

Так, арендатор с согласия арендодателя может быть наделен (помимо прав владения и пользования имуществом) в ограниченных пределах и правом распоряжения (правом на субаренду и поднаем). Если это предусмотрено договором, арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, оставаясь ответственным по обязательству перед арендодателем как за свои собственные действия, так и за поведение субарендатора. Срок субаренды, поскольку она носит зависимый от аренды характер, не может превышать срока арендного договора. По той же причине досрочное прекращение аренды влечет те же последствия и для субаренды. Однако субарендатор в этом случае вправе претендовать на заключение с ним договора аренды на имущество, которым он пользовался в силу субаренды, в пределах ее оставшегося срока, но на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Индивидуальная особенность аренды, присущая, кроме нее, только коммерческой концессии, состоит в преимущественном праве арендатора на заключение его на новый срок. Законодатель в порядке привилегии для арендатора, который исполнял обязательство аренды надлежащим образом, предоставил ему по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение такого договора на новый срок. Иными словами, прежний арендатор обладает преимущественным правом, однако оно может быть реализовано лишь в том случае, если предлагаемые им условия не хуже тех, которые выдвинуты другими претендентами. В данной ситуации законодатель решил в определенной степени пожертвовать свободой договора[17].

Данное правило диспозитивно и может быть блокировано законом или договором. Арендатор, намеренный им воспользоваться, должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в действующем договоре, либо в так называемый разумный срок до окончания действия обязательства. Арендодатель, отказавший арендатору в возобновлении договора, должен в течение года воздерживаться от вступления в арендные отношения с иными субъектами. Нарушение им этого правила дает возможность арендатору требовать возмещения убытков, возникших, например, по той причине, что аренда в другом месте обошлась ему дороже. Кроме того, он вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору.

Арендатор вправе за свой счет, если иное не предусмотрено договором, внести в арендуемое имущество улучшения, которые могут быть отделимыми либо неотделимыми. Отделимые улучшения потому так и называются, что по завершении аренды могут быть отделены от имущества арендодателя (например, установленные в помещении кондиционеры). Неотделимые улучшения с технической точки зрения не могут быть отделены от арендованного имущества без вреда для него, либо такое отделение объективно не имеет смысла. Арендатор имеет право забрать отделимые улучшения. На возмещение стоимости неотделимых улучшений арендатор имеет право только в том случае, если арендодатель дал на них согласие. В ином варианте такие улучшения достаются арендодателю без компенсации с его стороны.

Дата добавления: 2014-01-05