Особливості купівлі-продажу окремих обєктів нерухомості

Договір купівлі-продажу нерухомого майна (надалі - договір купівлі-продажу) - є угода, за якою продавець (одна сторона) зобов’язується передати нерухоме майно (надалі - майно) у власність покупцеві (друга сторона), а покупець зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього грошову суму.

Залежно від особливостей організаційно-правових форм торгівлі, що використовуються на території перебування сторін договору купівлі-продажу, особливостей відчужуваних об’єктів нерухомості, особливостей способу укладення та виконання договору розрізняють кілька видів договору купівлі-продажу:
- договори, які укладаються на біржах договори купівлі-продажу земельних ділянок, жилих будинків, квартир;
- договори купівлі-продажу нерухомого майна з прилюдних торгів;
- договори купівлі-продажу об’єктів приватизації;
- договори купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення), яка підлягає продажу на аукціоні та за конкурсом;
- договори купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу;
- договір міни нерухомого майна;

Значну роль у становленні та функціонуванні ринку нерухомості відіграють товарні біржі, правове становище яких визначається відповідно Закону України “Про товарну біржу”.
На біржі укладають різні угоди (біржові операції), у тому числі й купівлі-продажу нерухомого майна. Біржовим угодам притаманні всі юридичні ознаки цивільно-правових (позабіржових) угод. І водночас вони мають свої характерні особливості. Так, відповідно до ст.15 Закону біржовою операцією вважається угода, що відповідає сукупності таких умов:
- якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
- якщо її учасниками є члени біржі;
- якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Угоди, зареєстровані на біржі, не потребують нотаріального посвідчення і вважаються укладеними з моменту їх реєстрації на біржі. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам. Порядок та умови здійснення біржових операцій регламентуються Правилами біржової торгівлі, які розробляють відповідно до чинного законодавства і затверджують загальні збори членів товарної біржі або уповноважений ними орган.
Нині стала поширюватись аукціонна торгівля. Аукціон - це організаційно-правовий спосіб продажу нерухомого майна в обумовлений час і в певному місці тому покупцеві, який на засадах змагальності запропонує найвищу ціну. Аукціони можуть проводитись на власний розсуд продавця (за встановленими ним правилами), на підставі актів законодавства (наприклад, щодо об’єктів приватизації) та у примусовому порядку (наприклад, за судовими рішеннями про продаж майна боржника).
Умови та порядок проведення аукціонів об’єктів приватизації детально визначенні Положенням про застосування способів приватизації майна державних підприємств, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 4 лютого 1993 року № 56 (з наступними змінами та доповненнями) та іншими актами приватизаційного законодавства. З урахуванням значимості об’єктів купівлі-продажу можуть проводитися спеціалізовані аукціони.
Цивільним процесуальним кодексом України безпосередньо визначено порядок продажу з прилюдних торгів будинку (іншого нерухомого майна), на який судом звернено стягнення (статті 394-402).
Можливий також продаж нерухомого майна на конкурсних умовах. Таку форму купівлі-продажу застосовують переважно щодо об’єктів приватизації державного майна. Відповідно до п.4.1. Положення про застосування способів приватизації майна державних підприємств, затверджене наказом Фонду Держмайна України від 4 лютого 1993 р. продаж об’єктів за конкурсом - це спосіб приватизації, за яким власником об’єкта стає покупець, що запропонував найвищі умови подальшої експлуатації його (некомерційний конкурс) або за рівних фінансових умов - найвищу ціну (комерційний конкурс).
У Цивільному кодексі України немає розгорнутого визначення договору міни. У ньому лише зазначається, що за договором міни між сторонами проводиться обмін одного майна на інше. При цьому кожний з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того майна, яке він дає в обмін, і покупцем майна, яке одержує (ст.241). Наведені положення з додатковим посиланням на бартер як різновид міни збережено у проекті нового ЦК України.
Договір міни спрямований на невідворотне відчуження кожного із сторін належного їй майна. У сторони, яка за договором міни набуває майно, відповідно виникає право власності (право повного господарського відання або право оперативного управління).
За своїми юридичними ознаками договір міни є оплатним, двостороннім і консенсуальним.
Договір міни за змістом і формою має багато спільного з договором купівлі-продажу. У ранній період історичного розвитку, коли суспільство ще не мало грошової одиниці, міна була основною правовою формою забезпечення потреб громадян і товарообігу.
Найістотнішою ознакою для розмежування цих двох договорів є те, що у договорі купівлі-продажу за продаване майно продавцеві сплачується відповідна його вартість лише у грошовому виразі. За договором міни у разі нерівноцінності обмінюваного майна сторона, яка отримує майно більшої вартості, може компенсувати іншій стороні різницю відповідною сумою. За таких умов, однак, договір міни не перетворюється на договір купівлі-продажу. Більше того, така вартісна різниця може бути також компенсована виконанням певних робіт та наданням за майно меншою вартості відповідних послуг. У чинному законодавстві немає перешкод для подібних розрахунків у договорі міни.

Дата добавления: 2014-01-07