Принцип оптимального (экономического) размера

Принцип сбалансированности (пропорциональности)

Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производства, соотношение числа основных и вспомогательных работников, соотношение между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли [4].

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль или составные части объекта должны сочетаться между собой в определенной (оптимальной) пропорции.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само предприятие (когда при оптимальной его мощности мы имеем максимальный размер прибыли), либо отдельные производства, либо участок земли, на котором находится предприятие [2, 6].

Одним из частных примеров принципа оптимального (экономического) размера является понятие приростной стоимости участка земли. Это понятие встречается тогда, когда два (или более) участка земли объединяются в один, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельно взятых участков. Это превышение и есть приростная стоимость земельного участка.

Таким образом, оптимальный (экономический) размер - размер отдельных факторов производства (мощность предприятия или составляющих производств либо размер земельного участка), обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т. е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Например, известно, что для обеспечения нормальной технологии производства данного вида продукции необходим земельный участок определенного размера. Это и будет оптимальный размер земельного участка. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути, это обратная сторона предыдущего принципа – принципа сбалансированности.

3.3.7. Принцип экономического разделения
и соединения имущественных прав собственности

Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющую единого пакета [4, 9].

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия. Разделение прав может осуществляться по-разному, например:

- физическое разделение: разделение прав на пользование воздушным пространством; разделение прав на пользование поверхностным участком земли и недрами;

- по времени владения: различные виды аренды; пожизненное владение; будущие имущественные права;

- по правам пользования предприятием: ограниченное право пользования имуществом предприятия; лицензии на отдельные виды деятельности; ограничения на использование имущества;

- по видам имущественных прав: совместная аренда; партнерство; траст; корпорация; опцион (опцион - право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях); контракт с оговоренными условиями продажи;

- по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные; залоги; судебные залоги; участие в капитале.

Основным критерием экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий. Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляются тогда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Это разделение и соединение имущественных прав приводят к увеличению стоимости предприятия.

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, при реализации которых в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают в себя: принципы изменения, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и соответствия.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости - важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвестиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Дата добавления: 2014-10-31