Принцип соответствия

Принцип рыночного соответствия предполагает, что собственность имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков [5, 9].

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирования землепользования и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано
в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе
с низкими ценами будет стоить меньше, чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Если дом построен с излишествами и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки, скорее всего, будет ниже реальных затрат на строительство). И наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

3.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования

Наилучшее использование - способ использования участка недвижимости, выбранный из числа общепринятых и законодательно разрешенных, который является физически возможным, прибыльным и который приводит к наибольшему значению стоимости земли [2, 5, 9].

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ) означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли так, как если бы он был свободный (т. е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т. е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные
и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической и физической осуществимости варианта НиНЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения
к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип НиНЭИ важен при анализе земельного участка.
В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия является основным принципом оценки его стоимости, так как он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает разумное и возможное использование предприятия или земельного участка, на котором оно находится, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки. Этот принцип оценки стоимости является объединяющим для других: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения и соединения пакета прав собственности, зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

При оценке объекта недвижимости, одновременно могут использоваться несколько из приведенных выше принципов, но не обязательно все сразу.

4. Затратный подход к оценке недвижимости

4.1. Общие положения

Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа [2, 4].

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта [3].

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за готовый объект дороже, чем затраты на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени [3].

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость [3].

К основным характеристикам затратного подхода относятся [6]:

– оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

– учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

– принцип замещения.

Затратный подход основан на следующих предположениях.

1. Основанием для определения стоимости недвижимости являются затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится.

2. Совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Если земельный участок, на котором стоит объект недвижимости, используется не наилучшим способом, то издержки на строительство объекта не совпадают с рыночной стоимостью объекта, т. е. нарушается постулат, на котором основан затратный подход.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия
в терминах затраты и стоимость. Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Сферы применения затратного подхода, дающие наиболее объективные результаты, следующие [3].

1. Для целей налогообложения имущества физических
и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда надо выделять часть имущества, на которую будет наложен арест.

2. Для целей налогообложения прибыли, так как износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.

3. Для технико-экономического обоснования нового строительства (для этого предполагаемые затраты составляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания). Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

4. Для выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

5. Для выбора профиля объекта недвижимости.

6. Для оценки зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т. д.). Поскольку на региональных рынках недвижимости обычно трудно найти информацию об аналогичных проданных объектах.

7. Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя; затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и нестрахуемые (земля)).

8. Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения часто определяются исходя из затрат страхователя).

9. Для оценки стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

10. Для оценки объектов незавершенного строительства. Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам.

11. Для определения рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа.

12. Для определения рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки.

13. Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

14. Для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

15. Для переоценки основных фондов предприятий.

16. В случае, когда недостаточно информации для применения других подходов к оценке. Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости.

17. В условиях слаборазвитого и малоактивного рынка,
а также нестабильности экономики затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым подходом.

18. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например: при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики.

19. Для итогового согласования стоимости.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если [3]:

1) здание старое, либо не представляет собой наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения;

2) полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли;

3) оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, потому что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания;

4) промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными;

5) оценивается стоимость объекта недвижимости не с безусловным правом собственности, сданная в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права.
В этом случае необходимо делать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Дата добавления: 2014-10-31