Метод Инвуда

Общие положения

Капитализация по расчетным моделям

Капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы.

Под регулярно изменяющимся понимается такой поток доходов, тенденция изменения которого поддается математической формализации, т. е. может быть представлена в виде некоторого конечного математического выражения. Типичным примером регулярно изменяющегося потока является поток доходов объекта недвижимости, собственник которого для компенсации инфляционной потери покупательной способности денег вынужден ежегодно на фиксированный процент повышать арендные ставки.

Исходя из этого оценщик, моделируя наиболее вероятное поведение собственника, при прогнозе доходов и расходов в течение холдингового периода в явном виде должен предусмотреть изменение потока доходов в течение этого периода, например,
из-за той же инфляции [4].

Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т. е. возврат капитала
с этой точки зрения можно определить как процесс возмещения истощаемой части актива за счет части дохода.

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда
и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга - для истощаемых активов, а метод Хоскольда - для высокоприбыльных активов [4].

Использование разных методов возврата капитала можно объяснить в первую очередь разными схемами износа оцениваемых активов.

Полное название метода Инвуда - метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).

В соответствии с названием для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал.

Для этого метода улучшения генерируют снижающийся во времени поток дохода. С экономической точки зрения снижение потока дохода объясняется тем, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости его улучшения, являющиеся источником дохода, изнашиваются и физически и морально (теряют доходные свойства). Однако, откладывая часть дохода, который генерирует объект недвижимости, в фонд возмещения, собственник, используя его аккумулирующие свойства, компенсирует эти потери полностью.

Совокупный доход собственника формируется из двух составляющих: из дохода, который генерирует объект недвижимости (земля и улучшения), и дохода фонда возмещения.

При формировании фонда возмещения по ставке процента, равной ставке дохода на капитал, имеет место равновеликий (постоянный) поток совокупного дохода. Именно это имеют в виду, когда говорят о том, что метод Инвуда используется для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.

Дата добавления: 2014-10-31