Общие положения. В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций

Метод Хоскольда

Метод Ринга

В этом методе возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций.

Аккумулирование взносов по «нулевой» (бесконечно малой) ставке процента равносильно возврату капитала ежегодно равными долями, каждая из которых равна сумме капитала, деленной на количество периодов.

Метод Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.

Итак, только при условии возврата капитала по модели Инвуда имеет место постоянный поток совокупного дохода. Во всех других случаях поток дохода, который генерирует объект недвижимости, имеет тенденцию к снижению.

Доходный подход является достаточно важным при оценке коммерческой недвижимости. В то же время, учитывая специфику методики данного подхода, значительное количество параметров определяются исходя из субъективных оценок, наиболее важной из которых является прогноз развития рынка недвижимости.

6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход - совокупность методов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, основанных на анализе рыночных цен недавних сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки,
в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними и сравнении объекта оценки с его аналогами [2, 4, 9].

Сравнительный подход помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Основополагающим принципом сравнительного подхода
к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности [5, 6].

В соответствии с принципом замещения, максимальная цена объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (цено-
образующими факторами).

Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Например, применительно к рынку жилой недвижимости, офисных помещений данный принцип означает, что если объект может быть заменен на рынке, то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение недвижимости равной степени привлекательности при допущении, что не понадобится много времени на осуществление замены. Мнение о том, что недвижимость можно продать за любую цену, если продавец может позволить себе достаточно долго ждать покупателя, который готов будет купить данный объект за любую цену, в большинстве случаев является ошибочным. Недвижимость, внесенная в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, обычно остается непроданной, вне зависимости от того, как долго она была выставлена на продажу.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы [5].

В соответствии с принципом «спроса и предложения», цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Этот подход является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения.

Корректировка цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание [4].

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [5].

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом [4]:

, (6.1)

где Ц _i - цена i -го аналога; n - количество ценообразующих факторов; ∆ц _ij - значение корректировки цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т. п.).

При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т. е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения [2].

Условия применения сравнительного подхода [9]:

1. Наличие развитого рынка недвижимости.

2. Открытость рынка.

3. Доступность информации о предыдущих сделках.

4. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

5. Объект не должен быть уникальным.

6. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

7. Наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Преимущества сравнительного подхода [9]:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода [9]:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Сравнительные данные не всегда имеются.

4. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

5. Зависимость от активности рынка.

6. Зависимость от стабильности рынка.

7. Требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов.

8. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

9. Основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода
к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости, т. е. на дату оценки имеется информация
о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Сравнительный подход позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют, например, для объектов специального назначения (церквей, школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным [2, 4].

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других подходов к оценке.

В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая корректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или сходства
с объектом оценки.

Сравнительный подход называют рыночным подходом, подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используемой информации. Сравнительный подход как никакой другой подход основан на прямом использовании рыночных данных о сделках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с риэлтерами и управляющими недвижимостью, покупателями и продавцами недвижимости, коллегами-оценщиками. Очень хороший источник рыночной информации - Интернет. Сегодня любая хорошая оценочная фирма имеет свою электронную базу данных.

Для сравнительного подхода большое значение имеет география оценки. Она определяет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенциальные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объекта оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких объектов оценки, как аэропорты,
вокзалы, морские и речные суда, являются международными.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается информация о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. Проверяется точность и надежность собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.

3-й этап. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

4-й этап. Сравнение сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

5-й этап. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее
в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиболее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты [5].

Объекты должны быть сходными:

– по назначению использования;

– качеству;

– передаваемым правам;

– местоположению;

– физическим характеристикам.

Субъекты должны быть сходными:

– по платежеспособности;

– возможностям финансирования;

– инвестиционной мотивации.

Сделки с объектами-аналогами должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях [5]:

– сроке экспозиции;

– независимости субъектов сделки;

– инвестиционной мотивации.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке для того, чтобы быть проданным.

Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка
и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это, скорее всего, свидетельствует о том, что цена была занижена. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена, по всей вероятности, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой [5].

Под независимостью субъектов сделки подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец
и покупатель:

– находятся в родственных отношениях;

– являются представителями холдинга и зависимой дочерней компании;

– имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

– сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

– занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80 %, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80 % происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Дата добавления: 2014-10-31