К вопросу о введении единого налога на недвижимость,как элемента экономико-правового механизма использования земель

Земельное и экологическое право

А.С. Говоров*

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) в ст. 65 предусматривает принцип платности пользования землей и в качестве элементов экономико-правового механизма использования называет арендную плату и земельный налог.

Последний взимается до введения в действие налога на недвижимость. Нормативная база для данного налога разрабатывается уже на протяжении десяти лет, однако, и до настоящего времени относительно консолидированной позиции государственных органов по данному вопросу нет.

Первоначально проект поправок в Налоговый кодекс был разработан еще в 2004 году и внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ (далее – ГД РФ). Налогоплательщиками данного налога согласно проекту являются физические лица и организации, обладающие недвижимым имуществом, входящим в жилищный фонд, земельными участками, на которых находятся объекты недвижимости, дачными и садовыми земельными участками, гаражами, на праве собственности[587].

Как говорится в пояснительной записке к данному законопроекту, рассматриваемый налог на недвижимость заменит для соответствующих плательщиков налоги на имущество физических лиц, имущество организаций и земельный налог в части налогообложения установленных объектов[588].

Однако следует отметить тот факт, что ЗК РФ предусматривает ряд иных титулов владения и пользования земельными участками, при наличии которых в настоящее время взимается земельный налог. Например, если земельный участок используется на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Учитывая данные недостатки, Правительство РФ доработало законопроект 2004 года и определило налогоплательщиками физических лиц, обладающих правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки.[589]Что касается налогооблагаемой базы, то в качестве таковой в первоначальном варианте предлагалось определить оценочную стоимость объектов налогообложения. Для этого вводилась статья, содержащая специальные методики налогообложения. Данное понятие является новым для российского законодательства. Его содержание не раскрывается, что может вызвать затруднения в правоприменении, поскольку в Налоговом кодексе и ряде других актов, используются понятия рыночная и кадастровая стоимость.

В частности, определение рыночной стоимости объектов недвижимости устанавливается на основе применения методов массовой оценки путем: сбора и анализа рыночных данных (цен сделок, предложений к продаже, оценок рыночной стоимости объектов недвижимости); установления статистически достоверной зависимости цен от учетных характеристик объектов недвижимости; проведения массовой оценки всех объектов, подлежащих налогообложению, на основе учетных характеристик объектов на дату переоценки; проведения регулярного мониторинга качества оценки и переоценки недвижимости для целей налогообложения не реже одного раза в пять лет.

Как говорится в заключении Правительства РФ по данному законопроекту, в предлагаемой редакции статей требуется уточнение термина «объект недвижимого имущества». В связи с этим нужно пояснить, имеется ли в виду в данном случае один из объектов недвижимости или несколько у одного налогоплательщика. Кроме того, учитывая положения ЗК РФ, необходимо указать, что понимается под землями сельскохозяйственного использования.

Более рациональным в данном случае выглядит предложение Правительства РФ использовать в качестве налогооблагаемой базы кадастровую стоимость имущества, поскольку проводится большая работа по определению кадастровой стоимости и систематизации этих сведений в едином реестре.По оценкам специалистов изначально в регионах, которые готовы к введению единого налога на недвижимое имущество, он должен был заработать с 1 января 2014 года, а остальные субъекты РФ должны были бы ввести его до 2018 года. Пилотный проект применения данного налога запускался в Великом Новгороде. При этом было выявлено ряд недостатков относительно применения дифференцированных налоговых ставок для социально незащищенных групп населения.

Кроме того, проблемой введения налога на недвижимость является незавершенность оценки объектов налогообложения, поскольку определение наиболее эффективных налоговых ставок по налогу на недвижимое имущество, а также установление конкретных размеров налоговых вычетов возможно только после окончания формирования налоговой базы - кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На наш взгляд, также камнем преткновения при введении налога станет отсутствие механизма массовой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. А всё дело в том, что тщательной разработкой методики никто не занимался. Вместо этого преобладали абстрактные программные наработки, чреватые для налогоплательщиков серьезными неприятностями.

В. В. Давыдов*

Земля как объект права собственности Российской Федерации.

Российская Федерация как субъект гражданских и земельных отношений имеет определенную специфику. В научной литературе отмечается "двуличность" этого субъекта права. Так, Российская Федерация рассматривается в двух качествах: как регулятор земельных отношений в отношении всех земель, находящихся под ее юрисдикцией, и как собственник земельных участков[590]. В связи с этим интересным является рассмотрение вопроса об особенностях правового положения объектов, находящихся в федеральной собственности, в частности, о земле и земельных участках.

В качестве объектов земельных отношений Земельный кодекс РФ определяет не только земельные участки и части земельных участков, но и землю как природный объект и природный ресурс. Является ли земля объектом права собственности? Этот вопрос актуален для всех субъектов прав на землю, но особенно для такого собственника, как государство. Право собственности государства на землю рассматривается в контексте его тесной связи с правом территориального верховенства. Иногда понятия "земля" и "территория" употребляются как имеющие одно значение. Полагае, что полностью ставить знак равенства между этими понятиями нельзя. Как отмечает О.И. Крассов, право территориального верховенства касается сферы международных отношений, а не отношений собственности на землю и иные природные ресурсы. Поэтому право территориального верховенства не связано с правом государственной собственности на природные ресурсы, в том числе на землю[591].

С определенной точки зрения норма о презумпции государственной собственности на землю, введенная Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 214): "Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью", закрепляет власть государства-суверена на землю как территорию. Считаю, что указанная норма носит конституционно-правовой аспект и не означает фактического возникновения права собственности у Российской Федерации и ее субъектов.

Отсутствие четкого разделения этих понятий можно проследить в учебной и научной литературе. Например, разделы учебников по земельному праву озаглавлены как "Право собственности на землю", в содержании же указанных глав используются понятия и "земля", и "земельный участок"2[592] При этом невозможно выделить критерий, по которому используется то или иное понятие. Можно предположить, что в этих случаях земля - это определенная совокупность земельных участков.

Второе значение понятия "земля" содержится в том же ЗК РФ, где специально отмечено, что объектом земельных отношений является "земля, как природный объект и природный ресурс". Исходя из буквального смысла указанной нормы, земля выступает в качестве объекта только как природный объект и природный ресурс, но не как объект недвижимости и объект права собственности. Это положение не согласуется с остальными нормами Кодекса. Например, в качестве принципа правового регулирования земельных отношений установлено, что "регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю" (ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, закреплена неразрывность представлений о земле как о природном ресурсе, природном объекте и недвижимом объекте. И "земля", и "земельный участок" являются природным ресурсом, природным объектом и недвижимым имуществом одновременно. В связи с использованием земли как недвижимого объекта и объекта права земля не перестает быть природным объектом и наоборот.

С.А. Сосна отмечает, что в современную эпоху (по многим конституционным, гражданско-правовым и иным нормам) перечень имуществ общего пользования включает, в том числе, земельные участки для нужд обороны, потребностей органов власти и управления, национальные парки, заповедники, заказники, площади, общественные парки и общественные рекреационные зоны и другие объекты. Основные положения правового статуса таких объектов определяются исключительно общественным назначением, не позволяющим изъять их из сферы общего пользования, и, следовательно, невозможностью установить на них право собственности[593].

По мнению В.А. Агафонова, фиктивными оказываются форма и содержание правоотношений собственности на многие из объектов природы. По высказыванию немецкого правоведа Т. Хааса, "только то право, которое представляет неограниченное господство над вещью, включая бессрочные правомочия по: управлению вещью, является правом собственности"[594].

На необходимость наличия экономического и юридического содержания отношений собственности обращал внимание В.П. Шкредов: "Земельная собственность в обществе, где существует государство и право, характеризуется как объективными экономическими, так и волевыми юридическими отношениями: Право как возведенная в закон государственная воля политически господствующего класса не создает никакой земельной собственности. Оно лишь придает фактически существующей форме собственности на землю вид отношения, урегулированного государством соответственно интересам правящего класса: Вне процесса воспроизводства земельная собственность является экономически бессодержательной. Лишь в действительном процессе производства, распределения и обмена продуктов труда земельная собственность становится реальной формой выражения объективных производственных отношений, приобретая тем самым определенное экономическое содержание"[595]. Таким образом, можно сделать вывод, что собственность возникает на земельные участки, являющиеся объектами экономических отношений, чего не наблюдается у земельных участков, изъятых из оборота.

Можно сделать вывод, что законодательство, регулирующее отношения в области оборотоспособности земельных участков, нуждается в совершенствовании. В тесной связи с данным вопросом находится проблема уточнения понятия "земля". С одной стороны, законодатель исключает этот объект из объектов права собственности, с другой - устанавливает необходимость возникновения на нее права собственности в процессе разграничения государственной собственности. Полагаю, что вопрос о включении земли в перечень объектов земельных отношений нуждается в дальнейшем обсуждении.

А.В.Добродеева*

Дата добавления: 2014-12-24