В процессе выполнения работ выделяются статистическая и экспертно-аналитическая составляющие методики

Статистическая составляющая методики применяется при условии наличия в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно с объектами недвижимости определенного вида функционального использования, и равномерно распределенных в границах городской черты. В результате определяется типовой объект недвижимости, стоимость которого является средней по городу.

В городе Омске наиболее развитым и объективным является квартирный рынок. Рынок по частным домовладениям тоже достаточно активен, но индивидуальность характеристик объектов в данном секторе рынка настолько велика (несоразмерность по наличию гаража, хозпостроек, погребов, ценных плодово-ягодных и декоративных культур и т.д.), что тестовый объект при проведении оценочных работ был выбран из множества сопоставимых по качественным характеристикам квартир, расположенных в типовых многоэтажных жилых домах. Кроме того, были проведены исследования по определению реальной рыночной соимости квадратного метра земли в различных территориальных образованиях города по разным видам функционального использования, таким как: индивидуальная малоэтажная застройка, офисные помещения, объекты торговли, производственные помещения, объекты коммунально-складского назначения. При исследованиях применялись опубликованные сведения в газете "Недвижимость" за 2002год, данные по сделкам, имеющиеся в архиве Омского городского филиала ГУ "Центр ТИ ОО", а также расчеты профессиональных оценщиков по определению действительной стоимости недвижимого имущества в составе стоимости сделки, таким образом определялась рыночная стоимость земельного участка и, соответственно, стоимость одного квадратного метра. Полученные таким путем данные были сравнены с результатами работ по кадастровой оценке земель. Сравнительный анализ показал, что результаты сопоставимы с исследовательскими расчетами. Например, удельный показатель стоимости земли в центре города составляет восемь с половиной тысяч рублей, что соответствует реальной сделке.

Экспертно-аналитическая составляющая методики позволяет определить коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов. Коэффициенты определяются путем проведения факторного анализа всех созданных слоев на электронной карте города по объектам влияния на стоимость земли. В Омске было создано более восьмидесяти слоев, характеризующих уровни обеспечения территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние. Кроме того, при расчете коэффициентов относительной ценности применяются данные экспертной оценки, с помощью которых корректируются соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель. Эксперты заполняют типовые анкеты, выражая в своих ответах мнение об относительной значимости факторов в оценке земель различного функционального использования.

По поводу правильности учета в работе по кадастровой оценке земель анкетных данных, особенно в крупнейших городах, у нас, как у исполнителей работы есть большие сомнения. Сомнения объясняются тем, что миссия крупнейших городов не может быть определена однозначно, как, например, малое поселение может быть курортным поселком или поселком-шахтой, где приоритеты выбрать действительно возможно. Город Омск - это и административный, и культурный, и промышленный, и учебный, и исторический центр одновременно. Определить приоритетность при этом какого-либо фактора социально-экономической, экологической или градостроительной оценки в системе городского развития, по отношению ко всему городу, а не к его отдельным районам, на мой взгляд, по крайней мере, ошибочно. Но договорные обязательства за рамки методики выйти при проведении работ по оценке городских земель нам не позволяют.

При объединении статистической и экспертно-аналитической составляющих были получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по 14 видам функционального использования в каждом оценочном участке. Таких оценочных участков на территории города было определено 630.

В качестве структурной основы для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель использовалась кадастровая организация территории города Омска. Но для более точного учета характеристик территориальных образований, кадастровые кварталы включающие в себя неоднородные по функциональному и строительному использованию были разделены на оценочные участки в границах которых соблюдается принцип однородности территорий. И, наоборот, кадастровые кварталы с одинаковыми характеристиками были объединены в один оценочный участок. Как отрицательный фактор, следует отметить утраченность единства между подходами к кадастровой организации городских территорий органов архитектуры и градостроительства и земельных комитетов. Современный земельный кадастр формируется без учета планировочной структуры города, без учета красных линий, без выявления территорий инженерно-транспортной структуры города. Тем самым, законодательные положения о единстве и преемственности земельного и градостроительного кадастров применены на практике быть не могут. И, что наиболее важно, применение результатов кадастровой оценки при проверке вариантов генерального плана на экономическую целесообразность будет более трудоемким, чем в том случае, когда кадастровое деление территории города и по земельному и по градостроительному кадастру было бы единым. Принятие решения по установлению границ оценочных участков в системе действующей кадастровой организации территории города Омска - это вынужденная мера, более правильно было бы внести изменения в земельный кадастр, так как кадастровая стоимость земель - это экономическая составляющая земельного кадастра, которая должна быть связана единой структурной основой и с юридической (регистрация права на земельный участок) и с физической (учет количества и качества земель) составляющими.

В настоящее время работы по государственной кадастровой оценке в рамках договора и методики завершены. Но аналитические исследования по результатам работы продолжаются. Для того, чтобы убедить главного заказчика работ, которым безусловно является городское самоуправление, так как именно администрация города будет использовать эти результаты и именно администрация города эти работы оплачивает, необходимо выработать рекомендации по применению результатов при принятии решения о городской системе налогообложения землепользователей.

Наши выводы, после завершения и анализа выполненных работ заключаются в следующем:

1. Организация проведения кадастровой оценки городских земель одновременно по всей территории Российской Федерации - это важнейший шаг в развитии государственной экономики. Это значительнейшее государственное начало совершенствования управления пространственным и территориальным развитием городов. Это - путь к объединению, ведомственно разобщенных до сих пор структур, работающих в сферах управления градостроительством, государственного учета земельных ресурсов и недвижимости, так как создание единой информационной системы о состоянии городской среды может стать действенным инструментарием реализпции новейшего земельного и градостроительного законодательства. Это особенно своевременно в условиях разгосударствления собственности, в период, когда начаты процессы разграничения государственной собственности на землю, так как объективное установление стоимости городских земель, упорядоченная система налогообложения позволит обеспечить партнерские отношения между всеми участниками рынка недвижимости, будь это государство, будь это муниципалитет, будь это юридическое лицо или гражданин.

2. Основные методологические подходы к проведению оценочных работ правильные, но учет факторов влияния специальным программным обеспечением должен быть более точным. Многие факторы учитываются программой слишком односложно, что недопустимо, особенно при оценке земель крупнейших городов. Например уровень влияния систем энергообеспечения либо учитывается, либо нет, то есть принимается во внимание только факт наличия централизованного водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и так далее. Ресурсные возможности источников энергообеспечения, а также их физическое состояние (степень износа) не учитывается. То же самое можно сказать и о состоянии автодорог, и о степени комфортности объектов социального и культурного назначения. Все факторы рассматриваются - либо есть, либо нет. Кроме того, существенной недоработкой методики является отсутствие в расчете численности населения того или иного жилого массива, численности работающих в той или иной промзоне и т. д. Это не позволяет программе сделать правильный вывод о достаточности маршрутов общественного транспорта, о достаточности вместимости детского сада или школы. Программа считает только радиус доступности, но не считает степень достаточности. Мы считаем, что такой подход слишком упрощен и в будущем должен быть доработан. Экспертное мнение учитывать необходимо, но в качестве поправок к результатам расчетов, а не как самостоятельную подсистему, так как сложность городского организма даже самый уникальный математический аппарат правильно оценить сможет не всегда.

3. Необходимо создать условия для постоянного мониторинга состояния городской среды, каждое ведомство должно получить, в качестве базового, информационный слой с характеристиками "своих" объектов и вносить в него текущие изменения. Каждый год все сведения должны обобщаться и учитываться при принятии решения о системе налогообложения и взимания арендных платежей за использование городских территорий. В этом случае, будут исключены излишние затраты на разовое выполнение оценочных работ, принятие управленческих решений будет более взвешенным и эффективным, а каждое ведомство будет иметь возможность поднять на новый уровень и организацию своего производства. Кроме того, в случае, если бы все информационные слои о состоянии городской среды были бы постоянно в актуальном состоянии, они бы представляли собой электронный опорный план города, а также схему комплексной оценки в составе генерального плана, или представляли бы собой в полном объеме массив документов градостроительного кадастра - "Современное состояние территории города Омска". На основе этой работы необходимо выполнить инвентаризацию градостроительной документации и при внесении необходимых изменений, обусловленных современным социально-экономическим развитием общества, организовать работу по созданию электронного генерального плана развития города.

Нормативная цена земли по конкретным участкам определяется по формуле:

Цн = 200 х Нз х К1 х К2, (6)

Где: Цн — нормативная цена земли; 200 — повышающий коэффициент по России; Нз — земельный налог для данного участка (с учетом повышающих коэффициентов); К1 — повышающий коэффициент, устанавливаемый органами власти субъектов РФ (до 75 % от рыночной цены); К2 — повышающий коэффициент, устанавливаемый администрациями районов и городов (до 25 %). Для определения нормативной цены земельных участков под приватизированными предприятиями — 200-кратный размер земельного налога снижен до 10 -кратного, что направлено на наращивание инвестиций в экономику.

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Средства от платежей за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования, поступают в местный бюджет и могут быть частично централизованы соответственно в бюджет субъекта Российской Федерации и федеральный бюджет. Платежи за земельные участки направляются на финансирование мероприятий по использованию и охране земель, повышению плодородия почв, освоению новых земель, социальному и инженерному обустройству поселений, межселенных территорий, ведению государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга и контроля земель, районирования земель, территориального планирования использования земель, зонирования земель и др.

Основные источники поступлений в городской бюджет и в внебюджетные от операций с землей:

- арендная плата за земельные участки;

- земельный налог;

- штрафы за нарушение земельного законодательства и условий землепользования договора аренды или госакта;

- продажа прав аренды земельных участков на конкурсах;

- выкуп права аренды земельных участков.

Дата добавления: 2015-04-29