Рынок жилья, его современное развитие

Особенности рынка земельных участков

Критерии сегментации рынка недвижимости

Сегментация рынка недвижимости

Географический

· международный рынок;

· региональный рынок;

· локальный рынок;

· местный рынок;

По товарным секторам

• рынок объектов недвижимости;
• рынок работ;

· рынок услуг;

По степени готовности к эксплуатации

• рынок готовых объектов недвижимости;

· рынок незавершенного строительства

По новизне объекта

• Первичный рынок;

· Вторичный рынок.

По виду сделок

• рынок купли-продажи;
• рынок аренды;
• рынок ипотеки;

· рынок вещных прав;

По виду объекта

• рынок земельных участков;
• рынок жилых помещений;
• рынок нежилых помещений;

· рынок предприятий.

Наиболее значимым является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми, и, соответственно, рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее мы подробно рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости на примере московского рынка недвижимости, так как он является наиболее развитым в России, и, именно на нем первыми проявляются тенденции, которые затем распространяются и на региональные рынки.

Рынок земельных участков является наиболее одним из наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, так как создает базу для развития других сегментов рынка. В целом, можно выделить следующие особенности земельного рынка в Российской Федерации:

1.Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости.

2.Достаточно жесткая регламентированность существующего целевого назначения земельных участков.

3. Возможность многоцелевого использования земельного участка.

4. Земельные участки являются основой для формирования среды проживания населения, что влияет на развитие рынка.

5.Большое количество неправильно оформленных или вообще незарегистрированных земельных участков, особенно дачных.

Существование и развитие рынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий и острым дефицитом жилья. На сегодняшний день — это наиболее развитый сектор недвижимости. При этом основную часть рынка составляют квартиры в многоквартирных зданиях, а рынок жилых домов относительно развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов.

Преобладающей формой сделок на рынке жилья является купля-продажа, однако и аренда достаточно распространена.

Деление рынка жилья на первичный и вторичный также достаточно значимо. Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные организации, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос – рядовые граждане, риэлтерские фирмы. Покупатель становится первым собственником на данное жилье.

Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, уже бывшей в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного гражданина. На вторичном рынке жилья в роли продавца выступает собственник жилья.

В настоящее время рынок первичного жилья еще недостаточно развит, однако возросшие в последнее время объемы строительства делают его с каждым годом все более «заметным» сегментом рынка.

По географическому критерию на рынке жилых помещений выделяются 2 основных сегмента: рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Рынок городского жилья подразделяется на сегменты, зависящие от стоимости объекта. Принято выделять:

1. рынок элитного жилья;

2. жилье среднего качества;

3. жилье низкого качества.

Элитное жилье, как правило, включает квартиры в реконструированных на «европейском» уровне особняках исторического центра Москвы или в домах-новостройках высшей категории, возводимых по индивидуальным проектам — с соляриями, подземными гаражами, системами кондиционирования. При этом элитные условия включают не только дом, но и прилегающую территорию, автономную систему охраны, связи, уборки подъездов и придомовой территории.

Жилье среднего качества характеризуется достаточно высокими требованиями к качеству квартиры и окружающей инфраструктуре, хотя меньшими, чем элитное жилье. Это жилые дома с хорошим местоположением, улучшенной планировкой и т.д.

Жилье низкого качества рассчитано на рядового покупателя с ограниченными финансовыми возможностями. Такой покупатель нацелен на стандартное жилье в спальных районах и старается минимизировать его цену и оплату посреднических услуг.

11. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты.Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости. В первую очередь в процесс приватизации включились магазины и объекты бытового обслуживания, получившие название объектов «малой приватизации». В дальнейшем к ним подключились государственные учреждения (научно-исследовательские институты, учебные заведения) и промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои площади.

В настоящее время рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие - рынок первичных и вторичных объектов. В настоящее время преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя на некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом, на рынке нежилых помещений преобладает такая форма сделок, как аренда.

12,Структура и специфика рынка офисных помещений. Наиболее развитым сегментом рынка нежилых помещений является рынок офисных помещений. В силу дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Преобладающая форма сделок на рынке офисных помещений – это аренда, хотя на рынке офисных помещений класса A и B купля-продажа также достаточно распространена.

Обычно принято подразделять офисные помещения на классы — А, В, С, D.

К классу А относят офисы в специализированных бизнес-центрах, расположенных в центре города и вблизи крупных транспортных магистралей и оборудованных в соответствии с западными стандартами. Это достаточно часто помещения, построенные по индивидуальному (авторскому) проекту, с очень удобным местоположением. Во внутреннюю инфраструктуру таких помещений входят централизованное обеспечение арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. В здании должны быть собственные службы безопасности, управления и обслуживания.

Офисные помещения класса В отличаются от класса А меньшим перечнем дополнительных услуг или несколько худшим местоположением. Это могут быть бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, новые офисные здания, или реконструированные особняки.

Помещения класса С представлены офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (научно-исследовательских институтов, учебных заведений и др.), расположенных вне центра города, но вблизи станций метро и на пересечении транспортных магистралей.

Неприспособленные помещения вне транспортных развязок относят к классу D. Их основное преимущество - возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Можно выделить следующие основные тенденции развития рынка офисных помещений:

1.Маленький процент вакантных площадей (в пределах 7%).

2.Интенсивное строительство объектов.

3.Увеличение доли офисных помещений классов А и В.

4.Увеличение объемов строительства высококачественных офисных помещений.

5.Увеличение объемов строительства офисных помещений вне Садового кольца.

6.Уход с рынка или реконструкция помещений класса D.

13.Современное развитие рынка торговых помещений. Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Общий объем предложения на сегодняшний день составляет более 1,5 млн. кв. м помещений, а ежегодный прирост достигает 300-400 тыс. кв.м.

Среди владельцев вновь возводимых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом (порядка 60-65% от общего числа риэлтеров), что объясняется довольно просто - для увеличения своего присутствия в Московском регионе им требуются дополнительные площади, которых рынок в требуемых объемах предложить не может, подталкивая к реализации собственных проектов.

К основным сегментам рынка торговых помещений можно отнести:

- магазины в «торговые коридорах»

- торговые комплексы в центре города

- торгово-развлекательные центры на окраине города.

Основные особенности развития рынка торговых помещений:

1. Низкий уровень вакантных площадей.

2. Крайне высокая стоимость помещений.

3. Строительство торговых центров на окраинах города и за пределами МКАД.

4. Ревелопмент уже существующих торговых площадей.

5. Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.

6. приход на рынок известных международных торговых операторов, таких как IKEA, Aushan, Ramstore, Metro, а также поступательное развитие российских торговых сетей - Седьмой Континент, Перекресток, Пятерочка

14.Особенности и структура рынка складских помещений Рынок складских помещений - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Аренда склада или строительство складского комплекса становится сейчас важной задачей для многих компаний, организаций и предпринимателей. Относительно низкая себестоимость девелопмента (от $1 тыс. за 1 кв. м), высокие арендные ставки и превышение спроса на складские площади над предложением обеспечивают крайне высокий уровень доходности этого сегмента рынка — от 15 до 20%.

Этот сектор рынка нежилых помещений также динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен.Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг. Рынок складских помещений традиционно подразделяют на классы в зависимости от местоположения и качества предоставляемых арендаторам услуг.

Складские помещения класса А отвечают международным стандартам. Современный складской комплекс класса А должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего современным стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 метров, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов.

Складские помещения класса В по функциональности максимально приближается к складам класса А, при этом часто уступает классу А по качеству используемого оборудования или строительных материалов, менее выгодному месторасположению, или помещения такого уровня не предоставляют полный спектр услуг или не полностью соответствуют всем требованиям помещений класса А.

К складским помещениям класса С часто относят переоборудованные цеха, ангары. Также это могут быть реконструированные бывшие производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 метров, с необходимыми коммуникациями и оборудованием. Правда, в последнее время складские помещения, переоборудованные из производственных, все чаще возвращаются в рыночный оборот как производственные.

Складские помещения класса Д – плохо оборудованные цеха, ангары, не отремонтированные бывшие производственные помещения. В настоящее время количество объектов этого класса помещений постепенно сокращается.

Основные особенности развития рынка складских помещений:

1. Уровень вакантных площадей зависит от класса склада. Наибольший дефицит площадей испытывается на сегментах складских помещений класса А и В.

2. Сокращение объема складов класса С и D как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств.

3. Основные помещения находятся в московской области или около МКАД.

4. Бурный рост данного сегмента рынка.

5. Растущий рынок привлекает новых игроков, в том числе крупные международные логистические и девелоперские компании, соответственно приводящий к возведению крупных логистических центров.

15. Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Заказчиками могут являться:

- предприятия;

- собственники объектов недвижимости;

- кредитные учреждения;

- страховые предприятия;

- фондовые биржи;

- инвесторы;

- государственные органы;

Оценка может проводиться только профессиональными оценщиками, имеющими лицензию. В качестве оценщиком могут выступать как юридические, так и физические лица. В законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплены основные требования к оценщику, права и обязанности оценщика, а также обязательное требование независимости оценщика.

Формулировка цели и задач оценки необходима, прежде всего, для определения вида (видов) стоимости и подбора наиболее подходящих подходов и методов оценки стоимости.

Цели оценки могут быть достаточно разнообразными и, как правило, зависят от субъекта оценки. Взаимосвязь субъекта оценки и цели оценки представлена в таблице 4.

Дата добавления: 2015-04-24