Отчет об оценке и основные правила его составления

Обязательные случаи оценки недвижимости.

1. При вовлечении в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в т.ч.

-при приватизации объектов, передачи их в аренду или в доверительное управление

-при использовании их в качестве предмета залога

-при продажи или ином отчуждении этих объектов

-при переуступке долговых обязательств, связанных с этими объектами

-при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы или фонды юр.лиц

2. При возникновении спора о стоимости объекта, в т.ч.

-при национализации имущества

-при ипотечном кредитовании

-при составлении брачных контрактов и раздела имущества

-при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для частных и муниципальных нужд.

18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.

1. Определение проблемы и заключение договора на оценку.

Включает в себя конкретизацию объекта оценки,уточнение предмета оценки,формулировку цели и задач оценки вида оцениваемой стоимости,установление даты оценки.Определение объекта оценки включает в себя указание его адреса,размещение, описание границ собственности. Уточнение предмета оценки предполагает определение вида имущественных прав, которые будут оцениваться.

Формулировка цели и задач оценки необходимы для определения вида стоимости.Дата оценки-момент времени, на кот. выполняется оценка.

2. Сбор информации,необходимой для оценки.

Всю информацию можно разделить на 3 группы:

1-информация хар-щая внешние факторы,влияющие на рынок недвижимости.(данные об уровне инфляции, ставки рефинансирования)

2-информация о рынке недвижимости и прежде всего осегменте,к которому относится оцениваемый объект. Инфо о тенденция на рынке недвижимости и его отдельных сегментов, инфо о сделке с аналогичными объектами.

3- инфо о самом объекте недвижимости(юридическая инфо об объекте, сведения о доходах от объекта)

3. Анализ собранной инфо.

Включает в себя статистическую обработку и экспертную оценку собранной информации.

4. Оценка стоимости объекта различными методами и установление итоговой стоимости.

В качестве весовых индексов выступают экспертные оценки оценщика.

5. Составление отчета о проведении оценки.

Отчет не должен допускать однозначного толкования или вводить в заблуждение.

-дату составления и порядковый номер отчета

-основания для проведения оценки

-сведения о лицензии оценщика

-точное описание объекта оценки

-используемые стандарты оценки и обоснования их использования

-перечень используемых данных с указанием источников их получения

-принятые при проведении оценки допущения

-последовательность определения стоимости и итоговая величина стоимости,а также ограничения и пределы применения полученного результата

-дата определения стоимости объекта

-перечень документов, используемых оценщиком

20. Стоимость и цена объектов недвижимости. Как и любой товар на рынке объекты недвижимости имеют цену и стоимость. Цена объекта недвижимости всегда связана с конкретной совершившейся сделкой купли-продажи. Стоимость, в отличие от цены, носит более объективный характер.

Цена сделки может значительно отличаться от стоимости. Эта разница называется «поправкой на сделку» и зависит от рада причин, таких как: наличие объектов аналогов, стабильность рынка, ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, особый интерес к объекту покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, доступность ипотечного кредитования, психология продавца и покупателя.

В оценочной практике выделяют различные виды стоимости объекта. Выбираемый в каждом конкретном случае вид стоимости зависит в первую очередь от субъекта оценки, и цели оценки.

Наиболее часто применяемой является рыночная стоимость, поскольку она универсальна и наиболее близка к цене объекта. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи данного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д.

Инвестиционная стоимость – это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает в себя плату за лидерство в данном сегменте или нише рынка недвижимости.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения достаточно близки. И тот, и другой вид стоимости чаще всего ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные аналоги. Стоимость замещения — это затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко используется в страховании при определении страховой стоимости.

Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и установление размера страхового взноса.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму, которая реально может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта, поэтому, значительно ниже рыночной стоимости.

Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Залоговая стоимость используется при оценке объекта для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе рыночной или ликвидационной стоимости.

Потребительская стоимость (ее часто также называют стоимость объекта оценки при существующем использовании) – это стоимость объекта оценки, определенная исходя из существующих условий и цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.

Дата добавления: 2015-04-24