Виды стоимости недвижимости

Наиболее часто в ходе оценки используются следующие виды стоимости:

Наиболее часто применяемой является рыночная стоимость, поскольку она универсальна и наиболее близка к цене объекта. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи данного имущества на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте недвижимости, условиях сделки и функционировании данного рынка и т.д.

Инвестиционная стоимость – это стоимость инвестиционного потенциала объекта недвижимости. Она, как правило, выше рыночной стоимости, так как включает в себя плату за лидерство в данном сегменте или нише рынка недвижимости.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения достаточно близки. И тот, и другой вид стоимости чаще всего ниже рыночной. Стоимость воспроизводства — это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива, даже если есть более экономичные аналоги. Стоимость замещения — это затраты на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Эти виды стоимости широко используется в страховании при определении страховой стоимости.

Страховая стоимость используется для целей страхования, определения суммы страховых выплат и установление размера страхового взноса.

Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта недвижимости при вынужденной продаже. Она представляет собой денежную сумму, которая реально может быть выручена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта, поэтому, значительно ниже рыночной стоимости.

Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Залоговая стоимость используется при оценке объекта для целей ипотечного кредитования. Как правило, рассчитывается на базе рыночной или ликвидационной стоимости.

Потребительская стоимость (ее часто также называют стоимость объекта оценки при существующем использовании) – это стоимость объекта оценки, определенная исходя из существующих условий и цели его использования. Она отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника. Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости.

22.Принципы, основанные на представлениях пользователя важны тем, что они связаны в первую очередь с взглядом пользователя, покупателя на объект недвижимости. В этой группе выделяются три принципа:

- принцип полезности;

- принцип замещения;

- принцип ожидания.

Принцип полезности гласит – объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью. При этом полезность может быть связана как с реализацией определенной экономической функции (например, в сферах промышленности, сельского хозяйства и других), так и с удовлетворением психологической потребности собственника обладать определенными объектами. Полезностью жилья, например, является комфортное проживание, а полезность предприятия – это его способность приносить доход.

Принцип замещения гласит, что стоимость объекта недвижимости не может быть больше наименьшей рыночной цены альтернативного объекта. Таким образом, принцип замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, если он не купит данный объект. Стоимость объекта недвижимости, следовательно, будет зависеть от того, наличия рынке объектов, эквивалентных оцениваемому, и от их цены, а также от того, возможно ли строительство аналогичных объектов (в том случае, если их предложение на рынке отсутствует). На принципе замещения основан сравнительный метод оценки недвижимости.

Принцип ожидания гласит, что стоимость недвижимости вытекает из ожидания покупателем будущих преимуществ, проистекающих от владения ею, и определяется сегодняшней стоимостью этих предполагаемых преимуществ или выгод. Прямой реализацией этого принципа является доходный метод оценки недвижимости. Наиболее применим этот принцип к коммерческой (то есть приносящей доход) недвижимости. Для недвижимости, не используемой в коммерческих целях, этот принцип также применим, поскольку чем больше преимуществ (таких как: комфортность использования, удобное местоположение, меньшие затраты на эксплуатацию объекта и т.д.) ожидает потребитель получить от данного объекта, тем больше он готов заплатить, и, следовательно, тем выше будет стоимость объекта.

23. Принципы, связанные с объектом недвижимости, важны, так как позволяют учитывать при оценке особенности объекта. В эту группу принципов входят такие принципы, как:

Принцип остаточной продуктивности применим главным образом к земельным участкам. Он предполагает, что земля имеет ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия затрат на труд, капитал и управление землей. Стоимость земли, таким образом, определяется величиной этого дохода. Этот принцип часто является основой для оценки земельных участков.

Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что улучшение объекта недвижимости обладает ценностью лишь тогда, когда оно сопровождается увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Например, такие улучшения, как косметический ремонт жилья, сооружение стоянки для автомобилей рядом с домом при относительно небольших затратах могут вызвать значительный рост стоимости недвижимости. Следовательно, вклад – это сумма, на которую может увеличиваться (или уменьшаться) стоимость объекта или чистый доход от него благодаря наличию или отсутствию определенного дополнительного фактора или элемента.

С принципом вклада тесно связан и принцип возрастающей и убывающей отдачи. Он означает, что если к собственности добавляется один или несколько компонентов, это будет увеличивать стоимость объекта недвижимости до точки максимальной доходности. После этой точки стоимость недвижимости не будет увеличиваться, сколько бы мы в нее не вкладывали, так как эти «чрезмерные» улучшения уже не будут важны для потенциального потребителя.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что стоимость объекта будет максимальной при оптимальном сочетании всех частей собственности. Фундаментальной для принципа сбалансированности является концепция функциональной полезности.

Принцип оптимального размера гласит, что стоимость объекта будет максимальной при оптимальном размере объекта. Оптимальный размер объекта напрямую зависит от рыночной конъюнктуры и связан видом объекта (а для земельных участков и с его целевым использованием). С этим принципом тесно связан и принцип экономического разделения и соединения имущественных прав, который действует, если при разделении одного объекта на две или более частей общая стоимость объекта может возрасти (либо наоборот).

24. Принципы, связанные с рыночной средой отражают влияние факторов внешней (рыночной) среды на стоимость объекта. К ним относятся, прежде всего, следующие принципы:

- принцип спроса и предложения;

- принцип соответствия (прогрессии и регрессии);

- принцип зависимости;

- принцип изменения.

Принцип спроса и предложения гласит, что стоимость объекта формируется в соответствии с рыночными законами спроса и предложения. Это означает, что при росте спроса или снижении предложения цена возрастает, при снижении спроса или росте предложения цена снижается. Так, например, последний участок земли в престижном месте жилищной застройки наверняка будет продан значительно дороже, чем первый участок в том же районе.

Принцип соответствия предполагает, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю. Данный принцип применим в основном к жилой недвижимости.

С принципом соответствия тесно связаны принципы прогрессии и регрессии. Принцип регрессии гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой. В результате соблюдение принципа соответствия способствует сохранению уровня стоимости, а отсутствие соответствия уменьшает стоимость объекта недвижимости в данном районе. Принцип прогрессии, означает, что стоимость объекта, случайно попавшего в окружение более дорогих, повысится.

Принципы зависимости и изменения тесно взаимосвязаны. Принцип зависимости гласит, что стоимость объекта недвижимости зависит от факторов внешней среды. Принцип изменения означает, что при изменении факторов внешней среды соответственно изменяется и стоимость объекта. При этом факторы внешней среды могут при этом повлиять на стоимость объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Так, например, строительство станции метро рядом с жилым массивом существенно увеличит стоимость квартир, а доходы торгового объекта (и, следовательно, его стоимость) могут снизиться при появлении в ближайшем окружении сильного конкурента.

Дата добавления: 2015-04-24