В.В. ШАРАПОВ 1 страница

ЗАЩИТА ИНВЕСТИЦИЙ В НОВОСТРОЙКИ

СРЕДСТВА, ПРИМЕНЯЕМЫЕ ДЛЯ ОБЕЗЗАРАЖИВАНИЯ

Полная санитарная обработка

Частичная санитарная обработка

МЕРЫ БЕЗОПАСНОСТИ ПРИ ОБЕЗЗАРАЖИВАНИИ

Способы дегазации продовольствия и продукции АПК

Способы дегазации территории

Способы защиты продовольствия

И систем водоснабжения

Продовольствия, продукции АПК

Защита и обеззараживание

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ЗАЩИТА ПРОДОВОЛЬСТВИЯ, ПРОДУКЦИИ АПК, ВОДЫ И ВОДОИСТОЧНИКОВ

1.2. Способы защиты продукции АПК

1.2.1. Защита в полевых условиях

1.2.2. Защита в складах и хранилищах

1.2.3. Защита при перевозках

1.3. Способы защиты воды и водоисточников

2. ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЕЗЗАРАЖИВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ, ПРОДОВОЛЬСТВИЯ, ПРОДУКЦИИ АПК, ВОДЫ И ВОДОИСТОЧНИКОВ

3. СПОСОБЫ ОБЕЗЗАРАЖИВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ, ПРОДОВОЛЬСТВИЯ, ПРОДУКЦИИ АПК, ВОДЫ И ВОДОИСТОЧНИКОВ

3.1. Дезактивация

3.1.1. Способы дезактивации зараженной территории

3.1.2. Способы дезактивации зданий и сооружений

3.1.3. Способы дезактивации транспортных средств и техники

3.1.4. Способы дезактивация продовольствия и продукции АПК

3.1.5. Способы дезактивации воды и водоисточников

3.1.6. Способы дезактивации одежды и обуви работников и населения

3.2. Дегазация

3.2.2. Способы дегазации зданий и сооружений

3.2.3. Способы дегазации транспортных средств и техники

3.2.5. Способы дегазации воды и водоисточников

3.2.6. Способы дегазации одежды и обуви работников и населения

3.3. Демеркуризация

3.4. Дезинфекция

3.4.1. Способы дезинфекции территории, зданий и сооружений,

транспортных средств и техники

3.4.2. Способы дезинфекции продовольствия и продукции АПК

3.4.3. Способы дезинфекции воды

3.4.4. Способы дезинфекции одежды и обуви работников и населения

4. УТИЛИЗАЦИЯ ЗАРАЖЕННОГО ПРОДОВОЛЬСТВИЯ

6. САНИТАРНАЯ ОБРАБОТКА

7.1. Дезактивирующие вещества и растворы

7.1.1. Поверхностно-активные вещества

7.1.2. Комплексообразующие вещества

7.1.3. Сорбирующие вещества и иониты

7.1.4. Кислоты, щелочи и окислители

7.1.5. Дезактивирующие растворы

7.2. Дегазирующие вещества и растворы

7.2.1. Дегазирующие вещества окисляющего и хлорирующего действия

7.2.2. Дегазирующие вещества основного характера

7.2.3. Дегазирующие растворы

7.3. Вещества, применяемые для дезинфекции, дезинсекции и дератизации

7.4. Местные (вспомогательные) вещества и материалы, применяемые для обеззараживания

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 2 марта 2014 года

Книга предназначена для широкого круга участников рынка новостроек, в том числе для инвесторов, осуществляющих капитальные вложения в новостройки. В ней рассматриваются наиболее актуальные вопросы инвестиционной практики. Например: метод выбора застройщика и строительного проекта, инвестиционные риски, финансово-правовые схемы продаж, расчеты с застройщиком, вопросы наследования прав инвестора, вопросы раздела прав инвестора, вопросы контроля над деятельностью застройщика, вопросы оформления права собственности инвестора на квартиру в новостройке, страхование ответственности застройщика, налоговые последствия капитальных вложений, инвестиции в апартаменты и т.д.

Для издания характерны: практическая направленность информации, широкий круг рассматриваемых вопросов, а также краткий и доступный стиль изложения. С помощью этой книги читатель сможет более осмысленно и безопасно вкладывать инвестиции в новостройки.

Автор работает на рынке недвижимости юристом с 2000 года, эксперт, специализирующийся на инвестициях в недвижимость, работает в ЗАО "Сити-XXI век", провел десятки судебных процессов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции (инвестиционные, арендные, подрядные споры).

В 2008 - 2009 годах участвовал в составе рабочей группы Национальной ассоциации девелоперов (НАД) в процессе согласования с депутатами Государственной Думы РФ пакета поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В 2011 году создал юридический комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (опубликован в системе "КонсультантПлюс").

В период с 2005 по 2013 год опубликовал десятки статей и заметок в СМИ на актуальные вопросы в сфере рынка недвижимости (газета "Ведомости", журнал "Хозяйство и право", журнал "Право и экономика" и т.д.).

Используемые сокращения

ЕГРЮЛ - Единый государственный реестр юридических лиц

ФНС - Федеральная налоговая служба

ЕИО - единоличный исполнительный орган (генеральный директор)

ГКН - государственный кадастр недвижимости

ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ОГРН - основной государственный регистрационный номер

ИНН - индивидуальный номер налогоплательщика

ОКС - объект капитального строительства

СРО - саморегулируемая организация

ГКУ - государственный кадастровый учет

ПЗЗ - правила землепользования и застройки

ППТ - проект планировки территории

ПМТ - проект межевания территории

ГПЗУ - градостроительный план земельного участка

ЖК - жилищный кооператив

ЖНК - жилищно-накопительный кооператив

ЖСК - жилищно-строительный кооператив

ТСЖ - товарищество собственников жилья

ДДУ - договор участия в долевом строительстве

ДКПБН - договор купли-продажи будущей недвижимости

ИНВ - имущественный налоговый вычет

НДФЛ - налог на доходы физических лиц

НК РФ - Налоговый кодекс РФ

ГК РФ - Гражданский кодекс РФ

УК РФ - Уголовный кодекс РФ

ПДКП - предварительный договор купли-продажи

ОДКП - основной договор купли-продажи

ОНС - объект незавершенного строительства

ОДС - общая долевая собственность

АЧР - Акт о частичной реализации инвестиционного проекта

ОВС - общество взаимного страхования

Введение

В России сохраняется актуальность проблемы так называемых долгостроев. По состоянию на 01.01.2013 зарегистрировано 870 проблемных строительных объектов, а также 86500 обманутых долевых инвесторов <1>. Причина подобного положения, с одной стороны, в последствиях кризиса 2008 года. Напомню, что тогда большинство строек было остановлено из-за прекращения финансирования девелоперов со стороны банков.

--------------------------------

<1> См.: http://силавдвижении.рф/novosti/minregion-obshhee-kolichestvo-obmanutyx-dolshhikov-v-rossii-ne-umenshaetsya/.

С другой стороны, законодательство о долевых инвестициях в новостройки не позволяет полностью защитить права инвесторов <2>. Однако ключевая проблема в том, что очень многие долевые инвесторы не обладают необходимыми знаниями в инвестиционно-строительной сфере. Они делают капитальные вложения без проверки застройщика его строительного проекта, без оценки и снижения рисков, без юридических консультаций, ориентируясь в основном на цену и местоположение недвижимости, а также на сарафанное радио.

--------------------------------

<2> См.: http://www.irn.ru/articles/23759.html.

Как итог, задержка завершения строительства и проблемы с возвратом денежных средств. А ведь речь идет о миллионах рублей! В одних случаях выясняется, что деньги вложены в незаконное строительство <3>. В других, даже если строительство ведется законно, застройщик признается банкротом до ввода здания в эксплуатацию. Тогда инвесторам приходится принимать участие в процедуре банкротства застройщика и фактически за счет своих дополнительных инвестиций достраивать здания <4>. Если денег у инвесторов нет, то проблема незавершенного строительства из частной проблемы становится публичной. Направляются сотни жалоб местным властям, проводятся митинги и манифестации. Власти вынуждены реагировать на это и как-то решать возникшую проблему. Но эффективного юридического механизма решения этой проблемы пока в законодательстве РФ нет. Чиновники по закону не вправе расходовать средства на достройку частных зданий за счет муниципальных или государственных бюджетов. Поэтому чаще всего в этой ситуации долевым инвесторам предлагают решать их юридические проблемы с застройщиком самостоятельно в суде.

--------------------------------

<3> См.: http://www.m24.ru/articles/26806.

<4> См.: ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Очевидно, что инвесторам лучше не попадать в подобные ситуации. Выйти из них без полной или частичной потери своих средств очень сложно. Чтобы снизить для себя этот риск, необходимо научиться:

1) оценивать строительные проекты и застройщиков;

2) выявлять риски и работать с ними;

3) определять плюсы и минусы финансово-правовых схем и предлагаемых сделок;

4) контролировать процесс строительства;

5) оценивать налоговые последствия сделок и т.д.

В медицине профилактика заболевания является наиболее эффективным механизмом предотвращения болезни. Этот принцип действует и здесь - в сфере инвестиций в новостройки. Знание законодательства и особенностей инвестиционной практики позволит существенно повысить безопасность своих инвестиций.

Государство проводит политику своего рода "инвестиционного просветительства", разъясняет через СМИ населению негативные последствия легкомысленных долевых инвестиций в новостройки, призывает "принимать взрослые решения и знать закон" <5>. Расчет на принцип: "предупрежден - значит вооружен". Лучше потратить немного времени и денег на оценку строительного проекта, чем через пару лет тратить намного больше времени и денег на то, чтобы вернуть свои инвестиции или самостоятельно достраивать объект капитальных вложений.

--------------------------------

<5> http://www.youtube.com/watch?v=ijQqBevQ0Os&feature=youtu.be

Инвестору необходимо понять, что только он несет ответственность за свои инвестиции, и никто другой. Для того чтобы более безопасно и осмысленно вкладывать инвестиции в новостройки, нужны знания о том, как это делается с минимальными рисками. Другая проблема - отсутствие источников таких знаний.

Работу над этой книгой я начал еще в 2012 году. Вначале я оценил состояние юридической литературы в сфере инвестиций в новостройки и понял, что простых, кратких и понятных широкому кругу читателей книг по этой довольно сложной теме практически нет. Между тем далеко не все инвесторы готовы воспринимать сложные юридические трактаты на тему долевых инвестиций, понятные профессионалам, но трудные для восприятия обычных людей. Именно тогда я решил написать доступным языком полезную для инвесторов книгу по этой теме, тем более что занимаюсь ею много лет и знаю ее неплохо.

Книга состоит из 26 глав. Начинать чтение можно в принципе с любой главы и в любой удобной последовательности. Разумеется, мне не удалось и вряд ли когда-либо удастся охватить все детали процесса инвестирования в новостройки. Однако, исходя из своего опыта и анализа юридической практики, я включил в книгу, на мой взгляд, основные волнующие инвесторов вопросы и свои рекомендации по ним.

Подчеркну, что мы не будем исследовать здесь проблемы инвестирования в коммерческую недвижимость, а также в новостройки со стороны юридических лиц. Объектом нашего внимания будут проблемы долевых инвесторов - граждан, вкладывающих инвестиции в квартиры в новостройках для последующего их использования в личных целях. Однако уверен, что многие положения этого издания будут полезны инвесторам по аналогии при капитальных вложениях в новостройки торгового и офисного назначения.

В первой главе мы рассмотрим особенности инвестирования в новостройки по сравнению с покупкой жилья на вторичном рынке недвижимости. В главах 2 - 4 научимся с помощью специальных аналитических инструментов (чек-листов) выбирать помещение, строительный проект и застройщика. Из глав 5 - 7 узнаем о классификации инвестиционных рисков и о методах работы с ними, а также о финансово-правовых схемах инвестирования.

Далее я расскажу об особенностях заключения сделки с застройщиком, видах и формах расчетов с ним, включая расчеты с помощью материнского капитала, и ипотечного кредита.

В главах 13 - 15 мы исследуем случаи продажи прав инвестора, наследования прав инвестора и раздела имущественного права инвестора к застройщику в результате расторжения брака. После этого мы уделим наше внимание формам контроля над деятельностью застройщика, а также определимся с тем, что делать инвестору в случае длительной остановки строительства и в случае банкротства застройщика.

Затем нас ждет ознакомление с правилами ввода здания в эксплуатацию и кадастрового учета помещения. Главы 21 - 22 я посвятил вопросам приемки помещения от застройщика и расторжения сделки с застройщиком.

В главе 23 я изложил юридические варианты оформления права собственности инвестора на помещение в новостройке. Ближе к завершению книги вы узнаете о проблемах управления многоквартирным домом, а также о налоговых последствиях инвестиций в новостройки.

В последнюю главу я вынес тему об особенностях капитальных вложений в апартаменты, так как этот рынок сейчас бурно развивается в крупных городах.

Убежден, что вы не зря потратите свое время при чтении этой книги и получите для себя немало полезной информации о процессе капитальных вложений в новостройки, сможете в дальнейшем существенно повысить их безопасность.

Будем надеяться, что информирование инвесторов о методах защиты своих инвестиций в долгосрочной и среднесрочной перспективе сократит количество так называемых обманутых долевых инвесторов, повысит качество инвестирования, изменит рынок новостроек к лучшему.

В заключение мне хотелось бы выразить искреннюю признательность налоговому эксперту Юрию Конкину, который оказал мне значительную помощь в качестве рецензента при создании главы о налогах. Желаю интересного и полезного чтения!

Глава 1. ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ

Итак, вы инвестор, желающий выгодно вложить свои деньги в жилую недвижимость. Вариантов вложений два: в первичный и вторичный рынки жилой недвижимости. В этом случае перед вами возникает проблема выбора рынка. На первичном рынке жилой недвижимости инвестор может приобрести права на строящееся жилье либо на жилье, которое недавно введено в эксплуатацию и еще не отчуждалось застройщиком. На вторичном рынке инвестор приобретает квартиру, которая уже была в распоряжении других собственников.

Покупка квартир на каждом из этих рынков имеет свои особенности. Поскольку книга посвящена вложению инвестиций на рынке новостроек, далее мы рассмотрим особенности инвестирования в этот рынок.

К преимуществам инвестиций в рынок новостроек относятся следующие обстоятельства:

1) покупка квартиры по более низкой цене, чем на вторичном рынке недвижимости;

2) улучшение социальной среды;

3) контроль планировки квартиры;

4) отсутствие рисков оспаривания сделки прежними владельцами;

5) строительство с использованием новых технологий.

К недостаткам таких инвестиций относят:

1) риски задержки строительства и оформления собственности;

2) риски строительных недостатков;

3) высокие расходы на ремонт;

4) отсутствие информации о соседях;

5) неопределенность по окончательной площади квартиры.

Ниже я изложил основные минусы и плюсы долевых инвестиций в новостройки несколько подробнее.

1.1. Низкая цена

Один из ключевых плюсов инвестирования в новостройки заключается в том, что чем раньше инвестор приобретает права на будущую квартиру, тем обычно ниже ее цена. В этом случае инвестор фактически разделяет с застройщиком его предпринимательские риски по строительству здания. Всякий риск имеет свою цену. Разница между ценой продажи квартиры на стадии начала строительства жилого дома и ценой продажи квартиры на стадии ввода жилого дома в эксплуатацию может составлять 25 - 30 процентов <6>. Эта разница - цена совместных с застройщиком строительных рисков, которые принимает на себя инвестор. Многие инвесторы вкладывают инвестиции в новостройки в целях получить существенную прибыль на перепродаже своих прав требований к застройщику.

--------------------------------

<6> См.: Государство стало "нежно обнимать" застройщика // РБК-daily. 15.12.2011.

Зачем застройщику долевые инвестиции частных инвесторов, если есть кредиты банков? Дело в том, что, вкладывая инвестиции в новостройки, инвестор, по сути, безвозмездно кредитует застройщика. Причем для застройщика этот инвестиционный кредит обходится даром. В отличие от кредита банка, за него не нужно оплачивать проценты. В обмен на инвестиции застройщик, как правило, дает инвестору только юридические гарантии завершения строительства в срок и передачи помещения инвестору с надлежащим качеством. С деньгами инвестор расстается обычно при заключении сделки с застройщиком.

1.2. Задержка строительства и оформления собственности

"В среднем срок строительства жилого дома площадью от 1 до 3 секций - от начала подготовительных работ до заселения - составляет для панельного дома - полтора года, для монолитного - два или два с половиной года. Для сборно-кирпичных домов экономкласса сроки строительства сопоставимы со сроками панельного домостроения" <7>.

--------------------------------

<7> См.: Сроки сдачи домов: рекламные, ожидаемые, реальные. Срыв графика строительства: две правды - дольщики и застройщики // http://www.kurs.metrinfo.ru/articles/79422.html.

Реальный срок ожидания инвестором его помещения или возврата вложенных инвестиций зависит от следующих факторов:

- от строительной технологии возведения здания;

- от того, на какой стадии строительного проекта вкладываются инвестиции;

- от фактических темпов реализации строительного проекта застройщиком.

Наиболее часто встречающейся проблемой при вложении долевых инвестиций в новостройки является задержка оформления квартиры в собственность инвестора. Причина такой задержки может зависеть от застройщика, а может зависеть от факторов, которые застройщик не контролирует. Поясню. Срок ввода в эксплуатацию здания может быть нарушен по вине застройщика, например в результате неэффективного управления строительным проектом. Бывает, что застройщик вводит здание в эксплуатацию своевременно, однако из-за бюрократических проволочек со стороны местных властей процесс оформления квартир в собственность тянется пару лет и даже более.

Если инвесторы хотят снижать риск задержки оформления квартиры в собственность по причине бюрократических проволочек, им при прочих равных условиях рекомендуется отдавать приоритет инвестициям в строительные проекты, в которых отсутствует так называемая "доля города". Обычно такие проекты реализуются на землях, находящихся в частной собственности. При этом для оформления права собственности на квартиры в пользу своих инвесторов застройщику чаще всего не требуется оформлять акт о частичной реализации (АЧР) к инвестиционному контракту с местными властями. Это обстоятельство устраняет риск задержки оформления квартиры по этой причине.

В случае, когда инвестор вкладывает инвестиции по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), причина задержки в юридическом смысле не играет существенной роли. Законодатель установил, что в ДДУ застройщик обязан указать точный срок передачи помещения инвестору. Если застройщик по любой причине нарушит данный срок, то несет за это перед инвестором ответственность в виде законной неустойки <8>. Напомню, что с 01.01.2014 вводятся дополнительные гарантии для инвесторов в виде страхования ответственности застройщиков. Об этом подробнее я расскажу в другой главе <9>.

--------------------------------

<8> См.: пункт 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

<9> См.: глава 12.

1.3. Расходы на ремонт

Поскольку инвестор покупает абсолютно новое жилье, очевидна необходимость вложения дополнительных средств в его подготовку к эксплуатации (отделка, установка сантехники и т.д.). Эти расходы при вложении инвестиций в новостройки неизбежны. Довольно часто застройщик продает помещение инвестору без отделки и без разводки сетей внутри квартиры. Сэкономить на ремонте можно за счет комплексных программ по подготовке квартир к проживанию, предлагаемых со стороны ряда застройщиков. Некоторые из них создают свои собственные подрядные компании, которые по отдельному договору с инвестором обеспечивают за дополнительную плату ремонт и отделку квартиры в соответствии с пожеланиями инвестора. При этом такие работы в данном случае могут обходиться инвестору значительно дешевле, чем если бы он самостоятельно искал на рынке компанию-подрядчика и заключал с ней договор на эти работы. Экономия достигается за счет более низких цен на строительные материалы, а также за счет масштаба подрядных заказов, сконцентрированных в одном месте. Застройщик, как правило, является крупным клиентом поставщиков строительных материалов и может приобретать их по сниженным ценам.

1.4. Улучшение социального окружения

Еще одна особенность процесса покупки квартиры в новостройке - улучшение социального окружения. Человек среднего и более высокого социального статуса желает жить по соседству с людьми своего круга. Так, по мнению некоторых экспертов, в Москве постепенно уже примерно через двадцать лет "четко выделятся районы, где живут только богатые, и районы, населенные исключительно людьми с весьма скромными доходами" <10>.

--------------------------------

<10> Москва разделится на районы для "богатых" и для "бедных" через 20 лет // http://kvartira.miel.ru/press-centre/press/2009/04/3789/.

Социально-экономический состав владельцев квартир в жилых домах на вторичном рынке обычно довольно разнороден. В новостройки инвестируют, как правило, люди с более высоким уровнем доходов, по крайней мере способные обслуживать ипотечный кредит. Исключением из этого правила могут быть девелоперские проекты, связанные с расселением "депрессивных" кварталов (сносимые серии хрущевок и т.д.), а также проекты по строительству жилых домов эконом-класса для расселения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Так или иначе, новостройки создают возможность для покупателей не только улучшить свои жилищные условия, но также и качественно изменить свою социальную среду. Проблема заключается в том, что, покупая квартиру в новостройке, инвестор, как правило, не имеет представления о том, кто именно будет его соседями по дому. При покупке недвижимости на вторичном рынке недвижимости этой проблемы нет, инвестор до заключения сделки может при осмотре дома поговорить с соседями и составить свое впечатление о них. Возможно, когда-нибудь в будущем мы придем к настолько открытой информационной системе, что любой инвестор будет вправе открыто получать необходимую ему информацию о других инвесторах, вложивших инвестиции в интересующую его новостройку.

1.5. Контроль планировки квартиры

Приобретая квартиру в новостройке, инвестор получает возможность контролировать планировку квартиры. Это допускается в тех случаях, когда квартиры продаются застройщиком со свободной планировкой (без внутренних перегородок) или с трассировкой (с намеченными внутренними перегородками). Инвестор может создать в новой квартире именно ту особую индивидуальную атмосферу, которая лично ему необходима, в соответствии со своим вкусом, потребностями и возможностями.

Подобное сделать в квартирах сложившейся типовой застройки гораздо сложнее, а также дороже. В частности, дополнительно потребуется согласование перепланировки в органах местного самоуправления, а также демонтаж имеющихся перегородок. Некоторые застройщики при продажах квартир в новостройках в качестве бонуса своим клиентам дарят бесплатный дизайн-проект новой квартиры. Это уменьшает издержки покупателей на проектирование своей новой жилой среды.

1.6. Юридические риски

При покупке квартиры в новостройке в некоторой степени снижаются юридические риски покупателя, так как приобретаемая квартира не имеет негативной юридической истории. Нет прежних собственников квартиры и их родственников, прописанных ранее в квартире несовершеннолетних детей, незаконно выписанных из нее лиц, недееспособных или ограниченно дееспособных прежних владельцев квартиры. Таким образом, риск оспаривания права собственности на квартиру со стороны ее прежних владельцев фактически отсутствует.

Тем не менее в каждом конкретном случае важна юридическая схема покупки. Так, если инвестор приобретает квартиру по так называемой вексельной схеме, то в этом случае есть риск двойной продажи. Тогда возникает риск оспаривания прав на квартиру со стороны другого альтернативного инвестора, с которым застройщик заключил аналогичный договор на вашу квартиру. Если же инвестор покупает квартиру по ДДУ, то подобный риск минимален.

1.7. Неопределенность площади квартиры

На стадии заключения сделки с застройщиком, как правило, еще не известна окончательная площадь помещения. После завершения строительства и кадастрового учета помещения его площадь может оказаться меньше или больше запроектированной площади. На любой из этих случаев обычно в договор с застройщиком включается условие о взаиморасчетах в этой ситуации. Если фактическая площадь помещения превышает проектные показатели, инвестор доплачивает застройщику денежные средства исходя из фактической разницы в площадях по согласованной сторонами цене. Если фактическая площадь помещения окажется ниже проектных показателей, застройщик обязан вернуть инвестору излишне выплаченные средства, если иное не установлено договором сторон.

1.8. Строительные недостатки

Построенные для инвесторов помещения могут иметь те или иные технические недостатки, связанные со строительством здания. В этой ситуации инвесторы выставляют застройщикам претензии по качеству помещения, а застройщики урегулируют их. Обычно такие проблемы выявляются на стадии приемки помещений инвесторами по передаточным актам от застройщиков. Иногда намного позднее при эксплуатации помещений их собственники находят так называемые скрытые недостатки, которые не могли быть выявлены инвестором при приемке помещения от застройщика. В случае конфликтной ситуации правоотношения застройщика и инвестора по устранению недостатков регулируются договором и законом.

При наличии спора по поводу недостатков проводится независимая экспертиза, которая определяет наличие скрытого недостатка, его причину, а также объемы работ по его устранению. Если причиной недостатков являются некачественно выполненные строительные работы, недостатки устраняются за счет застройщика. В случае выявления факта неправильной эксплуатации помещений или здания в целом, недостатки устраняются за счет собственника или лиц, виновных в ненадлежащей эксплуатации помещения.

1.9. Новые строительные технологии

К плюсам капитальных вложений в новостройки можно отнести то, что инвестор получает жилье, построенное с учетом последних строительных технологий. Покупая квартиру на вторичном рынке, инвестор получает помещение в старом здании, построенном по прежним строительным технологиям.

С учетом роста тарифов ЖКХ важный аспект приобретает проблема энергоэффективности. Новостройки, в зависимости от содержания проектной документации, могут возводиться из строительных материалов нового поколения, которые обеспечивают экономию энергопотребления. Этого нет в старых жилых домах, построенных десятки лет назад, когда уровень строительных технологий был совсем другим.

В завершение главы подчеркну, что капитальные вложения в новостройки влекут для инвестора как плюсы, так и минусы, которые сведены в отдельную таблицу <11>. Инвестору придется выбирать между капитальными вложениями в строящийся дом и инвестициями в уже построенную недвижимость на вторичном рынке с учетом всех изложенных выше факторов.

--------------------------------

<11> См.: Приложение N 1. Таблица N 1.

Глава 2. ВЫБОР КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

В этой главе мы рассмотрим ключевые вопросы, влияющие на выбор квартиры инвестором для покупки. Процесс выбора, с одной стороны, индивидуален, с другой стороны, многие факторы, влияющие на выбор инвестора, типичны. Далее остановимся на некоторых из них подробнее. Но сначала обратим внимание на основные цели покупки квартиры в новостройке. Их обычно две:

Дата добавления: 2015-05-07