Эмфитевзис и суперфиций

14.05.12

Установление, прекращение и защита сервитутов.

Понятие, хозяйственное значение и виды сервитутов.

Сервитут – вид вещного обременения, которое собственник обязан «терпеть» в пользу другого лица.

Первыми видами сервитутов являлись земельные, а среди земельных – сельские.
Возникновению этих сельских сервитутов было обусловлено характером римского землепользования. Земельные участки для с/х работ были примерно равны по объему и граничили друг с другом.
В результате такого тесного соседства, один собственник был объективно лишен какой-либо хозяйственной выгоды, которой пользовался собственник соседского участка, как доступ к воде, доступ к дороге, наличие пастбищных угодий и т.п.

Сельские сервитуты подразделялись на:
- дорожные
- водные
- пастбищные

Позднее в условиях городской скучности появляются городские сервитуты, связанные с обременениями как участков, так и зданий (право провести клоаку через соседский участок, право пристройке к стене соседа, право опереть несущую балку на стену соседа)

Личные сервитуты – не были обусловлены какой-то хозяйственной необходимостью, они предоставлялись кому-либо исключительно по воле собственника:
1) узуфрукт – пользования плодами. Данный институт предоставлял пользователю использовать чужое имущество исключительно для себя с присвоением всех плодов и доходов.
2) хабитаций – право проживания в чужом доме либо в его части
3) опЭра – право пользоваться рабочей силой чужого раба или тяглового животного.

Сервитуты, как правило, были постоянными за исключением личных, при этом земельные сервитуты переходили по наследству вместе с обремененным участком, личные сервитуты прекращались со смертью пользователя либо со смертью управомоченного лица.

Сервитуты были едиными и неделимыми.
Сервитуты относились к бестелесным вещам.

Устанавливались земельные сервитуты:
1) сервитутные соглашения между собственниками соседских участков
2) по судебному решению
3) по давности пользования
4) сервитутная оговорка – при продаже земельного участка со строениями и насаждениями продавец мог оговорить, что отдельное здание (сооружение) остается у него в собственности. В этом случае территория вокруг этого строения, а также проход и проезд к этому строению обременялись сервитутом в пользу продавца.

Прекращались земельные сервитуты:
1) отказ сервитуария от своих прав
2) гибель предмета сервитута
3) давность неиспользования

Устанавливались личные сервитуты по воле собственника
- сервитутный дар
- завещательный отказ (legatum) – распоряжение завещателя в тексте самого завещания, в силу которого он поручал назначенному наследнику совершить полезное действие за счет актива наследства в пользу третьего лица отказополучателя без возложения на него долгов по наследству.

Одним из таких действий являлась обязанность наследника передать какое-либо имущество отказополучателю в пользование на условиях личного сервитута.

Прекращались личные сервитуты со смертью пользователя.

Для защиты своих прав сервитуарий пользовался:
1) всеми владельческими интердиктами
2) предоставлялся ему специальный иск (конфессорный), по сути дела вещный иск, в зависимости от обстановки он мог как вендикационным, так и негаторным. Мог получить такой иск как против третьих лиц, так и самого собственника.

Эмфитевзис – вещное наследуемое право обработки чужого земельного участка, сопряженное с присвоением плодов и доходов.
Был заимствован из греческого обычного права, где он представлял собой долгосрочную аренду, на условиях которой земельные участки предоставлялись вольноотпущенникам.

Будучи перенесенным на римскую почву эмфитевзис становится постоянным вещным правом.

Первоначально эмфитевзис устанавливался на фискальных землях, в последствии был распространен на частные земельные владения.

Что было необходимо для получения эмфитевзиса:
1) заключался договора найма земельного участка, в силу которого наниматель обязан был в течение года распахать и засеять земельный участок
2) после этого договор прекращался, а у нанимателя возникало эмфитевтное право (право постоянного пользования)

Обязанности эмфитевта:
1) использовать участок по назначению
2) хозяйствовать разумно и рачительно, не ухудшая свойств земли
3) своевременно вносить поземельную ренту и соответствующие налоги 1 раз в год

Права эмфитевта:
1) присваивал все плоды и доходы
2) мог передавать эмфитевзис по наследству
3) мог обременять его залогом и допускать к его использованию других лиц
4) мог продать эмфитевзис любому лицу без согласия собственника участка, предварительно его уведомив. Уведомительный собственник участка мог выкупить обременение по назначенной цене, если не желал выкупать, то в случае продажи эмфитевзиса эфитевт обязан был уплатить собственнику участка 2% от суммы следки.

Прекращение эмфитевзиса:
1) гибель земельного участка, т.е. такое ухудшение его свойств, которое исключало дальнейшее его использование
2) неисполнение обязанностей по уплате ренты в течение 3 лет подряд, но уже в христанский период на церковных землях в течение 2ух лет подряд.

Суперфиций – право пользования жилым зданием, возведенным на чужой земле.

Возникновение этого института было обусловлено расширением городской застройки по средствам возведения инсул (insula).

Объектом суперфиции являлась – инсула.

Инсула – многоквартирный коммунальный дом, жилые помещения в котором предоставлялись на условиях найма всех желающим.

Условия установления суперфиция:
1) заключался договор с собственником земельного участка.
В силу этого договора застройщик обязан был в течение года за свой счет возвести инсулу и передать ее в собственность собственнику земельного участка
Только после этого возникало суперфициарное право.
У собственника здания возникало только голое право, поскольку все 3 правомочия оставались у застройщика, и собственник не имел права ему препятствовать.

Все доходы от использования инсулы присваивались суперфицарию.
Суперфициарий мой передавать суперфиций по наследству, обременять его залогом, допускать к использованию других лиц, так же как и эмфитевт суперфициарий мог продать суперфиций любому лицу без согласия собственника, при этом он обязан был предложить собственнику выкупить суперфиций либо, продав этот суперфиций другому лицу, уплатить 2% от суммы сделки.

Прекращение суперфиция:
1) гибель самого предмета (инсулы)
2) неуплата ренты в течение 3 лет

И эмфитевт и суперфициарий для защиты своих прав могли использовать владельческие интердикты, а также вещные иски как против третьих лиц, так и против самого собственника.

Дата добавления: 2015-05-31