Порядок заключения контрактов на строительство

В условиях острой конкуренции между строительными предприятиями важнейшим вопросом является получение контракта на строительство. В процессе решения этого вопроса возникают проблемы соизмерения спроса и предложения, взаимосвязи между потребительским спросом и спросом на капитальные вложения, равновесия спроса и предложения, теории поведения продавцов и покупателей, воздействия государства на экономическую политику предприятий и организаций. Одним из механизмов, достаточно успешно решающим эти проблемы в строительстве являются подрядные торги.

В качестве товара на строительном рынке выступают объекты промышленного, сельскохозяйственного, социального, гражданского назначения и объекты инфраструктуры. Объект капитального строительства является объектом особого рода: его потребительская стоимость заключается в способности производить другие товары или удовлетворять функциональные потребности заказчика (инвестора) и реализуется в процессе его эксплуатации. Процессы создания и продажи объектов капитального строительства существенно отличаются от процессов производства и реализации традиционных товаров.

Учитывая особенности строительной продукции как товара, а также специфику строительного рынка и взаимоотношений заказчика и подрядчика, можно сказать, что размещение подряда на строительство (проектирование) объекта - серьезный вопрос для инвестора. Его успешное решение возможно лишь при наличии следующих условий:

1. Заказчику необходимо обладать информацией о состоянии строительного рынка, о ценах на проектные и строительные работы, а также о строительных и проектных фирмах достаточно компетентных для выполнения необходимых ему работ.

2. Количество потенциальных подрядчиков должно быть достаточным, чтобы заказчику из различных вариантов можно было выбрать оптимальный.

3. Подряд на строительство (проектирование) объекта должен быть размещен с учетом важнейшего принципа функционирования строительного рынка - максимизация полезности строительной продукции для заказчика.

4. Заказчик должен иметь право выбора подрядчика, исходя из уровня цены реализации проекта, что обеспечивает конкуренцию на строительном рынке и позволяет получить экономию средств.

С точки зрения организации и техники торги представляют собой одну из разновидностей сделки с использованием механизма предложения и акцепта. В отличие от двухсторонних сделок, где эти два акта чаще всего бывают необходимыми и достаточными для совершения сделки, практика проведения подрядных торгов включает в себя, по крайней мере, четыре этапа, на каждом из которых происходит составление и подписание соответствующих документов.

На первом этапе заказчик уведомляет претендентов о своем намерении вступить в сделку. При этом составляется документ, именуемый «предложением или приглашением к торгам». Однако. Прежде чем объявить о проведении торгов, заказчик должен разработать тендерную документацию, состоящую из технической и коммерческой частей.

На следующем этапе претенденты, с учетом требований тендерной документации, представляют свои предложения, именуемые офертой. Претенденты параллельно могут представить альтернативные предложения.

Третий этап - определение победителя торгов, оформление протокола тендерного комитета, который не является актом юридического скрепления сделки. Возможны дальнейшие переговоры между заказчиком и победителем торгов.

Заключительный этап, в случае достижения согласия между заказчиком и победителем, завершается подписанием контракта.

В ряде случаев при проведении торгов организаторы отступают от принципа самого дешевого предложения и присуждают победу фирме, предложившей другие более выгодные условия, особенно по предоставлению кредитов и сроков строительства. Обязательства победителя торгов по срокам строительства являются дополнительной гарантией своевременного ввода объектов в эксплуатацию.

Порядок проведения тендерных сделок регламентируется «Положением о подрядных торгах в Российской Федерации» от 13 апреля 1993 года, которое определяет общий порядок и условия подготовки, организации, проведения, регулирования последствий подрядных торгов на выполнение всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов на территории Российской Федерации. Положение носит рекомендательный характер для частных инвесторов и обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для государственных нужд.

Предметом подрядных торгов может быть инвестирование, проектирование, возведение, реконструкция и ремонт, эксплуатация объекта, инжиниринговое сопровождение инвестиций, а также отдельные виды работ и услуги, например, общестроительные, отдельные виды СМР, санитарно-технические, электромонтажные, изоляционные, пусконаладочные работы, поставка оборудования и материалов и др.

Процедура проведения торгов в большинстве стран, в основном, аналогична и предусматривает несколько видов заключения сделок.

Конкурентные торги - это торги, в которых участвуют два или более оферентов.

Единичные торги - это торги, в которых участвует один оферент. Единичные торги являются исключительным видом торгов и могут назначаться в случае: если организатор торгов располагает достоверными сведениями, что только данное лицо в состоянии выполнить все требования заказчика.

Первичные торги - это торги, назначаемые в первый раз по данному предмету торгов данного объекта торгов.

Повторные торги - это торги, назначаемые во второй или третий раз по данному предмету торгов данного объекта торгов. Повторные торги назначаются в случае, если результат первичных торгов не удовлетворил заказчика.

Закрытые торги - это торги с участием в качестве оферентов только тех лиц, которых пригласит организатор торгов. При их проведении в ряде стран допускается «торг» и согласование условий, предложенных оферентами. В печати результаты торгов не публикуются.

Открытые или публичные торги - это торги с участием в качестве оферентов всех лиц, пожелающих выступить в этом качестве. Объявление о назначении открытых торгов и их результаты должны быть опубликованы в официальном периодическом издании. При открытых торгах представители всех оферентов имеют право присутствовать при вскрытии конвертов с предложениями, а затем ознакомиться с их условиями. При вскрытии конвертов составляется официальный протокол о всех поступивших и допущенных к участию в торгах предложениях. После тщательной проверки и сопоставления всех предложений (в течение 3-10 месяцев), в частности, их соответствия поставленным условиям, а при крупных торгах - также после изучения кредитоспособности и производственных возможностей оферентов происходит принятие решения и присуждение заказа. Результаты открытых торгов обычно публикуются в широкой печати.

Торги с предварительной квалификацией - это двухступенчатая система открытых торгов, с так называемой предквалификацией («отбором») фирм. В первом туре принимают участие все желающие претенденты, во втором в качестве оферентов только те, которые уже были отобраны тендерным комитетом по критериям, установленным организатором торгов.

Торги без предварительной квалификации - это торги с участием в них в качестве оферентов всех претендентов, которые пожелают участвовать в них в этом качестве.

Гласные торги - это торги с участием оферентов или их полномочных представителей в процедуре торгов и с оглашением их результатов.

Негласные торги - это торги без участия в любой форме оферентов в процедуре торгов и с сообщением результатов только победителю.

Международные торги - это торги с участием исключительно иностранных оферентов.

Смешанные торги или смешанные международные торги - это торги с участием иностранных и отечественных оферентов.

Национальные или внутренние торги - это торги с участием исключительно отечественных оферентов.

Заключительным результатом торга является контракт на строительство объекта. Контракты могут быть нескольких типов и, в основном, различаются формами материально-технического обеспечения строек, широтой функций подрядчика, уровнем ответственности за конечный результат.

Традиционный контракт предполагает наличие полной проектной документации, т.е. архитектурно-строительное проектирование при этом выделяется в особый этап инвестиционного процесса. В результате торгов на осуществление проектирования или переговоров заключается договор между заказчиком и специализированной проектной фирмой. Затем готовый проект передается для реализации строительной фирме, выигравшей торги или получившей заказ по результатам переговоров. При заключении такого контракта подрядчик должен предусмотреть все возможные трудности и обстоятельства, которые могут возникнуть в ходе строительства и гарантировать заказчику завершение строительства в срок в пределах сметной стоимости. При такой форме заказчик до проведения торгов подряда уже обладает информацией об ориентировочной стоимости строительства и на торгах (или в ходе переговоров) имеет возможность выбора оптимального с его точки зрения варианта цены будущего объекта.

Проектно-строительный контракт, при котором заказчик посредством проведения торгов или переговоров выбирает наиболее подходящую ему строительно-проектную фирму и заключает с ней контракт. Особенность этой формы в том, что подрядчик берет на себя ответственность за проектирование и строительство объекта. Он вправе осуществить подрядные работы своими силами, либо привлечь на условиях субподряда другие строительные и проектные фирмы, совмещая их деятельность под своим руководством.

Этот тип контракта, при совмещении отдельных стадий инвестиционного цикла, дает возможность сократить срок строительства.

Контракт на условиях «под ключ», при заключении которого подрядчик берет на себя все, без исключения, проблемы заказчика по подготовке и осуществлению строительства, приобретению земли, набору и обучению эксплуатационного персонала и сдает законченный и готовый к производству продукции или оказанию услуг объект. Этот тип контракта нашел широкое применение по следующим причинам. Во-первых, для сложных строительных объектов производственного назначения рядовой заказчик во все большей степени ощущает свою некомпетентность во многих вопросах. Во-вторых, крупные строительные фирмы, особенно, предметно-специализированные, заинтересованы взять на себя традиционные функции заказчика, что оборачивается для них дополнительными возможностями снизить себестоимость и продолжительность строительства.

При всех достоинствах такой тип контракта имеет и слабые стороны. Передача всей ответственности в руки проектно-строительной фирмы лишает заказчика возможности эффективно контролировать ход инвестиционного процесса, определять степень соответствия реализуемого проекта и его основных параметров требованиям заказчика. Все это увеличивает хозяйственный риск заказчика, который должен компенсироваться тщательным выбором надежного генподрядчика.

Управленческо-строительный контракт является перспективным и развивающимся. Он позволяет совместить отдельные этапы инвестиционного процесса (т.е. проектирования и строительства) и дает возможность вовлечения на принципиально новой основе заказчика в процесс строительства. Это становится возможным благодаря введению новой организационной структуры - профессионального управляющего строительством. Профессиональный управляющий, представляя интересы заказчика, проводит анализ альтернативных вариантов строительства и проектирования, уровня сметных расходов, изучает условия рынка рабочей силы, консультирует заказчика по вопросам строительной технологии, помогает ему в выборе проектно-строительной фирмы для осуществления подрядных работ. Профессиональный управляющий может по договоренности с заказчиком координировать поставки материально-технических ресурсов на стройплощадку, осуществлять часть проектных и строительных работ своими силами.

У подрядных торгов, как одного из способов размещения заказа, есть свои достоинства и недостатки.

К достоинствам можно отнести то, что:

1) торги дают эффект и выгоду в первую очередь для заказчика, так как в тендерной документации им четко определены «правила игры». Система показателей торгов подряда (цена, качество, продолжительность строительства и другие), а также их приоритет для заказчика позволяет из предложенных подрядчиками различных вариантов выбрать наиболее оптимальный. Таким образом, соблюдается один из важных принципов строительного рынка - максимизация полезности строительной продукции для заказчика;

2) торги являются весьма эффективной формой организации конкуренции на строительном рынке. У строительных фирм развивается новое отношение к проектированию и строительству: более короткие сроки, лучшие материалы, новые инженерные решения. Конкурентная борьба выявляет новых подрядчиков, наиболее профессионально подготовленных, обеспечивающих высокое качество, низкую стоимость и кратчайшие сроки строительства;

3) подрядные торги являются стимулирующим фактором для подрядных организаций. Конкуренция заставляет их повышать уровень технической оснащенности, готовить квалифицированные кадры строителей, осваивать новые технологии в строительстве. Систематизация технико-экономических показателей построенных и строящихся объектов, создание внутрифирменных цен на единицу готовой продукции становится необходимым в новых экономических условиях строительного рынка.

Слабыми сторонами системы размещения подряда через торги является то, что:

1) в условиях российской инфляции и отсутствия законодательства, защищающего интересы инвестора и подрядчика, практически невозможно определить твердую цену объекта для предложения на торгах. Обе стороны имеют равные шансы жестоко просчитаться;

2) при строительстве сложных объектов подрядные торги не сокращают, а растягивают инвестиционный цикл. Торги обслуживают последовательную технологию фаз инвестиционного цикла и делают невозможным его сокращение, более того, торги сами стали еще одной фазой;

3) большинство сегодняшних заказчиков не в состоянии обеспечить финансирование строительства объектов под графики производства работ в результате уменьшения государственных бюджетных ассигнований на капитальное строительство.

Контракт является основным документом, регламентирующим взаимоотношения участников инвестиционного процесса, определяющим права и обязанности всех сторон. Тип контрактных отношений во многом определяет способ установления договорной цены.

Дата добавления: 2015-07-02