Порядок укладення договору ренти

Порядок укладення договору ренти насамперед має відповідати загальним правилам про оферту й акцепт. Оферентом у договорі ренти буде особа, що запропонувала укласти договір на певних умовах, а акцептантом - особа, що дала позитивну відповідь на оферту.

У відповідності до ст. 731 ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Укладення договору ренти згідно (ст. 732 ЦК України) має відбуватися тільки в письмовій формі з обов’язковим посвідченням договору в нотаріуса. А якщо під виплату ренти відчужується нерухомість його необхідно ще й зареєструвати.

Із наведеного легального визначення договору ренти й обов’язкового порядку його оформлення випливає, що для його укладення сторонам необхідно здійснити три юридично дії, з яких кожна окремо необхідна, а всі разом достатні для надання йому юридичної сили. Як і будь-які юридично значимі дії вони розглядаються в якості обставин реальної дійсності, з наявністю яких норми права пов’язують виникнення, зміну чи припинення цивільних прав і обов’язків. Серед них перші дві дії охоплюються волевиявленням сторін. Це два взаємозалежних самостійних юридичних факти, з яких перший обмежується погодженням істотних умов договору ренти, а другий – передачею майна в підтвердження досягнутої згоди. Здійснення їх охоплюється поняттям юридичного складу договору ренти.

Істотними умовами договору ренти є:

Предмет - яким може бути будь-яке індивідуально визначене майно не вилучене із цивільного обігу, якому властиві як родові, так і індивідуально визначені ознаки. Під поняття майна в договорі ренти підпадають як тілесні, так і не тілесні речі. Зокрема, речами першого роду можуть бути: земельні ділянки, будинки, будівлі, споруди, машини, судна, літальні апарати, гроші, цінні папери й інше рухоме й не рухоме майно. Речами другого роду можуть бути майнові (речові) права, наприклад, права узуса, узуфрукта. Не можуть бути предметом договору ренти не відчужувані не матеріальні блага: особисті немайнові права, ідеї, не уречевлені результати інтелектуальної діяльності, послуги, загалом, усі ті тілесні й не тілесні речі, що не можливо передати у власність в обмін на виплату ренти.

Рента – доход, що одержується за відчуження у власність платнику ренти предмету договору ренти. На стадії укладення договору контрагенти повинні узгодити, у якій формі буде виплачуватися рента, у формі грошової суми або іншого надання (ст. 737 ЦК).

Строк. Згідно п. 2 ст. 731 ЦК договір ренти може укладатися на безстроковий або строковий терміни. Погодження строку, на який буде укладено договір ренти, є обов’язковою умовою, яку оферент і акцептант повинні узгодити на стадії укладення договору, бо в протилежному випадку не видається можливим з’ясувати, на який період вони будуть вважати себе зв’язаними суб’єктивними правами та обов’язками, що випливають з їх домовленості.

Інші умови, на погодженні й включенні в договір яких наполягає один із контрагентів. До інших істотних умов договору ренти відносяться як змінені домовленістю сторін правила диспозитивних норм, що передбачені в чинному цивільному законодавстві (ст. 734 ЦК), так і ті, що не передбачаються в ньому, але не суперечливі йому правила, на погодженні й включенні в договір яких наполягає одна із сторін (ст. 11 ЦК).

Безумовне й повне погодження іншого контрагента у відповідь на пропозицію оферента укласти договір ренти на запропонованих умовах відповідно до чинного законодавства (ст. 642 ЦК) розцінюється як акцепт зробленої оферти. З моменту вираження акцепту оферент і акцептант вважаються зобов’язаними до укладення договору ренти на погоджених умовах. Згідно з п. 3 ст. 642 загальної норми ЦК контрагент, який прийняв пропозицію укласти договір ренти, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це іншого контрагента до моменту або в момент одержання ним відповіді про прийняття пропозиції.

Вплив передачі майна на процес укладення договору ренти обумовлюється тим, що вона служить засобом підтвердження дійсності волевиявлення. Передача й прийняття майна у власність прямим чином підтверджують наміри сторін укласти договір ренти. У цьому сенсі передача й прийняття майна на стадії укладення договору ренти завжди обумовлюються саме домовленістю про виплату ренти, а не якою не будь іншою домовленістю чи обставиною. Здійснюючи її потенційні сторони майбутнього рентного правовідношення завжди усвідомлюють, з якою метою вони це роблять. Передача майна у власність завжди є вольовим актом.

Для оформлення такого роду договорів як договір ренти є обов'язковим згадування в документі про те, що майно, відчужуване під виплату ренти (або його символ) передано в присутності нотаріуса у власність платника ренти. Важливість такого згадування очевидна. Від нього, по суті, буде відштовхуватися одержувач ренти при пред'явленні претензій із приводу можливої не виплати ренти. Крім того, якщо нотаріус засвідчить договір ренти без упевненості в тім, що майно, яке складає його предмет, фактично передано у власність платнику ренти, то прийдеться визнати, що тим самим він засвідчив не договір у цілому, а тільки волевиявлення сторін.

Згідно п. 3 ст. 640 ЦК України моментом укладення договору, для якого є обов’язковою нотаріальна форма, вважається момент нотаріального посвідчення договору, а для договору, у якому передбачається відчуження нерухомого майна момент укладення договору співпадає із часом його державної реєстрації. Згідно ст. 732 ЦК України договір ренти завжди підлягає нотаріальному посвідченню не залежно від того, яке майно відчужується під виплату ренти. Зважаючи на те, що нотаріальне посвідчення договору ренти спрямовується на перевірку досягнутої згоди й передачі майна, а реєстрація на уточнення переходу права власності на нерухоме майно договір ренти є укладеним із моменту його оформлення й відповідно реєстрації. Таким чином, моментом укладення договору ренти є момент його нотаріального посвідчення або, відповідно, момент державної реєстрації.

5. Зміст договору ренти.

У загальному вигляді змістом договору ренти є все те, про що його сторони домовляються вчинити. Це, по-перше – передача майна. Про її здійснення сторони договору ренти домовляються як і про виплату ренти. Відповідно, обговорення передачі майна у власність платнику ренти має місце в змісті домовленості про укладення договору ренти. Інша річ, що ця домовленість не має юридичної сили до здійснення передачі майна, так як за договором ренти одержувач ренти не зобов’язується передати майно, а передає його (ст. 731 ЦК). Про те ця домовленість проявляється в тому, що тільки на її підставі одержувач ренти передає майно у власність платника ренти. Таким чином, до змісту домовленості про виплату ренти входить умова про передачу майна. Передача майна в силу реальності договору ренти не входить до змісту рентного правовідношення. ЇЇ здійснення свідчить про укладення договору ренти, а не про його виконання.

По-друге, домовленість сторін договору ренти утілюється в наділенні його учасників суб’єктивними правами й обов’язками, що виникають після укладення договору ренти. Ці права й обов’язки носять суб’єктивний характер, так як вони виникають тільки у сторін договору ренти, як суб’єктів прав і обов’язків. Наявність у сторін договору ренти суб’єктивних прав і обов’язків дозволяє одержувачу ренти вимагати певної поведінки від платника ренти, визначеної між ними договором ренти. Отже, кредитором у рентному правовідношенні вважається одержувач ренти, а боржником – платник ренти. Їх права та обов’язки, власне, і складають зміст договірного рентного правовідношення.

Права й обов’язки сторін договору ренти. Платник ренти зобов’язаний:

· виплачувати періодично ренту, на умовах передбачених договором (ст. 731 ЦК). Це основний обов’язок платника ренти, який виникає з передачею майна. Походження обов’язку платника ренти ґрунтується на наданій йому за договором економічній можливості вільно використовувати річ у власному інтересі;

· застрахувати ризик невиконання виконання своїх обов'язків у випадку, якщо така умова вимовляється в договорі ренти (п. 3 ст. 735 ЦК);

· нести ризик випадкової загибелі або випадкового псування майна переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти (п. 1 ст. 742 ЦК). Наділення платника ренти даним обов’язком свідчить про те, що він не звільняється від виплат ренти у випадку загибелі або випадкового псування майна переданого під виплату безстрокової ренти. Збереження обов’язку по виплаті ренти після загибелі майна є не зовсім справедливим по відношенню до платника ренти, адже майно, у даному випадку, є джерелом утворення рентного доходу. Після випадкової загибелі майна цей доход платнику ренти буде ні із чого утворювати. Як видається, випадкова загибель майна має припиняти обов’язок по виплаті ренти. Якщо немає майнового приросту в майні платника ренти, то хіба справедливо, щоб цей приріст спостерігався в майні одержувача ренти;

· продовжувати виплачувати ренту до закінчення тривання строкового договору ренти незалежно від того загинуло чи зіпсоване майно передане під її виплату (ст. 743 ЦК) Існування подібного обов’язку обумовлюється тим, що майно відчужується на певний строк під виплату рентного доходу. Для одержувача ренти важливим є виплата ренти на протязі певного строку, оскільки він розраховує отримати визначений доход. Якщо платник ренти погоджується виплачувати ренту на протязі певного строку (у тому числі й за життя людини), то тим самим він приймає на себе певну відповідальність за його забезпечення;

· якщо договором ренти передбачені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти (п. 2 ст. 739 ЦК), він зобов’язаний виконати їх;

· розрахуватися з одержувачем ренти в разі пред’явлення останнім вимоги про розірвання договору ренти із приводу невиконання чи неналежного виконання умов договору (ст. 741 ЦК). Особливість даного обов’язку випливає з порушення ним свого обов’язку по виплаті ренти й полягає в тім, що завдяки його здійсненню задовольняється право на компенсацію (винагороду) одержувача ренти. Тобто даним обов’язком встановлюється міра відповідальності платника ренти за порушення ним свого обов’язку по виплаті ренти;

Платнику ренти окрім обов’язку виконати умови відмови від договору ренти (п. 2 ст. 739 ЦК) належить і право здійснити цю відмову за власним бажанням на умовах передбачених договором. Так, він згідно п. 1 ст. 739 ЦК вправі відмовитися від договору безстрокової ренти. По суті своїй це право є проявом односторонньої відмови платника ренти від виконання договору ренти (ст. 651 ЦК). Законодавець не визначає, коли вона може бути здійснена від дня укладення, безстрокового договору ренти, тому дана відмова від договору ренти може бути здійснена тоді, коли платник ренти забажає це зробити. Для її здійснення платник ренти має за три місяці письмово повідомити одержувача безстрокової ренти про свої наміри й розрахуватися з тим у повному обсязі (п. 3 ст. 739 ЦК). Зазвичай, під умовою односторонньої відмови від договору ренти розуміється викуп (відкуп від) ренти як різновид відступного.

Платник ренти має право вимагати припинення зобов’язання щодо виплати безстрокової ренти або зміни умов її виплати, у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти (п. 2 ст. 742 ЦК). Це право до певної міри спрямовується на реалізацію права на відмову від договору безстрокової ренти. Про те від нього воно відрізняється тим, що може здійснюватись не безпідставно, а за наявності випадкового знищення або випадкового пошкодження майна.

Обмеження розпорядження правом власності. Платник ренти не має права без згоди одержувача ренти відчужувати нерухоме майно, передане йому під виплату ренти іншій особі (п. 2 ст. 735 ЦК). За законом у разі відчуження нерухомого майна обтяженого рентою іншій особі до неї переходять обов’язки платника ренти. Відзначимо, що дане право платника ренти опирається на його речове право власності, а не на зобов’язальне право одержувача ренти. Умова про обов’язкове повідомлення одержувача ренти (кредитора) про відчуження нерухомості іншій особі пояснюється тим, що договір ренти носить довірчий характер і одержувачу ренти не все рівно, хто буде виконувати обов’язки платника ренти (боржника).

Обов’язок одержувача безстрокової ренти полягає в тім, що він не може відмовитися від прийняття умов відмови від договору ренти (ст. 739 ЦК). Будь-які заперечення одержувача ренти (наприклад, небажання припинення договору ренти) не можуть бути перешкодою для реалізації платником ренти свого суб’єктивного права на відмову від договору безстрокової ренти. Заперечення одержувача ренти є слушними тільки в тому випадку, якщо вони стосуються узгодженої між сторонами умови про відстрочення здійснення відмови платником ренти від договору ренти на певний строк. Таким чином, виконання платником ренти умов відмови від договору безстрокової ренти є достатнім і обов’язковим для прийняття одержувачем ренти. Вимагати більшого від платника ренти чим встановлено умовами домовленості одержувач ренти не вправі.

Права одержувача ренти. Одержувачу ренти належать усі ті права, яким кореспондують відповідні зустрічні обов'язки платника ренти. Зокрема, одержувач ренти має право:

· вимагати від платника ренти періодичних виплат ренти на умовах і в строки передбачені договором.

· у випадку, коли договором ренти передбачається оплатне відчуження майна у власність платника ренти під виплату ренти (ст. 734 ЦК), одержувач ренти вправі вимагати здійснення оплати цього майна;

· вимагати надання забезпечення виплат ренти шляхом страхування ризику невиконання чи неналежного виконання своїх обов'язків платником ренти, у випадку, якщо така умова вимовляється в договорі ренти (п. 3 ст. 735 ЦК);

· вимагати виплат ренти до закінчення тривання строкового договору ренти незалежно від того загинуло чи зіпсоване майно передане під її виплату (ст. 743 ЦК);

· одержувачу ренти належить право на розірвання укладеного безстрокового договору ренти у випадках передбачених (ст. 740 ЦК), зокрема тоді, коли:

1) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;

2) платник ренти порушив свої зобов’язання щодо забезпечення виплат ренти;

3) платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ренти в розмірі й у строки, що встановлені договором;

4) одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках встановлених договором ренти.

Одержувач ренти при розірванні договору ренти має право зажадати відшкодування збитків, що спричинені невиконанням чи не належним виконанням договору ренти (ст. 623, п. 5 ст. 653 ЦК). При розірванні договору безстрокової ренти між сторонами проводяться розрахунки за правилами, що передбачаються ст. 741 ЦК України.

6. Виконання договору ренти.

Мета виконання договору, як відомо, полягає в здійснені сторонами своїх суб’єктивних прав і обов’язків, яким вони “сплітаються” у момент виникнення договору. За рахунок виконання боржником свого суб’єктивного обов’язку й прийняття предмету виконання кредитором відбувається здійснення суб’єктивного права кредитора. Таким чином, суть виконання договору ренти полягає в здійсненні боржником тих дій, яких від нього вправі очікувати кредитор.

Через реальність договору ренти під поняття його виконання не може бути підведена передача майна, оскільки передача майна в реальних договорах здійснюється, зазвичай, у момент їх укладення. Однак умовно можна говорити, що передача майна в договорі ренти також виконується. Особливістю передачі майна в даному випадку є те, що вона не може бути здійснена на вимогу іншої сторони договору ренти – платника ренти через те, що до передачі майна, договору ренти іще не існує й відповідно немає й обов’язку одержувача ренти по її виконанню. Передача майна під виплату ренти одержувачем ренти завжди здійснюється добровільно (ст. 731 ЦК). Відповідно обов’язку по виконанню передачі майна в договорі ренти не існує, а існує право одержувача ренти передати майно під виплату ренти чи відмовитися від нього.

Виконання договору ренти, зосереджується на виконанні обов’язку ренти відповідно до умов договору. Обов’язок платника ренти по виплаті ренти виникає не раніше моменту укладення договору ренти й виконуватися він може як на перед, так і після спливу певного строку (ст. 738 ЦК України). Виконання обов’язку ренти наперед означає, що перша виплата ренти здійснюється в момент укладення договору або негайно після укладення договору. Виконання обов’язку ренти після спливу певного строку означає, що воно має бути розпочате з відстрочкою, у час передбачений домовленістю сторін або законом (ст. 738 ЦК).

Обов’язок ренти не може бути виконано одразу а ні в момент укладення договору ренти, а ні після того, тому що рента – це не одноразове, а періодичне, повторюване зобов’язання. У виконанні договору ренти є необхідність розрізняти окрему виплату ренти, під якою буде розумітися виконання певної частини зобов’язання ренти й усю сукупність окремих виплат ренти, під якими буде розумітися виконання всього зобов’язання ренти в цілому.

Виконання обов’язку ренти передбачає не пасивну, а активну вольову поведінку платника ренти, яка спрямована на задоволення права вимоги одержувача ренти. Завдяки здійсненню свого обов’язку платник ренти здійснює задоволення права на ренту одержувача ренти. Таким чином, під виконанням договору ренти розуміється здійснення платником ренти дій по виплаті ренти, які від нього вправі вимагати одержувач ренти.

Предметом виконання договору ренти є зобов’язання ренти, тобто дії щодо періодичного надання у встановленій договором формі, що має невизначений та довготривалий характер. Предметом виконання договору ренти варто вважати як один рентний платіж у грошовій формі, так і всю їх загальну сукупність.

Якщо рента виплачується шляхом передання речей, то вона собою представляє періодичні надання визначених за мірою, вагою, якістю, асортиментом, господарським, виробничим або побутовим призначенням речей чи їх сукупностей. Тобто предметом виконання договору ренти в цьому випадку будуть, як правило, рухомі речі, визначені родовими ознаками, що індивідуалізуються на момент їх передачі одержувачу ренти.

У тому випадку, якщо договором ренти встановлюється рента у формі виконання робіт або надання послуг, то предмет ренти прийматиме вигляд періодично виконуваних робіт і надаваних послуг. Що це будуть за види періодичних робіт та послуг і в чому полягатиме їх предмет сторони договору ренти повинні визначитися на момент його укладення. Відносно виконання такого договору ренти сторони повинні визначитися з матеріалами, які будуть використовуватись при його здійсненні, а також визначити його об’єм і якість. Думається, що в цьому випадку до порядку виконання договору ренти субсидіарно мають застосовуватись відповідні положення про договір підряду й договори з надання послуг.

У договорі ренти може бути передбачено декілька предметів його виконання. Наприклад, для сторін договору ренти може виявитися зручною умова договору про те, що виплати ренти можуть здійснюватись речами або грошима. У цьому випадку перед нами постає приклад альтернативного зобов’язання ренти, тобто такого, яке має два предмети виконання. Здійснення платником ренти виконання свого обов’язку ренти на вибір одним із передбачених предметів вважатиметься належним виконанням договору ренти (ст. 539 ЦК).

Специфіка виконання договору ренти полягає в тім, що періодичне зобов’язання ренти не передбачає одноразової дії для його виконання, а навпроти розраховане на повторювані дії протягом тривалого періоду часу. За своїм характером ці дії є однорідними, тому що вони нічим не відрізняються одна від одної. Кожна наступна дія по виконанню зобов’язання ренти схожа на всі вчинені попередні. Саме через це для належного виконання зобов’язання ренти не важливо, у якій послідовності будуть виконувати виплати ренти. Зобов’язання ренти не може бути виконане а ні в цілому, а ні по частинам через те, що сукупний об’єм усіх рентних платежів, як правило, є невідомим. Зобов’язання ренти повинно виконуватись безперервно або систематично, тобто регулярно через рівні проміжки часу

Дата добавления: 2015-07-02