Обязанности и ответственность арендодателя

Существенные условия договора аренды

1. Предмет договора. Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете аренды. При отсутствии в договоре информации о предмете, договор считается не заключенным.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, то есть вещи, которые можно после использования вернуть. Следовательно, потребляемые вещи не могут быть предметом договора аренды. Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: промышленные образцы, изобретения, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и др. Передача прав на их использование осуществляется на основе иных соглашений – так называемых лицензионных соглашений. Требования, предъявляемые к лицензионным соглашениям содержаться в ч. 4 Гражданского кодекса РФ.

2. Срок в договоре аренды не относится к его существенным условиям. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК). При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В отношении отдельных видов договора аренды законом могут устанавливаться максимальные сроки. Например, ст. 627 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что максимальный срок проката не может превышать одного года.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору определенное в договоре имущество. Имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). В договоре могут быть оговорены недостатки имущества. В этом случае арендодатель не отвечает за данные недостатки. Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями, например, запасным колесом для автомобиля. Помимо этого, арендодатель обязан передать необходимые документы, например, технический паспорт, сертификат качества и др.

2. Проводить капитальный ремонт. Договором аренды обязанность проводить капитальный ремонт может быть возложена на арендатора.

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК:

а) потребовать от арендодателя по своему выбору:

- либо безвозмездного устранения недостатков имущества,

- либо соразмерного уменьшения арендной платы,

- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Обязанности и ответственность арендатора:

1. Использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК).

3. В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Если они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

б) определенной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду конкретной вещи, обусловленной договором;

д) возложения на арендатора согласованных сторонами затрат на улучшение арендованного имущества.

Данный перечень форм расчетов арендатора с арендодателем не является исчерпывающим.

В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать:

- взыскания убытков

- уплаты процентов по ст. 395 ГК

- досрочного внесения арендной платы не более, чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

Дата добавления: 2017-01-14