Наведение порядка в отношении кадастрового учёта земельных участков, других объектов недвижимости

КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЖИЛОГО ДОМА, РЕЕСТР ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Русская пословица

Пока гром не грянет, мужик не перекрестится!

-Какие происходят изменения в законодательстве в отношении недвижимости, и с какой целью это делается?
-Что происходит с земельным участком в ходе различных сделок, в т.ч. межевания, и как это учитывается?

-Что такое Государственный кадастр недвижимости (ГКН), единый государственный реестр прав (ЕГРП), Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) для чего они необходимы, какие содержат сведения?
-Какие последствия для вашей недвижимости имеет отсутствие сведений в ЕГРН?

-Как узнать о сведениях, содержащихся в ГКН и ЕГРП в отношении вашего земельного участка, дома?

Точкой отсчёта, после которой в отношении садовых земельных участков со стороны государства многое, если не всё, изменилось, является дата 1 декабря 2012 г. Этим первым зимним днём Председатель Правительства РФ подписал Распоряжение № 2236-р (ред. от 20.08.2015) «Об утверждении плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"». Садоводам нужно точно знать, что в этом нормативном акте, на который вначале даже никто не обратил внимание, сказано о садовых земельных участках. Мы должны понимать причины и цели, поставленные государством перед правительством. Понимать так, как они написаны в документе, а не так, как преподносят средства массовой информации, паникёры и "знатоки". Помните знаменитые слова Мюллера из фильма "Семнадцать мгновений весны"? Точно фраза звучит так: "Контрразведчик должен знать всегда, как никто другой, что верить в наше время нельзя никому. Порой даже самому себе. Мне - можно!" Переиначим последнее предложение: Верить можно только нормативным правовым актам: законам и постановлениям правительства. А еще правлению СНТ "Университет" - не только можно, но и нужно.

Давайте хотя бы теперь посмотрим на Распоряжение ближе:

I. Общее описание "дорожной карты"

1. План мероприятий ("дорожная карта") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - "дорожная карта") направлен на оптимизацию процедур государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав), а также на повышение качества оказания государственных услуг в этой сфере.

За счет создания единой учетно-регистрационной системы, реализации комплекса организационно-правовых, административных и информационных мероприятий планируется сократить сроки государственной регистрации прав до 7 дней, а также увеличить гарантии зарегистрированных прав и исключить административные барьеры и коррупционные проявления. При этом затраты заявителей предполагается сохранить на существующем уровне (в размере государственной пошлины).

Мероприятия, предусмотренные "дорожной картой", позволят существенно повысить достоверность сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастра недвижимости и созданного в будущем путём их объединения Единого государственного реестра недвижимости. В результате этой деятельности к 2018 году будет создан единый государственный информационный ресурс в сфере недвижимости. Это позволит снизить риски операций на рынке недвижимости и повысить капитализацию активов, что неизбежно улучшит инвестиционный климат в Российской Федерации.

Указанные мероприятия создадут условия для проведения реформы налоговой системы, позволят снизить риски предпринимателей и граждан, а также повысить устойчивость рынка недвижимости в целом.

Казалось бы, что все заявленные цели нас, садоводов, никак не касаются. Читать их скучно и неинтересно. Но это не так, совсем не так. Наведение порядка в сфере недвижимости, с земельными участками в том числе, напрямую затрагивают садоводческие объединения и граждан. О чём речь? А речь о том, что к 2018 году все собственники земельных участков должны обязательно пройти все необходимые процедуры и оформить все предусмотренные законодательством документы на свои садовые земельные участки, на общее имущество, имеющее линейно-протяжённые характеристики (др. словами объекты: система водоснабжения, дорога, объект электросетевого хозяйства, сторожка правления и пр.) Это касается и жилых строений (домов), расположенных на садовых участках граждан. Затрагивает это и СНТ, как юридических лиц, имеющих в собственности имущество, в т.ч. имущество, состоящее в общем пользовании граждан. Что это за документы и что произойдёт, если это не сделать, разберёмся.

Документы технический план и технический паспорт здания. Если их нет, значит и в Государственном кадастре недвижимости дом отсутствует, вернее его нет на данном конкретном садовом земельном участке, как нет и его характеристик. И, если вдруг, в вашем регионе пойдет новая железная или автомобильная дорога (от чего никто из нас не застрахован), то вы просто рискуете остаться без компенсации за построенный на ваши кровные деньги, дом. Нет дома в государственном кадастре недвижимости - нет проблем с владельцем. У вас дом есть, а у того, кто его отжимает (покупает, выплачивает компенсацию) или сносит - дома нет. И этот второй в лице государства, местных органов власти или самоуправления, жулика - бизнесмена - хорошо сэкономят деньги на "честном" отъёме недвижимости.

Обратим свой взгляд на некоторые характерные проблемы многих садоводческих объединений и свяжем их с Распоряжением № 2236-р Правительства РФ.

Важно: Границы садовых земельных участков, к-е мы видим на публичной кадастровой карте не подтверждают факт прохождения действительных границ садовых земельных участков на местности.

Почему не подтверждают? А потому что с течением времени, появлением новых законов в области земельных отношений координаты поворотных точек каждого садового земельного участка стали декларативными, т.е. не соответствующими сегодняшнему законодательству и существующей системе координат. Поэтому точки могут играть в разные стороны, когда на 30 см, когда на 2 метра. Много это или мало? Для кого как. Если у вас на садовом земельном участке воздвигнут дом (не возбраняется по закону), и от границы участка с участком земли общего пользования дом отстоит на положенные 3 метра (от красной линии проезда) или 5 метров (от красной линии улицы) (п. 6.6 СП 53.13330.2011), то любой перенос забора при проведении уточнения границы вашего участка в сторону дома автоматически означает нарушение Градостроительного кодекса и уже названного Свода Правил 53.13330.2011, что влечёт фактическое признание вашего строения незаконным.

Что касается Пищевика, то однозначно можно утверждать, что границы

Рассмотрим ещё один пример СНТ "Рассвет" расположенного в Багратионовском районе Калининградской области. На снимке зелёным выделена зона со знаком вопроса, к-я по определению и по логике не может быть не занятой чьим-либо участком. Однако на кадастровой карте эта зона, как и многие другие пусты. Что это значит? Это означает то, что многие собственники, в чьей собственности не стоит сомневаться, до сих пор не поставили свои участки на кадастровый учёт и не оформили границы в соответствии с законодательством. А можно допустить и то, что некоторые участки находятся в пользовании граждан, причём не в первом поколении, а вот права собственности на землю до сих пор не оформлены.

На этом же снимке есть ещё два странных, на первый взгляд, но очень характерных случая. Два участка (помечены зелёным цветом вверху и в центре) накладываются на два других садовых участка. Это свидетельствует о том, что собственники участков фактически захватили участки соседа и первыми произвёли постановку на кадастровый учёт. Возможно и то, что при межевании одного из участков была выявлена кадастровая ошибка или допущена натуральная махинация кадастровым инженером, или первичное межевание и распределение земли в этом СНТ просто никогда не осуществлялось. При любом раскладе в СНТ "Рассвет" с вопросами межевания садовых земельных участков всё настолько плохо, что хуже просто уже некуда. И сей факт может привести к краху прав собственности на эти участки граждан. Скажете враньё? Никто не может лишить гражданина права собственности на земельный участок согласно нормам статей 35 - 36 Контитуции РФ. Верно. А как вы сможете доказать, что этот участок, к-й обильно полит вашим потом, и к-й обрабатывали ещё ваши дедушка и бабушка ваш, если права собственности (предположим) есть, а на государственный кадастровый учёт участок никто никогда не ставил, границы не отмежовывал? Как? Значит ваш участок может быть расположен в другом месте. Др. словами, тот, кому нужен именно ваш участок придёт и займёт его, оформив все необходимые для этого документы. А вас, конечно, собственности не лишат, но нарежут новый участок такого же размера в другом месте. Если это будет в поле, то ещё ладно, а если нет, то где-то рядом. А рядом тоже такой же бедолага обрабатывает землю не один десяток лет. И пошло, поехало: конфликты, скандалы, суды - сплошная головная боль для граждан и властей, но зато сверхприбыль для юристов и кадастровых контор.

Устранить все эти перекосы в землевладении граждан и юридических лиц призван пункт 2 Распоряжения Правительства РФ № 2236-р от 01.12.2012 г.)

I. Общее описание "дорожной карты" Распоряжение Правительства 2236-Р от 01.12.2012 г.

2. Целями "дорожной карты" являются:

o формирование достоверного (качественного и полного) Единого государственного реестра недвижимости;

o сокращение сроков кадастрового учета и государственной регистрации прав до 5 и 7 дней соответственно;

o создание технологий, препятствующих увеличению затрат потребителей государственных услуг;

o минимизация бумажного документооборота и перевод услуг преимущественно в электронный вид при условии сохранения комфортных условий оказания услуг заявителям;

o повышение эффективности деятельности государственного регистратора и его ответственности за совершаемые действия; создание механизмов возмещения ущерба в полном объеме в случае утраты собственности и (или) возникновения иных рисков у заявителей;

o повышение информированности клиентов системы о способах и формах получения услуг.

Важно то, что документом предусмотрена разработка и постепенное введение в действие, кроме ведомственных нормативных актов, законодательных актов, многие из которых пока только в голове правительства и в тексте плана. И, если на ведомственные акты можно не обращать внимания, если получится, то, поверьте, на правовые акты, выходящие из недр Государственной Думы, придётся реагировать или терять собственность.

Мы с вами обратим внимание только на самые важные пункты плана и то не все, а на те, к-е нас, садоводов, касаются в первую очередь:

ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ
III. Повышение качества сведений о недвижимом имуществе, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости:

21. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о точных границах земельных участков и местоположении зданий и сооружений:

21.1. введение возможности корректировки органом кадастрового учета в установленных законом пределах и случаях границ земельных участков без согласия правообладателей (с установлением порядка уведомления правообладателей земельных участков об указанных изменениях сроков и процедуры административного обжалования таких изменений).

Установлены сроки (осень 2014 г.) о законодательном закреплении такой возможности за органами кадастрового учёта. По состоянию на 01.01.2016 г. в двух федеральных законах уже внесены соответствующие статьи с правами, предоставленными органам кадастрового учёта:
- ФЗ-221 от 24.07.2007 г. (редакция 13.07.2015 г.) "О государственном кадастре недвижимости" статья 28 "Исправление ошибок в государственном кадастре недвижимости";
- ФЗ-218 от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости", статья 61 "Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости" - закон вступает в силу 01.01.2017 г.

21.2. установление порядка и проведение за счёт средств федерального и (или) региональных, местных бюджетов кадастровых работ по уточнению границ земельных участков в массовом порядке, включая земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной и частной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена

Проект Федерального закона N 543929-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (http://www.consultant.ru/law/hotdocs/34546.html © КонсультантПлюс) внесён в Государственную Думу. По состоянию на 01.01.2016 г. закон не принят.

21.3. установление порядка и проведение за счёт средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществлявших технический учет и техническую инвентаризацию этих объектов

Проект Федерального закона предусматривает инвентаризацию зданий, строений. Однако следует учитывать, что у государства своя свадьба, а у садовода своя. Разница в них заключается в том, что при любом раскладе садовод, как собственник своего земельного участка, от забот государства ничего не получит. Следовательно, господа-товарищи, вам всем нужно самим позаботиться о том, чтобы все необходимые кадастровые работы на вашем садовом земельном участке были проведены и результаты таких работ были обращены в документы, которые вы будете хранить дома в сундуке рядом с другими важными бумагами.

21.4. исключение с 1 января 2018 г. из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков.

Исключительно важный пункт плана. Он означает то, что ваш кровный садовый земельный участок нельзя будет ни продать, ни подарить, ни завещать по наследству, ни поделить и т.д. Чтобы этого не случилось вы обязаны провести межевание границ (заказать межевой план), вынести границы в натуру (заказать документы о выносе границ в натуру) и внести все сведения из этих документов в государственный кадастр недвижимости. А при необходимости получить новое свидетельство о регистрации прав (к примеру, из-за изменения площади участка в результате межевания).

Иными словами, если вы в установленном законом порядке до 01.01.2018 г. не проведёте межевание (с координированием границ) своего земельного участка, то не сможете им распоряжаться вне зависимости от того, есть у вас свидетельство о праве на собственность или нет. Землепользователи, которые поставили участки на кадастровый учет без межевания (это было возможно до 2008 года) теперь будут вынуждены это делать повторно: учитывать участок в органе кадастрового учета, но уже с межеванием и получать новое свидетельство о регистрации права. Землепользователи, которые имеют на руках только садовые книжки (СНТ, ДНП и т.д.) рискуют оказаться на правах арендатора у муниципальных (районных) властей, а их имущество может быть выставлено на торги как бесхозное.

22. Совершенствование порядка и сроков снятия с кадастрового учета земельных участков, учтенных в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г., сведения о правообладателях которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.

23. Введение обязанности органа кадастрового учета направлять в органы местного самоуправления сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, в случае если права на указанные объекты (за исключением прав на объекты, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") не будут зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение определенного законом времени, для последующего обращения органом местного самоуправления в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на такие объекты недвижимости.

План правительства может быть и остаётся в некоторых местах только планом и, казалось бы, что у садоводов ещё есть время для приведения своих земельных участков в порядок в отношении их кадастрового учёта и оформления на них прав собственности. Аналогично нужно провести все мероприятия и в отношении объектов недвижимости (жилые дома, садовые дома, др. капитальные строения на участке). Но правительством уже реализованы и вступили с действие законы, означенные пунктами 22 и 23 плана. Как так? А вот как:

13 июля 2015 года принят новый Федеральный закон № 218-фз "О государственной регистрации недвижимости". Цитируем норму из закона (смотрим п. 22 Плана):

Статья 70. "Особенность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях", ФЗ-218 от 13.07.2015 г. (вступает в силу с 01.01.2017 г.)

3. Орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости также снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости.

13 июля 2015 г. принят ещё один Федеральный закон № 251-фз "О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ-122) и статью 45 пункт 4.1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости" (ФЗ-221). Для нас очень интересна статья 45 (смотрим п. 23 Плана):

Статья 45. "Ранее учтенные объекты недвижимости", ФЗ-221 от 24.07.2007 г. (вступил с силу с 01.12.2015 г.)

4.1 В случае, если в государственном кадастре недвижимости в течение пяти лет с даты присвоения кадастровых номеров ранее учтенным зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершенного строительства отсутствуют сведения о правах на такие объекты недвижимости или о вещных правах на земельные участки, на которых расположены такие объекты недвижимости, орган кадастрового учета в течение десяти рабочих дней по истечении указанного срока направляет сведения о таких объектах недвижимости в уполномоченные органы местного самоуправления городских, сельских поселений, городских округов, а если такие объекты недвижимости находятся на межселенных территориях, - в органы местного самоуправления муниципальных районов или, если такие объекты недвижимости находятся на территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, в уполномоченные государственные органы соответствующего субъекта Российской Федерации - города федерального значения. Правила настоящей части не применяются к зданиям, сооружениям, если осуществлена государственная регистрация права собственности хотя бы на одно помещение, расположенное в таком здании, сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в многоквартирном доме и составляющим общее имущество в нем.

Соглано данной норме закона органы власти или местного самоуправления, получив сведения из органа государственного кадастрового учёта о том, что на садовый земельный участок (здание, дом) в течение 5 лет не зарегистрированы права собственности, инициируют процедуру признания такого объекта недвижимости бесхозяйным и после её завершения участок (объект) будет продан другому собственнику. Это важный сигнал для лиц, пытающихся уйти от налогов за недвижимость (помните цели Плана, утверждённого Распоряжением правительства 2236-Р от 01.12.2012 г.?), или просто не озаботившихся оформлением своей недвижимости согласно нормам закона.

Впору кричать: "Караул, грабят!" И отдельные люди уже кричат. Прежде, чем присоединяться к кричащим, давайте попробуем ответить на предлагаемые вопросы:

Тест позиции садовода, его отношения к федеральному законодательству: ФЗ-122 от 21.07.1998 г., ФЗ-221 от 24.07.2007 г. и ФЗ-218 от 13.07.2015 г.

1. Нормально, когда вы приезжаете на свой земельный участок, к-й обрабатывали ещё ваши дед с бабкой, а там уже вовсю работает и жарит шашлык какой-то незнакомый тип, заявляющий о своих правах и, что странно, предъявляющий свидетельство о праве собственности?

2. Нормально, когда вы тратите месяцы своей занятой жизни в судах на доказательство того, что ваш участок - это ваш участок и более ничей?

3. Нормально, когда вы используете садовый земельный участок (другую недвижимость, в т.ч. общую), но ничего никому не платите за это (налоги, содержание собственности и др. платежи)?

4. Нормально, когда вы используете недвижимость (земельный участок, жилой дом) на всю катушку, но никаких документов на эту недвижимость у вас нет?

5. Нормально, когда вы в сегодняшних условиях и бардаке с правами, кадастровым учетом недвижимости фактически имеете возможность, применив нормы закона, но обходя нормы нравственности и приличия в обществе, фактически получить себе в собственность любой понравившийся вам кусок земли?

6. Нормально, когда вы фактически приняли наследство, приезжая, отдыхая и обрабатывая участок отца (матери), годами при этом не оформляете права собственности на такой участок и пользуетесь общей инфраструктурой садоводческого (иного) объединения на халяву без оформления договора?

7. Нормально, когда государство или местные органы самоуправления решили изъять ваш участок для муниципальных или государственных нужд согласно нормам закона и при этом выплатили вам компенсацию в смешном размере далёком от рыночных цен?

8. Нормально, когда вы приезжаете после зимней спячки в своё СНТ, а вместо своего участка видите поле и работающие бульдозеры, а на немой вопрос получаете ответ: "А докажите, любезный, что ваш садовый земельный участок был на этом самом месте, а не где-то на другом поле, километрах так...дцать отсюда"?

9. Нормально, когда вы владеете садовым земельным участком, а кроме членской книжки, связывающей вас с этим участком у вас ничего нет?

10. Нормально, когда ваш земельный участок и дом до сих пор уже много лет не стоит и никогда не стоял на государственном кадастровом учёте, и вы фактически не можете найти на кадастровой карте ни своего участка, ни дома?

Подведём итоги:

Если на большинство вопросов вы отвечаете "нет", то для вас ещё не всё потеряно. Есть смысл продолжить изучение норм законодательства и быстро устранить все возможные неприятности, к-е могут случиться в ближайшем будущем с вашей недвижимостью.

Если на большинство вопросов вы отвечаете "да", то вам нужно возвращаться в СССР. Но, так как это нереально, то нужно рисовать лозунги, ходить на демонстрации, устраивать пикеты, ругать чиновников и прочий служивый люд, присоединиться к таким же единомышленникам в соцсетях, на сайтах, на форумах и продолжать их неуёмную борьбу с ветряными мельницами. А вдруг и правда что-то сумеете отстоять.

Важно: К 01.01.2018 г. в основном будет создан ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ, к-й объединит систему кадастрового учёта и реестра прав собственности на недвижимость. Создаваемая система уже частично воплотилась в нормах федеральных законов. Эти законы фактически закрывают все пробелы кадастрового учета и прав юридических и физических лиц на недвижимость.

Садоводам до указанной даты необходимо привести все документы на земельные участки и другие недвижимые объекты, расположенные на таких земельных участках, в порядок. И тогда всевозможные страшилки вам не страшны. Можно будет пользоваться, владеть и распоряжаться своей собственностью и спать спокойно.

Для того, чтобы точно знать: что делать и нужно ли вам лично куда-то бежать, давайте разберёмся с нормами закона.

Дата добавления: 2017-01-13