Понедельник, 6 февраля 2012 г

II. Инвестиционный этап

1. Разработка проектно сметной документации. Все архитектурные и другие разделы проекта без сметы не пройдет экспертизу, смета – обоснование.

2. Экспертиза проекта. Подвержен государственной ведомственной экспертизой – пожарные, СЭС, но не подвергаются экспертизе здания меньше 2 этажей и менее 1 500м². Срок затягивает в 2-3 раза, чтобы ускорить процесс экспертизы – варианты ухода или ускорение рублем. Не работает принцип одного окна. Обычно все проблемы в низком качестве проектно сметной документации. Требования жесткие и бывает что проектировщики просто не успевают следить за изменениями в нормах. Общественная экспертиза – когда общество заблокировала проект – не так много и не могут заморозить проект вообще. Инвесторы рублем сильнее чем недовольные граждане. Но например ОХТО центр не прошел общественную экспертизу.

3. Разработка рабочей документации. Уточнение всей документации проектных работ. Огромные пояснительные записки.

4. Получение разрешение на строительства. Нормирован по срокам и по стоимости.

5. Подготовка и проведение тендера на выполнение обязанностей генерального подрядчика. Проведение торгов обязательное, даже если один участник.

6. Строительное производство.

7. Получение разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В заявление описываются все документы которые прилагаются к заявлению.

III. Эксплуатационный этап (база).

1. Подготовка и проведение тендера на выполнение обязанностей управляющие компании. открываются продажи.

2. Продажи.

В графическом виде весь инвестиционно строительный процесс можно представить.

(График)

1 – на стадии предпроектной разработки – пред инвестиционные исследования – ПИИ

2 - инвестиционный этап. Осуществление строительного производства.

3 – продажа или аренда помещений, ввод сооружения в оборот.

4 - Эксплуатационный этап

5 – инвестиционный предел. Прекратим получать положительные денежные потоки с объекта.

Жизненный цикл проекта – время от формирования замысла до инвестиционного предела. Время жизненного цикло необходимо максимизировать. Цель экономическая – сократить инвестиционный цикл (от 0 до 3). С момента выхода на строительную площадку до ввода в эксплуатацию – производственный цикл.

Основные резервы сокращения инвестиционного и производственного циклов во времени.

1. Использование высоко квалицированных кадров на этапе разработки проектно-сметной документации и на стадии строительного производства.

2. Использование современных технологий, материалов, конструкций в процессе строительного производства.

3. Комплексная автоматизация и механизация строительного производства.

4. Обновление программы средств проектирования.

5. Запараллеливание отдельных процессов инвестиционного цикла. (например начинают строить еще без разрешения на строительство)

6. Формирование инжиниринга в отраслевых девелоперских компаниях. Укрупнение строительных компаний. Одна большая компания быстрее справится с проектом

· Не нужно брать людей на поиски, на тендер.

· Не объявляется аукцион на проект.

· Нет транзакционных издержек – издержки на поиски людей, заключение контрактов.

Необходимо максимизировать прибыль, минимизировать затраты. Сокращение инвестиционных затрат – себестоимость строительства – сокращение всех инвестиционных издержек. Ключевой проблемой экономики рынка – сокращение инвестиционных затрат.

Можно выделить управляемые и неуправляемые издержки инвестиционных затрат

Неуправляемые резервы

· стоимость земли,

· конъюнктура рынка материалов рынка строительной продукции,

· стоимость подключения к инженерным сетям,

· коррупционная рента,

· стоимость заемного капитала.

Управляемые резервы:

· Применение оптимальных объемно-планировочных и конструктивных решений.

· Использование оптимальных схем организации строительного производства.

· Применение прогрессивных материалов и конструкций с повышенными эксплуатационными характеристиками.

· Оптимальная конфигурация взаимоотношений между участниками проекта.

Фи-девелопмент – в контракте – предусматривается цена сделки – превышение --- выплачиваются штрафные санкции, фиксированная цена.

Сайт упм.

Дата добавления: 2014-01-06