Процедура согласования результатов оценки

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую интегрированную оценку стоимости имущества. При согласовании результатов оценки стоимости с учетом вклада каждого из них, вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

На этапе согласования производятся:

- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

- проверка правильности всех математических расчетов;

- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое заключение об оценочной стоимости объекта.

Определив результаты расчета стоимостей, полученные
с использованием различных методов оценки, мы, прежде всего, пытаемся установить меру разброса этих результатов, для чего можно пользоваться некоторыми статистическими показателями. Одним из таких показателей являетсяотносительное отклонениерезультатов

(7.1)

где δ - относительное отклонение результатов, %; С ₁, С ₂ - результаты определения стоимости различными методами, ден. ен.

Практика показывает, что допустимая величина отклонения составляет 15-20 %. Такие допустимые величины отклонений совпадают с мнением, изложенным в книге по оценке недвижимости под редакцией Дж. К. Эккерта.

Другим статистическим показателем, представляющим относительную меру разброса всего множества полученных значений стоимости, является коэффициент вариации

(7.2)

где V - коэффициент вариации, %; С_i - результат определения стоимости i -м методом; - среднее значение результатов определения стоимости различными методами; k - количество использованных в процессе оценки методов.

Данный показатель, благодаря его безразмерности, также можно использовать при сравнении вариации результатов оценки различных объектов. Если значение данного показателя не превышает 10 %, то отклонения полученных результатов можно считать допустимыми.

Когда отобраны относительно близкие результаты, перед оценщиком встает проблема согласования. В такой ситуации некорректно устанавливать величину итоговой стоимости по результатам лишь одного из использованных подходов (методов), т. к. при этом полностью игнорируются другие результаты. Итоги каждого из трех подходов содержат как достоверную, так и ошибочную составляющие. Соотношение между этими составляющими не постоянно, оно определяется многими факторами, начиная от вида оцениваемого имущества и заканчивая уровнем квалификации оценщика.

В учебно-методической переводной и российской литературе, периодических изданиях часто предлагается наивно-упрощенная процедура согласования результатов, заключающаяся в присвоении каждому результату стоимости определенного удельного веса надежности этого результата и определении средневзвешенного результата по формуле

(7.3)

где С _ср.вз - средневзвешенный результат стоимости, ден. ед.; С_i - результат определения стоимости i -м методом; g_i - удельный вес надежности результата по i -му подходу (методу) .

Иногда эта процедура слегка усложняется путем присвоения рангов с последующим нормированием этих рангов в коэффициенты весомости. Но такой примитивный подход к согласованию результатов, хотя и выгодно отличается от подхода, основанного на выборе единственного результата, полученного по какому-либо одному методу, еще в достаточно большей мере основан на субъективном мнении оценщика.

У каждого из подходов есть свои существенные минусы. Сравнительный подход требует открытости рынка. При затратном подходе сложно оценить стоимость земельного участка, на котором проводится новое строительство, а доходный подход не работает в условиях нестабильного рынка и трудно прогнозируемых темпов развития экономики. Поэтому обычно оценщики используют все доступные подходы и определяют рыночную стоимость объекта на основе комплексной оценки.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке.

Дата добавления: 2014-10-31