Дискуссионные вопросы согласования результатов оценки

Теория оценки располагает рядом методов согласования результатов оценки. Данные методы носят эвристический характер (эвристика (от греч. heurisko - отыскиваю, открываю) - наука, изучающая продуктивное творческое мышление) и основываются, главным образом, на экспертной оценке полученных вариантов стоимости, исходя из ряда критериев, таких как достоверность исходной информации, количество и характер допущений, использовавшихся в расчетах оценщиком, важность отдельных свойств объекта и др. Наиболее распространенным способом согласования является механизм усреднения результатов оценки на основе весовых коэффициентов (удельных весов) [6].

В ходе распределения удельных весов в большинстве случаев исходят из цели оценки. Например, если заказчик преследует инвестиционные цели, то больший удельный вес может придаваться доходному подходу, если оценивается объект для целей купли-продажи, то сравнительному подходу. Другим основанием для распределения удельных весов может также являться степень доверия оценщика к информации, используемой в каждом подходе, и, соответственно, степень доверия данному подходу.

Однако ни два вышеперечисленных основания для распределения весов между подходами, ни другие подобные основания нельзя признать удовлетворительными. В частности, цель оценки не может определять величину рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость – это цена сделки между абстрактным покупателем и абстрактным продавцом, которым ничего не известно не только о целях друг друга, но и не имеющих своих целей, кроме как купить и продать. Поскольку конкретных целей ни абстрактный покупатель, ни продавец не имеют, то нет и основания для придания весовых коэффициентов (на основе цели оценки рыночной стоимости).

В то же время цель оценки может определять вид стоимости, например: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и т. п., то есть в зависимости от целей заказчика ему будет произведен расчет соответствующего вида стоимости с использованием наиболее адекватных методов в рамках трех вышеупомянутых подходов.

Таким образом, дискуссионным является вопрос о влиянии цели оценки на величину рыночной стоимости объекта. Что касается степени доверия к информации, на которой основывается расчет, то, согласно стандарту, оценщик «обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательного значения». Следовательно, если используемая информация изначально не заслуживает доверия, то это уже основание или для отказа от использования того или иного подхода, или корректировки исходной информации (усреднение данных, полученных из разных источников, использование экспертного мнения и т. п.), приводящей ее к состоянию, обеспечивающему достоверность.

В результате возникает вопрос о возможности применения традиционных критериев для согласования результатов оценки. При выведении итоговой величины рыночной стоимости бизнеса необходимо отталкиваться от определения рыночной стоимости. Поскольку, согласно Закону «Об оценочной деятельности», рыночная стоимость – наиболее вероятная цена сделки, а сравнительный подход показывает именно текущие цены сделок на рынке, то важнейшим ориентиром величины рыночной стоимости становится результат, полученный в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход дает оценку объекта рынком, в которую уже заложен уровень доходности объекта и ценность его активов. С точки зрения экономической теории трудно себе представить ситуацию, когда на рынке долгое время (7–10 лет) держатся цены на активы меньшие, чем эти активы позволяют заработать. Эта ситуация неизбежно должна была бы вызвать приток капитала на рынок данных активов – увеличить спрос, что в свою очередь приведет к росту цен и, как результат, к исчезновению диспропорции. Справедливым кажется и обратное утверждение.

Если рынок располагает достаточной информацией для проведения оценки объекта, результаты, полученные в рамках доходного и затратного подходов, могут носить лишь информационный характер и не должны влиять на итоговую величину стоимости. Однако если сравнительный подход по каким-либо причинам не применим, итоговая величина стоимости должна выводиться при помощи сопоставления результатов оценки по затратному и доходному подходам, а не путем их усреднения.

Таким образом, можно выделить следующие проблемы
и дискуссионные вопросы согласования результатов оценки:

– возможность применения традиционных критериев (цель оценки, достоверность исходной информации, надежность полученных результатов и т. п.) для согласования результатов оценки;

– возможность применения механизма усреднения для получения итоговой величины рыночной стоимости объекта;

– обоснование алгоритма согласования результатов оценки без применения механизма усреднения.

Использование усреднения результатов трех подходов
к оценке бизнеса не приводит к искомой величине рыночной стоимости. Выведение итоговой величины должно строиться на сопоставлении результатов, полученных в рамках трех подходов к оценке.

Если оценщиком выполнен сравнительный подход и его результаты приводятся не просто в качестве справочной информации (следовательно, исходная информация была доведена до уровня достоверной), то результаты других подходов имеют лишь информационный характер при выведении итоговой величины рыночной стоимости.

Зачастую сравнительный подход не может быть применен
в процессе оценки из-за отсутствия требуемой информации.
В этом случае необходимо сопоставить результаты методов затратного и доходного подходов.

Следует отметить, что, согласно практике, в рамках затратного подхода определяются затраты на создание оцениваемого объекта. Однако подобный подход к вопросу не позволяет выбрать между покупкой существующей компании и созданием новой, поскольку не учитывает ряда дополнительных затрат, связанных, например, с изменением конкурентной среды в результате создания нового предприятия. Кроме того, при использовании затратного подхода зачастую не учитывается тот факт, что при воссоздании предприятия, помимо стоимости активов (отраженных на балансе), необходимо учитывать расходы на привлечение управленческой команды, создание штата производственных рабочих и обслуживающего персонала, расходы, связанные с формированием аналогичного портфеля заказов (во многом зависящего от личных связей руководства).

Таким образом, упоминая затратный подход, следует подразумевать подход к определению всех затрат на создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующему: расходы на соединение четырех основных факторов производства (труд, земля, капитал и предпринимательская способность) и дополнительные расходы, вызванные изменениями в конкурентной среде.

Вернемся к определению рыночной стоимости. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности», под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта, оценщик должен исходить из наличия на рынке позиции продавца, готового продать объект по некоторой цене, и позиции покупателя, готового приобрести данный объект также по некоторой цене.

Допустим, стоимость предприятия, полученная затратным подходом, превышает стоимость того же объекта, полученную доходным подходом. В этом случае покупатель будет ориентироваться на стоимость по доходам, так как если он понесет издержки, сопоставимые со стоимостью объекта по затратам, то он безусловно сможет создать аналогичное предприятие, но при этом создание аналога не окупится.

Продавец, владея объектом, доходы от которого ниже стоимости воссоздания, также будет склонен продать его исходя из стоимости по доходам, так как в случае если он оставит за собой право собственности на объект, он все равно не получит доход, превышающий величину стоимости объекта по доходам. Таким образом, спрос и предложение пересекаются в точке, соответствующей величине стоимости компании, полученной доходным подходом.

Возможен другой вариант: стоимость по доходам превышает стоимость по затратам. В этом случае покупатель будет исходить из стоимости по затратам, так как нет смысла в покупке объекта по цене, превышающей величину издержек, которые необходимо понести на создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующим.

Продавец получит доход, если продаст объект по цене, максимально приближенной к стоимости по затратам и хотя бы на рубль превышающей эту стоимость. Так, вновь понеся издержки, равные стоимости объекта по затратам (после получения денег от продажи), продавец сможет создать аналогичный объект и получать доход, соответствующий стоимости по доходам, но при этом он еще будет иметь чистую прибыль от сделки. Таким образом, рыночная стоимость установится на уровне стоимости объекта, определенной затратным подходом.

Итак, в обоих рассмотренных случаях рыночная стоимость компании определялась как наименьшая из двух возможных величин. Однако существует одно ограничение – ликвидационная стоимость (стоимость средств, которые могут получить акционеры в ходе распродажи активов и расплаты по долговым обязательствам) компании.

В том случае, когда стоимость, полученная в рамках доходного подхода, меньше стоимости по затратному подходу, возникает соображение о том, что ликвидация бизнеса может принести большую стоимость, нежели владение им с целью извлечения доходов. Таким образом, объекты оценки будут иметь рыночную стоимость, равную ликвидационной, если последняя больше стоимости, полученной в рамках доходного подхода. Если же ликвидационная стоимость меньше стоимости, определенной доходным подходом, то рыночная стоимость будет равна последней.

Теперь рассмотрим ситуацию с предприятиями и организациями, воссоздание (создание аналогичного предприятия в дополнение к уже существующей компании на рынке) которых экономически нецелесообразно, физически невозможно или юридически недопустимо – в частности, естественные монополии. Поскольку создание аналогичных объектов невозможно, то затратный подход
к определению стоимости не имеет экономического смысла, а полученные в ходе его применения результаты не должны учитываться при выведении итоговой величины рыночной стоимости.

Однако и в отношении вышеупомянутых компаний также справедливо ограничение, связанное с ликвидационной стоимостью.

Так, если ликвидация компании возможна (учитывая социальную и стратегическую значимость предприятия), то ликвидационная стоимость предприятия будет выступать в качестве рыночной цены оцениваемого объекта, в случае ее превышения над величиной стоимости, полученной в рамках доходного подхода.

Подведем краткий итог:

1. Использование усреднения результатов трех подходов
к оценке не приводит к искомой величине рыночной стоимости.

2. Выведение итоговой величины рыночной стоимости бизнеса должно отталкиваться от следующих основных положений:

– если в процессе оценки использован сравнительный подход, то итоговая величина рыночной стоимости компании – результат, полученный в ходе использования сравнительного подхода;

– если сравнительный подход не был использован в ходе оценки (в случае, когда воссоздание объекта оценки возможно), то рыночная стоимость определяется как меньшая величина из результатов методов доходного и затратного подходов, но не меньше величины, полученной методом ликвидационной стоимости;

– если сравнительный подход не был использован в ходе оценки объекта оценки, воссоздание которого невозможно, то рыночная стоимость определяется как большая величина из результатов доходного подхода и метода ликвидационной стоимости (при существовании возможности ликвидации).

Предложенные методы согласования результатов оценки носят эвристический характер, т. е. не имеют строгого научного доказательства. Однако данные методы нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.

8. Пример определения рыночной стоимости
объекта недвижимости

8.1. Задание на оценку

Оценщик принимает на себя обязательства определить рыночную стоимость отдельно стоящего двухэтажного торгового здания, расположенного в Центральном районе города Кемерово.

Цель оценки: определение рыночной стоимости отдельно стоящего двухэтажного торгового здания, расположенного в Центральном районе города Кемерово на 1 августа 2008 г.

Назначение оценки: оценка собственности в целях получения информации о рыночной стоимости данного здания в случае его продажи.

8.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта недвижимости

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ), применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно должны соблюдаться условия физической возможности, должного обеспечения и финансового оправдания такого рода действий. Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия.

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу земельного участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, участок, на котором расположено оцениваемое здание, был предоставлен для строительства двухэтажного торгового здания. Таким образом, использование данного участка в других целях не является юридически правомочным.

Объект оценки физически не приспособлен для использования его под деятельность, отличающуюся от текущей. Для изменения существующего назначения здания потребуются значительные затраты на реконструкцию здания.

Учитывая выгодное место расположения объекта, а также сложившуюся в данном сегменте рынка ситуацию, оценщик считает, что использование объекта оценки в качестве торгового может являться наилучшим и наиболее эффективным.

ВЫВОД: наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование в качестве торгового.

8.3. Определение рыночной стоимости здания
затратным подходом

8.3.1. Расчет восстановительной стоимости
методом сравнительной единицы

Для определения величины затрат используем УПВС № 18, отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения», табл. 19 «Главные магазины».

Характеристики объекта оценки и объекта-аналога приведены в табл. 8.1.

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения и необходимые поправочные коэффициенты (климатический и временной) [см. выражение (4.1)].

Таблица 8.1

Физические характеристики объекта оценки и объекта-аналога

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог
Этажность
Фундаменты	бетонные	бутовые, буто-бетонные и бетонные
Стены	кирпичные	кирпичные и панельные
Покрытия и перекрытия	железобетонные	железобетонные
Кровля	рулонная	рулонная
Полы	цементные и керамические	цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные и керамические
Прочее	отопление, вентиляция, водопровод, канализация и электроосвещение	отопление, вентиляция, водопровод, канализация и электроосвещение
Строительный объем, м^3	7440,61	до 12 000
Год постройки

Технологии строительства и используемые материалы на 1972 г. (год постройки оцениваемого объекта) совпадают с технологиями 1969 г., поэтому оценщик для определения стоимости нового нежилого здания использует данные на СМР из предоставленной для оценки информации.

Стоимость 1 м³ нежилого помещения определяем согласно УПВС № 18, отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения», табл. 19 «Главные магазины», восстановительная стоимость 1 м³ здания объемом до 12 000 м³ для второго территориального пояса составляет 9,6 руб. Согласно технической части сборника УПВС № 18 (данный сборник разработан для II климатического района), для определения восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных в I климатическом районе, необходимо применять коэффициент 1,09.

Индекс изменения стоимости СМР по индексам Госстроя с 1969 по 1984 г. составит:

К = К₁К₂ = 1,02 ∙ 1,18 = 1,2036,

где К₁ = 1,02 – территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости, стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления, на 01.01.1984 г. для Кемеровской области (Приложение № 2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94); К₂ = 1,18 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984 г. для предприятий розничной торговли (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94).

По данным сборника «Цены в строительстве» № 9 август 2008 г. (156) (страница 87) индекс пересчета стоимости с цен из уровня 1984 г. на уровень 1 августа 2008 г. для внебюджетных организаций равен 105,156.

Таким образом, К_В = 1,2036 ∙ 105,156 = 126,566.

С_О = 9,6 ∙ 7440,61∙ 1,09 ∙ 126,566 = 9 854 244 руб.

Дата добавления: 2014-10-31