Метод дисконтированных денежных потоков. Позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости

Позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков (ДДП) производится по формуле (5.7).

Ставку дисконтирования определяли с помощью модели Гордона после преобразования формулы (5.6):

i = К _кап + g,

где i – ставка дисконтирования; g – условно постоянный (средний) темп прироста доходов от бизнеса в указанный период (принят оценщиком в размере 3 % на основе рынка недвижимости).

Коэффициенты инфляции приняты оценщиком, исходя из сложившейся ситуации на рынке недвижимости, для первого и второго прогнозного годов - 12, третьего и четвертого - 11, пятого - 9 %.

Стоимость реверсии определяли методом капитализации денежного потока последнего прогнозного года.

В результате расчетов получены значения, приведенные
в табл. 8.8.

Таблица 8.8

Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Параметр	Прогнозный год
Ставка дисконта	0,175	0,205	0,235	0,265	0,295
Чистый операционный доход, руб.	15 973 632	18 427 182	21 257 597	24 303 811	27 786 547
Дисконтированный поток, руб.	13 593 729	12 690 678	11 285 305	9 491 007	7 629 318
Стоимость реверсии, руб.	104 854 893
Дисконтированная стоимость реверсии, руб.	28 789 880
Рыночная стоимость, руб.	83 479 917

С помощью метода дисконтирования денежных потоков
в рамках доходного подхода была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта, равная 83 479 917 руб. без НДС.

8.5.3. Согласование результатов оценки,
полученных доходным подходом

Согласование результатов, полученных в рамках доходного подхода, проводится с помощью метода анализа иерархий.

Результаты расчетов приведены в таблицах 8.9–8.14.

Параметры λ_max, ИС и ОС определяли по формулам (7.5), (7.4) и (7.6) соответственно, значения СС представлены в табл. 7.3.

Таблица 8.9

Определение весов критериев оценки

Критерий	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1,00	0,33	0,50	1,00	0,64	0,14
Б	3,00	1,00	2,00	3,00	2,06	0,46
В	2,00	0,50	1,00	2,00	1,19	0,26
Г	1,00	0,33	0,50	1,00	0,64	0,14
Сумма	4,53	1,00

λ_max = 4,012684; ИС = 0,004228; ОС = 0,47 %.

Таблица 8.10

Определение весов альтернатив по критерию А

Метод	Прямой капитализации	Дисконтирования денежных потоков	Расчет	Вес метода по критерию А
Прямой капитализации	1,00	3,00	1,73	0,75
Дисконтирования денежных потоков	0,33	1,00	0,58	0,25
Сумма	1,33	4,00	2,31	1,00

λ_max = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.11

Определение весов альтернатив по критерию А

Метод	Прямой капитализации	Дисконтирования денежных потоков	Расчет	Вес метода по критерию Б
Прямой капитализации	1,00	3,00	1,73	0,75
Дисконтирования денежных потоков	0,33	1,00	0,58	0,25
Сумма	1,33	4,00	2,31	1,00

λ_max = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %,

Таблица 8.12

Определение весов альтернатив по критерию В

Метод	Прямой капитализации	Дисконтирования денежных потоков	Расчет	Вес метода по критерию В
Прямой капитализации	1,00	0,11	0,33	0,10
Дисконтирования денежных потоков	9,00	1,00	3,00	0,90
Сумма	10,00	1,11	3,33	1,00

λ_max = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.13

Определение весов альтернатив по критерию Г

Метод	Прямой капитализации	Дисконтирования денежных потоков	Расчет	Вес метода по критерию Г
Прямой капитализации	1,00	2,00	1,41	0,67
Дисконтирования денежных потоков	0,50	1,00	0,71	0,33
Сумма	1,50	3,00	2,12	1,00

λ_max = 2,00; ИС = 0,00; ОС = 0,00 %.

Таблица 8.14

Определение рыночной стоимости в рамках рыночного подхода

Показатели	А	Б	В	Г	Итоговый вес метода	Расчеты по методам	Взвешенный результат
Вес критерия	0,14	0,46	0,26	0,14
Метод прямой капитализации	0,75	0,75	0,10	0,67	0,5675	110 162 980	62 517 491
Метод дисконтирования денежных потоков	0,25	0,25	0,90	0,33	0,4325	83 479 917	36 105 064
Сумма	1,0000		98 622 555

Рыночная стоимость оцениваемого здания, расположенного
в Центральном районе г. Кемерово, рассчитанная доходным подходом, на дату оценки 1 августа 2008 г. составляет 98 623 000 (девяносто восемь миллионов шестьсот двадцать три тысячи) руб. без НДС.

Дата добавления: 2014-10-31