Квартиры

Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу

Сравнительный подход – подход оценки стоимости объекта недвижимости (ОН) путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок (поправок), учитывающих различия между ними.

Необходимые поправки производилась в процентном выражении. В качестве метода определения величины процентной поправки был использован метод парных продаж, т.е. были выявлены объекты-аналоги, которые отличались друг от друга только одной характеристикой, эта характеристика оценивалась в процентном выражении, т.е. определялся ее вклад в общую стоимость ОН (принцип вклада), после чего осуществлялась корректировка выбранных объектов с объектом-аналогом в %.

Характеристика оцениваемого объекта:

1. Дом переменной этажности (15/17/19/21) с 1-м нежилым этажом, с подземной автостоянкой, монолитно-кирпичный, сдан госкомиссии в апреле 2003 г.:

а) кол-во квартир – 204, общая площадь 23 873,8 кв.м; жилая площадь 14 454,8 кв.м;

б) нежилая площадь 1-го этажа (офисы) – 698,7 кв.м.;

в) кол-во машиномест в подземной а/с – 213;

г) эффективная (потенциально приносящая доход) площадь здания с учетом подземной парковки (в дальнейшем – эффективная площадь здания) –25 850,5 кв.м.

2. Планировка – современная, но не свободная (без межкомнатных перегородок)

3. Местоположение – Нижегородский район г. Н.Новгорода.

4. Инженерное и общее устройство – имеется телефон, радиаторы с терморегуляторами, охрана, видеонаблюдение, территория огорожена, квартиры подготовлены под чистовую отделку (отштукатурены, есть стяжка на полу).

Из этого следует, что объект можно отнести к классу жилья повышенной комфортности.

Так как оцениваемое жилое здание имеет жилые и нежилые помещения, и подземную а/с, то оценка всего жилого комплекса по сравнительному подходу будет складываться из трех этапов.

В качестве аналогов по газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06. с целью уменьшения кол-ва вносимых поправок, подбирались аналоги по следующим критериям:

- функциональное назначение то же, что и у оцениваемого объекта, т.е. жилые многоэтажные (многоквартирные) дома, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

- со схожим местоположением, т.е. находящиеся в Нижегородском районе г. Н. Новгород;

- все объекты являются монолитно-кирпичными, многоэтажными новостройками;

- условия продажи – рыночные;

- передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06 года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении (см. приложение 3).

Итак, получены следующие значения поправок:

- подземная автостоянка, поправка 9%;

- охрана, огороженная территория, поправка 8%;

- телефон, поправка 3%;

- отделка (нет/подготовка под чистовую отд.), поправка 7%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 3%;

- планировка, поправка 15% на свободную планировку (без межкомнатных перегородок).

Правило корректировки – если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада (в %) этого превосходства и наоборот.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости общей площади квартир жилого дома по сравнительному подходу.

В качестве стоимости 1 м² общей площади квартир оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м общей площади квартир =1 956 $ США. Таким образом, согласно сравнительному подходу, общая стоимость всей общей площади квартир жилого дома:

Сжил=Sобщ.пл × Скв.м=23 873,8 кв.м. × 1956 $ США=46 697 153 $ США или

1 330 980 927 руб.

Дата добавления: 2014-11-16