Оценка жилого комплекса по доходному подходу

Доходный подход предполагает использование объекта недвижимости с целью получения дохода в течение всего нормативного срока службы или срока службы, который является целесообразным для собственника или инвестора.

Рассмотрим вариант сдачи в аренду жилых помещений, нежилых помещений 1-го этажа, а также машиномест подземной автостоянки здания. В качестве периода получения дохода будет взят срок, равный 5 годам.

Стоимость жилого комплекса при варианте аренды будет равна дисконтированному денежному потоку арендных платежей за 5 лет за вычетом расходов на обслуживание и ежегодных выплат налога на землю, плюс стоимость перепродажи объекта недвижимости через 5 лет, приведенная к дате оценки, т.е. реверсия.

Реверсия – сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за досрочное погашение кредита.

Формула в данном случае будет иметь вид:

PV1=PMT× (1-1/(1 + E )ⁿ);(20)

r

PV2 = Сперепр; (21)

( 1 +E)ⁿ

Сдоход= PV1+ PV2, (22)

где PV1 – современная (текущая) стоимость аннуитета (называемая постоянным доходом, получаемым через равные промежутки времени);

PMT=[(АПжил+АПнежил+АПм/м)-Зобслуж-ЗН] – читый операционнй доход (NOI) за год;

АПжил – ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду квартир;

АПнежил – ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду нежилых помещений;

АПм/м – ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду машиномест подземной автостоянки;

АПобщ - (АПжил + АПнежил + АПм/м) – общая ежегодная арендная плата;

Зобслуж – ежегодные затраты на управление объектом недвижимости, его техническое обслуживание и ремонт;

ЗН – сумма ежегодно уплачиваемого земельного налога;

E – ставка дисконта или процентная ставка с учетом рисков;

n – срок аренды (5 лет);

PV2 –современная (текущая) стоимость перепродажи объекта недвижимостичерез 5 лет;

Сперепр – стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода Т=5 годам;

Сдоход – стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью доходного подхода.

Для определения АПжил, АПнежил и по газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06. была сформирована совокупность данных по ставкам арендной платы (АП) за 1 м² площади в квартирах и нежилых помещениях (офисах), а также за 1 машиноместо в подземном паркинге в объектах, аналогичных оцениваемому (характеристики по которым сравнивались объекты – см. в сравнительном подходе). Так как все подобранные квартиры-аналоги сдаются в аренду с обустроенной кухней, то необходимо сделать дополнительную корректировку на наличие этого улучшения (см. табл. 19).

Т а б л и ц а 19

Объекты	Наличие обустроенной кухни	Ставка ар. платы, в год, долл. США за 1 кв.м.	Поправка, в %
Объект 1	Есть
Объект 2	Нет

Таким образом, получаем:

АПжил = 144 $ за 1 м² в год;

АПнежил = 362 $ за 1 м² в год;

АПм/м = 1 084 $ за 1 машиноместо в год;

Умножая значения корректируемых годовых ставок АП на соответствующие им площади и число машиномест, получаем суммарные значения соответствующих ежегодных ставок АП:

АПжил= 144 × 23 873,8=3 437 827,2 долл. США или 97 986 326 руб. в год;

АПнежил= 362 × 698,7=252 930 долл. США или 7 209 112 руб. в год;

АПм/м = 1 084 × 213=230 892 долл. США или 6 580 977 руб. в год;

АПобщ = 3 437 827,2+252 930+230 892=3 921 649,2 долл. США или 111 776 414 руб. в год.

Затраты на управление и обслуживание в расчете на 1 м² общей площади жилого здания (Зобслуж) равны 6,89 $ США, тогда общие затраты на обслуживание и управление жилым домом за год (Зобслуж) равны 271 617,6 $ США или 7 741 753 руб.

Годовая сумма земельного налога (ЗН), выплачиваемая за пользование земельным участком, равна 462 $ США за 1 га. в год. При площади участка = 1,184 га годовая сумма земельного налога равна 15 591 руб. или 547 $ США в год:

NOI=PMT=3 921 649,2-271 617,6-547=3 649 484,6 долл. США или

104 019 070 руб. в год.

Ставку дисконтирования определяем методом кумулятивного построения

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка дисконтирования должна учитывать это путем ее увеличения.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует выбора варианта финансирования, отслеживания рынка, принятия решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работы с налоговыми органами и т.д., то есть требуются определенные усилия, которые должны компенсироваться путем включения в реальную ставку инвестиционного менеджмента. Не следует путать это вознаграждение с комиссионными за непосредственное управление недвижимостью, которое составляют часть эксплуатационных расходов.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала опытный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.

Учитывая вышеизложенное получаем:

1. Безрисковая ставка дохода, соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году, составит на 02.04.06 год 6,96%.

2. Компенсацию за риск вложения инвестиций в недвижимость принимаем равной 5 %.

3. Инвестиционный менеджмент берется экспертно и находится в пределе 1-5%., в данном случае 2%.

4. Компенсация за низкую ликвидность 1,5 %.

5. Норма возврата капитала по прямолинейному методу (метод Ринга), учитывая, что срок окупаемости данного проекта принят равным 20 годам, составит 5% годовых.

Определение ставки дисконтирования приведено в табл. 20.

Т а б л и ц а 20

Определение ставки дисконтирования

Наименование риска	Значение, %
Безрисковая ставка дохода, соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году	6,7
Компенсация за риск вложения инвестиций в недвижимость
Инвестиционный менеджмент
Низкая ликвидность	1,5
Суммарная процентная ставка	15,2
Норма возврата капитала
Итого	20,2

Определяем стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков с последующей перепродажей ОН.

Текущая стоимость платежей:

PV1= PMT × (1-1/(1+E)ⁿ) =104 019 070 × 2,98=309 976 829 руб. или

E 10 875 464 долл. США.

Стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода в 5 лет определяем по данным интернет-сайта www.arn.ru, исходя из представленных на нем сводных таблиц с динамикой изменения цен предложения квартир на вторичном рынке, т.е. коэффициент удорожания, с учетом инфляции (по прогнозам Минэкономразвития РФ, инфляция будет снижаться, в среднем приблизительно на 1% в год, с прогнозного значения на 2006 год в 10%), равен 2,15.

Учитывая, что жилой дом является новостройкой и построен по современному, индивидуальному проекту, через 5 лет физический, моральный и внешний (предполагаем) износ также будут равны нулю. Получаем, что будущая стоимость перепродажи равна:

Сперепр=Ссравн × К-т удорожания=50 415 531,6 × 2,15=3 089 471 843 руб.

или 108 393 393 долл. США.

Текущая стоимость реверсии:

PV2= Сперепр = 3 089 471 843 =1 230 865 276 руб. или

(1+E)ⁿ 2,51 43 184 619 долл. США.

Стоимость объекта недвижимости:

Сдоход =PV1+PV2 =309 976 829+1 230 865 276=1 540 842 105 руб. или

54 060 083 долл. США.

Дата добавления: 2014-11-16