На недвижимость

Обязательность государственной регистрации прав

Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения учреждениями юстиции была установлена п. 1 ст. 131 ГК с 1 января 1995 г. Однако до введения в действие Закона о регистрации прав сохранялся действующий порядок регистрации. Вступивший в силу 31 января 1998 г. Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения Закона в действие (п. 2 ст. 4).

Важный принцип государственной регистрации – принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).

Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 г., и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в БТИ, земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в учреждении юстиции.

При таких документах можно спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав.

Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрел имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной учреждением юстиции за несколько дней до совершения сделки.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед сделкой и (или) переходом права – заключением договора купли – продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Эти способы приобретения права не являются сделками (договорами), а в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти.

Требование необходимости регистрации ранее возникших прав перед сделкой заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских кооперативах. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате пая членом кооператива. Для регистрации права пайщика необходима проверка регистрации кооператива как юридического лица, списка его членов и полномочий лица, подписавшего справку. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определенное время. Поэтому членам жилищных, гаражных и других кооперативов желательно зарегистрировать свое право во избежание сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

Таким образом, вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

• в случае их возникновения после 31 января 1998 г. (ст. 4 Закона о регистрации прав);

• перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права на недвижимость (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав).

Предоставление информации из единого государственного реестра прав. Один из принципов государственной регистрации прав – ее публичный характер. Принцип гласности и публичности закреплен ст. 131 ГК: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация о государственной регистрации прав не является служебной или коммерческой тайной правообладателей и участников сделок. Согласно ст. 139 ГК, информация составляет служебную или коммерческую тайну в случае, когда она имеет действительную или потенциальную коммерческую ценность в силу неизвестности ее третьим лицам, к ней нет свободного доступа на законном основании и обладатель информации принимает меры к охране ее конфиденциальности.

Информация в ЕГРП не является государственной тайной. В соответствии с Законом РФ от 21.07.1993 № 5485– 1 «О государственной тайне» (в ред. от 11.11.2003)[83], государственная тайна – это защищаемые государством сведения в области его военной, внешнеполитической, экономической, разведывательной, контрразведывательной и оперативно–розыскной деятельности, распространение которых может нанести ущерб безопасности Российской Федерации. Сведения относятся к государственной тайне и засекречиваются на основаниях и в порядке, установленных федеральным законодательством. В частности, государственную тайну составляют сведения о дислокации, назначении, степени готовности, защищенности режимных и особо важных объектов, об их проектировании, строительстве и эксплуатации, а также об отводе земель, недр и акваторий для этих объектов.

Положения указанного Закона обязательны для органов государственной власти, местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, должностных лиц и граждан Российской Федерации, взявших на себя обязательства либо обязанных по своему статусу исполнять требования законодательства о государственной тайне. Документам, содержащим сведения, составляющие государственную тайну, присваиваются соответствующие грифы секретности. В случае необходимости государственной регистрации прав или сделок с режимными или особо важными объектами могут представляться несекретные выписки.

Наличие секретной информации в ЕГРП противоречит природе государственной регистрации как публичного акта признания права. Поэтому в ЕГРП не должно быть сведений, составляющих государственную тайну.

Закон о регистрации прав (ст. ст. 7, 8) определяет порядок выдачи информации из ЕГРП: место, условия, содержание, форму и сроки получения.

Место предоставления информации. В п. 4 ст. 131 ГК определено, что информация предоставляется независимо от места совершения регистрации. Однако в переходных положениях Закона о регистрации прав установлено (п. 7 ст. 33), что до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции информация о зарегистрированных правах предоставляется по месту совершения регистрации, т. е. в учреждении юстиции по месту нахождения объекта недвижимости.

В отличие от свидетельств о государственной регистрации прав и зарегистрированных договоров, которые должны быть получены лично заявителем или его представителем, информация из ЕГРП может быть получена почтовым сообщением. Учреждение юстиции направляет информацию почтой по ходатайству заявителя и указанному им адресу.

Закон разграничивает сведения, предоставляемые любому лицу (сведения открытого характера), и ограниченному кругу лиц (сведения закрытого характера).

К сведениям открытого характера относятся:

а) описание объекта недвижимости;

б) зарегистрированные права и сведения о правообладателе;

в) зарегистрированные ограничения (обременения) прав;

г) сведения о правопритязаниях и правах требования в судебном порядке.

Для получения указанной информации необходимо предъявление документа, удостоверяющего личность, а для юридического лица – документов, подтверждающих его регистрацию и полномочия его представителя, заявления в письменной форме, документа о внесении платы за предоставление информации.

Сведениями закрытого характера (конфиденциальной информацией) являются:

а) сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях);

б) обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

в) данные о переходе прав на объект.

Конфиденциальные сведения предоставляются только:

• самим правообладателям;

• физическим и юридическим лицам, получившим надлежащим образом удостоверенную доверенность от правообладателя;

• руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов РФ;

• налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;

• федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;

• судам, правоохранительным органам, судебным приставам– исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;

• Председателю, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ;

• лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или закону;

• по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

Для соблюдения баланса частных и публичных интересов правообладателю недвижимости Законом о регистрации прав предоставлено право на получение еще одного вида информации – о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которое он имеет права.

Согласно п. 2 ст. 8 Закона о регистрации прав и в соответствии с иными федеральными законами в упрощенном порядке (по письменным запросам и бесплатно) информация предоставляется:

• правоохранительным органам, судам, судебным приставам– исполнителям по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам;

• органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления;

• налоговым и антимонопольным органам на территории, находящейся в их юрисдикции, государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов;

• органам государственной статистики;

• иным организациям, определенным законами РФ.

В этом случае подтверждения полномочий представителя и документа о регистрации юридического лица не требуется.

По запросам органов по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, государственной статистики, государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления (кроме их руководителей) выдается информация только открытого характера, так как указанные субъекты не входят в круг лиц, имеющих право на получение конфиденциальных сведений.

Объем информации, предоставляемой организациям кадастрового и технического учета недвижимого имущества (БТИ, кадастровым центрам), законом детально не определен. В п. 2 ст. 8 Закона о регистрации прав установлено, что информация о правах на учитываемые ими объекты предоставляется в объеме, необходимом для работы. Объем предоставляемой информации, а также сроки, формы и периодичность ее предоставления определяются учреждениями юстиции и названными организациями, если иное не установлено законом и иными нормативными правовыми актами РФ. Разумеется, что указанным организациям должны сообщаться только сведения открытого характера – об объектах недвижимости, зарегистрированных на них правах и правообладателях.

Плата за предоставление информации. Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом. Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах и иных ограничениях (обременениях) устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ. Постановлением Правительства РФ от 13.10.2003 № 620[84] установлены следующие максимальные ставки: для физических лиц – 100 руб., для юридических лиц – 300 руб., за информацию о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс – 600 руб.

Законодательство обязывает учреждения юстиции бесплатно предоставлять информацию о правах на объект недвижимого имущества:

• государственным органам (организациям), ответственным за государственный учет и техническую инвентаризацию данного объекта (в объеме, необходимом для их работы);

• органам по учету государственного и муниципального имущества (в объеме, необходимом для их работы);

• правоохранительным, судебным и иным государственным органам и организациям, указанным в п. 2 ст. 8 Закона о регистрации прав.

Сроки предоставления информации. Согласно Закону о регистрации прав, информация открытого характера выдается в течение 5 рабочих дней с момента получения учреждением юстиции письменного заявления или официального запроса (п. 2 ст. 17). В течение указанного срока заявителю выдаются запрашиваемые сведения либо письменный мотивированный отказ.

Сведения конфиденциального характера – о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица, выписки о переходе прав – предоставляются в течение 10 рабочих дней, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Органы государственной власти и местного самоуправления, правоохранительные органы и суды имеют право на получение информации из ЕГРП не только в соответствии с Законом о регистрации прав, но и в соответствии с иными законами, определяющими их компетенцию. Так, в соответствии со ст. 66 АПК истребуемые арбитражным судом доказательства (сведения, имеющие значение для правильного разрешения спора) представляются в срок, установленный судом. Если лицо, от которого истребуется доказательство, не имеет возможности представить его вообще или представить в установленный судом срок, оно обязано известить суд в 5– дневный срок со дня получения запроса суда. Информация о зарегистрированных правах в соответствии со ст. 85 НК в течение 10 дней после осуществления регистрации должна быть направлена учреждением юстиции в налоговый орган по месту нахождения недвижимого имущества.

Информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется его правообладателю в течение 7 рабочих дней (п. 4 ст. 7 Закона о регистрации прав).

Отказ в выдаче информации. Отказ в выдаче информации выдается в письменной форме с указанием причин. Основаниями для отказа могут быть: отсутствие документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна предоставляться бесплатно); невозможность однозначной идентификации объекта, информация о котором запрашивается.

Если запрашивается информация об объекте, права на который не регистрировались в учреждении юстиции, то в сообщении об отказе указывается, что запрашиваемая информация не может быть предоставлена, поскольку в ЕГРП записи о правах на этот объект отсутствуют. При этом в сообщении должно быть указано, с какого момента данным учреждением юстиции проводится государственная регистрация прав, а также орган (организация), который осуществлял государственную регистрацию до создания учреждения юстиции и может располагать запрашиваемой информацией.

Если за предоставлением сведений закрытого характера обратилось лицо, не имеющее прав на их получение, то ему одновременно выдаются выписка с открытыми сведениями о зарегистрированных правах и сообщение об отказе в выдаче иных сведений.

Сообщение об отказе составляется на официальном бланке учреждения юстиции и подписывается регистратором с указанием его фамилии и инициалов. Отказ в выдаче информации может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

Дата добавления: 2014-11-20