Этажность

Этажность жилых домов оказывает влияние на их планировку, конструктивные решения, оборудование методы возведения, выбор средств механизации для выполнения строительно-монтажных работ, что в свою очередь отражается на строительных и эксплуатационных затратах.

Сопоставляя удельные показатели сметной стоимости и эксплуатационных затрат в домах от двух до пяти этажей можно установить их изменения. Наиболее эффективными являются пятиэтажные дома; особенно неэкономичны 2-х этажные.

При застройке домами ниже пятиэтажных удорожание общей площади здания обычно происходит за счет повышения удельной стоимости крыши и подземной части здания, включая вводы и выпуски инженерных коммуникаций. При увеличении этажности затраты на эти части здания работают как удешевляющие факторы, вызывая снижение стоимости общей площади по отношению к пятиэтажным домам: в 9-этажных зданиях на 4-5%, в 16-этажных – на 6-7%.

Наиболее существенным удорожающим фактором при повышении этажности является устройство лифтов, необходимость которых обусловлена требованиями норм проектирования, начиная с шести этажей.

Увеличение стоимости в зданиях повышенной этажности связано с необходимостью усиления несущих конструкций, увеличением удельной стоимости лестнично-лифтового узла, объемов стен и перегородок, устройством временных грузо-пассажирских лифтов в процессе возведения зданий (рисунок 2.2).

Рисунок 2.2 – Изменение стоимости 1 м² общей площади в домах с 4-квартирными секциями высотой 10 и 16 этажей по сравнению с 5-этажными, принятыми за 100%

С ростом этажности здания происходят потери общей площади, связанные с расширением лестнично-лифтового узла. В пятиэтажных домах на одной лестничной клетке возможно разместить до четырех квартир. В 6-10 этажных домах в связи с необходимостью устройства лифта в продольном шаге для размещения четырех квартир приходится делать с обеих сторон лестничной площадки «карманы», что ведет к увеличению внеквартирных площадей, соответственно за счет уменьшения общей площади квартир. При росте этажности выше 10 этажей и устройством второго лифта для лестнично-лифтового узла приходится выделять уже два продольных шага, что вызывает уменьшение общей площади квартир на секцию примерно до 11% с соответствующим ее удорожанием. При дальнейшем повышении этажности (до 16 этажей и выше) возникает необходимость устройства незадымляемой лестничной клетки, лифтов повышенной грузоподъемности для подъема крупногабаритных грузов, а иногда и технического этажа, пожарных переходов из секции в секцию, пожарного водопровода, начиная с 12-этажных домов, и т.п.

В общем виде тенденция изменения стоимости общей площади жилых домов при росте этажности представлена на рисунке 2.3 и таблице 2.4.

Рисунок 2.3 – Тенденция изменения стоимости 1 м² общей площади в крупнопанельных домах в зависимости от этажности, %

Проведенный анализ позволяет сделать следующее заключение. Многоэтажные здания, строящиеся в нашем регионе, делятся на 2 группы:

1) дома высотой 6-9 этажей, в которых по нормам допускается устройство одного лифта на секцию и обычной лестницы;

2) дома высотой 10-16 этажей, в которых требуется установка не меньше 2-х лифтов в секции и устройство незадымляемой лестницы.

Наиболее экономичными в этих группах являются дома в 9 и 16 этажей, так как 9 этажей – предел, допускающий устройство одного лифта, а 16 этажей – предел этажности, до которого не требуется проведения специальных мероприятий, усложняющих и удорожающих строительство и эксплуатацию зданий.

С повышением этажности в каждой из групп домов происходит снижение удельных затрат по устройству нулевого цикла, крыши, лифтов и мусоропроводов, так как они распределяются на большую общую площадь. Вместе с тем происходит удорожание наружных и внутренних стен из-за увеличения их толщины, повышается марка бетона и расход арматуры.

Растут удельные затраты по устройству водопровода, систем отопления, горячего водоснабжения и вентиляции.

Для зданий выше 16-17 этажей к факторам роста затрат следует добавить устройство специальных установок водоснабжения, отопления и других систем инженерного оборудования, размещаемых в технических этажах.

Изменение годовых эксплуатационных расходов на 1 м² общей площади по статьям затрат в 9-10 и 16-17-этажных домах в процентах от расходов по сравнению с пятиэтажными приводится в таблице 2.4.

Таблица 2.4 Изменение годовых эксплуатационных расходов на 1 м² общей площади по статьям затрат в 9-10 и 16-17-этажных домах, %

Статьи расходов	9-10-этажные дома	16-17-этажные дома
Удешев-ление	Удоро-жание	Удешев-ление	Удоро-жание
Отопление		–	1,5	–
Капитальный и текущий ремонты	–	0,2	–	2,5
Административно-управленческие расходы	0,2	–	0,5	–
Содержание мест общего пользования (лестниц, лифтов)	–		–	28,5
Общие расходы по содержанию дома	–		–

Расходы на отопление снижаются за счет уменьшения удельного веса теплопотерь через горизонтальные ограждающие конструкции. Рост расходов на ремонт объясняется более высокой балансовой стоимостью домов и наличием лифтов. Снижение административно-управленческих расходов при повышении этажности зданий достигается за счет укрупнения ЖЭКов.

Динамика изменения единовременных, текущих и суммарных затрат при изменении этажности от 5 до 25 приведена на рисунке 2.3.

Рисунок 2.4 – Динамика изменения стоимостных показателей по жилым домам, в зависимости от этажности на 1м² общей площади, %

Дата добавления: 2015-05-06