Доходный подход. Сравнительный подход

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Таблица 13. Выбор подходов и методов для оценки оборудования

Подходы	Пояснения применяемых методов	Результат
Затратный подход	Метод расчета по цене однородного объекта	+
Сравнительный подход	Метод сравнения продаж на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.	+
Доходный подход	Подход основан на принципе замещения и принципе ожидания. Оценка по доходу основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.	-

Вывод: условия применимости подходов к оценке (ст. 21-23 ФСО-1), предполагают анализ Оценщиком достаточности собранных данных о рынке уже для применения того или иного метода в рамках выбранного подхода. Различные методы оценки требуют различного объема данных, поэтому анализ достаточности данных в этом смысле может проводиться в рамках анализа объекта тем или иным методом. [31]

Глава 6. Определение рыночной стоимости объектов оценки.

6.1. Определение рыночной стоимости объектов оценки затратным подходом.

6.1.1. Определение стоимости затрат на воспроизводство объекта оценки.

Затратный подход применяется (ст. 23, ФСО-1), когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Для определения восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) оборудования использовался метод расчета по цене однородного объекта. При применении этого метода составляется выборка цен продажи полных аналогов объектов по различным источникам, и расчет восстановительной стоимости (стоимости нового оборудования) производится по формуле:

где: Cа - рыночная цена нового полного аналога оборудования на дату оценки во взятой выборке по различным источникам с учетом НДС;

N - объем выборки. В рамках настоящего отчета величина выборки составила 1 по всем объектам оценки.

В случаях, когда основные параметры оцениваемого и аналогичного оборудования отличаются, применяется корректировка, выраженная формулой:

где: - коэффициент приведения стоимости аналогичного объекта к оцениваемому.

, - значение параметра (основной характеристики) у оцениваемого объекта и аналога.

n- показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе - «коэффициент торможения» цены или коэффициент Чилтона. Обычно для коэффициента торможения принимают значения 06-0,8 (средне значение – 0,7). [32]

Выборка объектов аналогов для определения стоимости вопроизводства представлена по 1 предложению на каждый объект оценки. Источники информации представлены ниже:

- www.ekrpm.ru

- www.chelyabinsk.mircen.su

- www.строймашсервис74.рф

- www.ekovent.ru

- www.rostov.pulscen.ru

- www.formagotova.ru

Копии принт-скринов страниц интернет сайтов указаны в приложении к настоящему отчету.

6.1.2. Расчет износа и устареваний.

Полученное значение ПВС следует уменьшить на величину накопленного износа (НИ).

При оценке движимого имущества, как и других активов, рассчитываются основные три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Расчет износа объекта оценки проведен методом разбиения.

Накопленный износ равен:

ИиУ = 1 – (1 – ФизИ) * (1 ФункцУ) * (1 – ВнешУ), где

ФизИ – физический износ объекта оценки;

ФункцУ – функциональное устаревание объекта оценки;

ВнешК – внешнее устаревание объекта оценки.

Дата добавления: 2017-01-13