Метод дисконтирования денежного потока (МДДП)

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем году выгод от владения объектом.

Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные выгоды. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением его будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Применение МДДП позволяет учесть:

- изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;

- доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);

- изменение стоимости объекта с течением времени.

Стоимость объекта по методу дисконтирования денежных потоков (МДДП) определяется по формуле:

(1.21)

где: PV – настоящая стоимость (present value);

CF – денежный поток отчетного периода;

n – номер отчетного периода;

m – период (количество лет) анализа доходности объекта;

i – ставка капитализации.

Итак, метод дисконтирования будущих доходов (МДДП) предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить от капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

Выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода рассчитывается методом прямой капитализации денежного потока, коэффициент капитализации выбирается исходя из условий рынка объектов недвижимости данного типа.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода.

2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств:

- размер дохода и характер его изменения: постоянный; изменяющийся с известными темпами роста и падения; изменяющийся без видимого тренда;

- периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

- продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи дисконтируются потоки денежных средств, выражающие доход:

- чистый операционный (по приведенной выше схеме);

- инвестора до налогообложения (это часть чистого операционного дохода, которая остается после выплат по заемным средствам и начисления амортизации; расходы по обслуживанию долга не являются расходами в полном смысле этого слова, так как по мере их выплат увеличивается стоимость имущественных прав инвестора; амортизация относится к «неденежным» расходам, так как фактически не выплачивается владельцем, а напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Поэтому начисленную амортизацию логично включать в результат коммерческой деятельности, т.е. в денежный поток);

- инвестора после налогообложения (это часть чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов);

- банка по выданному кредиту;

- арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить от капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

8. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлечения заемных средств.

Пример
определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов

Условие задачи. В течение 8 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20 000 долл., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110 000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?

1. Определяем текущую стоимость платежей: PV = 20 000 x 4,63886 = 92 777,2 долл.

кол. 5 (8 лет, 14%)

2. Определяем текущую стоимость реверсии: PV = 110 000 x 0,350559 = 38 561,5 долл.

кол. 4 (8 лет, 14%)

3. Суммируем полученные текущие стоимости: PV = 92 777,2 + 38 561,5 = 131 338,7 долл.

Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 131 338,7 долл.

Задачи

Вариант 1

Вложение капитала нефтяной компании в объект доходной недвижимости в размере 120 тыс. у.д.е. обеспечит в течение четырехлетнего жизненного цикла доход: первый год – 100 тыс. у.д.е.; второй год – 250 тыс. у.д.е.; третий год – 500 тыс. у.д.е.; четвертый год – 750 тыс. у.д.е.

Принять решение о целесообразности покупки объекта недвижимости, если ликвидационная стоимость собственности не превысит 120 000 тыс. у.д.е., а ставка дисконтирования – 12%.

Вариант 2

Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств.

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 долл. по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23%?

Вариант 3

Недвижимое имущество сдано в аренду на 10 лет. Начальная ежегодная арендная плата начинается с величины 10 000 долл. (платежи производятся авансом) и возрастает на 1000 долл. в год в течение всего срока аренды. Рыночная ставка дохода для данного вида недвижимого имущества равна 11%. Стоимость реверсии к концу аренды составит 250 000 долл. Какова стоимость прав арендодателя?

Вариант 4

Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 5000 долл. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 долл. Ставка дисконтирования 12%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Вариант 5

Рассчитайте коэффициент капитализации методом кумулятивного построения, если безрисковая ставка доходности – 5%, поправка на риск – 6%, поправка на низкую ликвидность – 3%, поправка на инвестиционный менеджмент – 2%, среднерыночная ставка доходности – 15%.

Вариант 6

Нефтяная компания сдала в аренду склад на 6 лет за 6 тыс. у.д.е. в год. Через два года рыночная цена аренды аналогичных помещений составила 8,5 тыс. у.д.е. Рассчитать размер убытка по данной сделке, если ставка дисконтирования равна 6%.

Вариант 7

Ресторан быстрого питания нефтяной компании в течение первых пяти лет будет приносиь потоки доходов: 1 тыс. у.д.е.; 1,5 тыс. у.д.е.; 2 тыс. у.д.е.; 2,5 тыс. у.д.е.; 3 тыс. у.д.е. Затем ожидается его продажа по цене 45 тыс. у.д.е. Рассчитайте целесообразность покупки ресторана, если приемлемая ставка доходности – 20%.

Вариант 8

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1 000 000 у.д.е. под 12% годовых, погашаемому за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250 000 у.д.е.; ставка дивидендов на капитал должна составлять 12%.

Рассчитайте требуемый ежегодный ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Вариант 9

Объект недвижимости нефтяной компании «Северная нефть», который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 10 000 у.д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110 000 у.д.е. Предположим, что рыночный коэффициент дисконтирования составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Вариант 10

Нефтяная фирма заключила договор на аренду производственных площадей на пять лет, согласно которому она ежегодно будет платить 8 тыс. у.д.е. Определить стоимость прав арендатора при условии, что рыночная цена аренды аналогичных помещений 10 тыс. у.д.е., приемлемая ставка доходности 15%.

Вариант 11

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если: стоимость здания 500 000 у.д.е.; ЧОД – 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.

Вариант 12

Определить стоимость объекта техникой остатка для собственного капитала, если: размер кредита – 380 000 у.д.е. (12% на 25 лет), ЧОД – 70 000 у.д.е.; ипотечная постоянная – 0,12639.

Вариант 13

Определить стоимость объекта ОАО «ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка», используя технику остатка для заемного капитала, если: собственный капитал – 200 000 у.д.е.; ЧОД – 70 000 у.д.е.; коэффициенты капитализации: собственного капитала – 9%, заемного капитала (ипотечная постоянная) – 0,1264.

Вариант 14

Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием коэффициента капитализации).

Данные для расчета. Через два года после покупки недвижимости ОАО «Тэбукнефть» ожидается доход при вложении капитала в землю 150 млн. руб. и при вложении в здание – 500 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в землю – 10% и при вложении капитала в здание – 50%.

Вариант 15

Определить общий коэффициент капитализации при следующих данных. Офис оценен в 5 млн. долл., на момент оценки офиса доходность составляла правительственных среднесрочных облигаций – 8,5%. По мнению эксперта оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр. составляет 2%). В случае необходимости продажа данного фонда займет определенное время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата капитала по расчетам инвестора – 20 лет, в связи с этим ставка возврата капитала – 5% (1/20).

Дата добавления: 2017-02-01