Объект недвижимости как товар и его уровни

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ТОВАР

Условия реализации

Риэлтерская фирма должна удовлетворить покупателей более эффективно, чем ее конкуренты, для этого она должна провести исследование поведения покупателей (определить целевые рын­ки) и определить свои предложения, адекватные рыночным сег­ментам.

Факторы успеха:

— высокий уровень жизни, что отражается на характере спроса
и ожиданий покупателей;

— четкая дифференциация потребностей и спроса покупателей;

— владение инструментами исследования рынка недвижимости для своевременного выявления тенденций изменения характера спроса покупателей;

— способность реагировать и отвечать технологической гибкостью и организационной приспосабливаемостью на изменения рынка в случае выявления новых тенденций.

Источники опасности:

— экстенсивное дробление рынка недвижимости и дифференциация ассортимента риэлтерских услуг могут привести к большим затратам и краху агентства недвижимости;

— при большой сегментации возникает напряженная ситуация
и необоснованность ценообразования для ассортимента предлагаемых услуг и объектов недвижимости, выставленных в экспозицию.

Что покупает клиент, за что платит деньги — за дизайн, цвет, тип, размеры? Безусловно, все эти характеристики очень важ­ны, но лишь как способы получения определенных благ. Клиенты покупают объект недвижимости не ради него самого. Они покупают квартиру, дом для того, чтобы удовлетворить опреде­ленные свои потребности. В маркетинге товаром называют все, что может быть предложено на рынке. Товар предлагается таким образом, чтобы быть замеченным, приобретенным или потреб­ленным для удовлетворения нужды.

Товарная единица — обособленная целостность, характери­зуемая показателями величины, цены, внешнего вида и прочих атрибутов. Различают 5 уровней недвижимости как товара: товар по замыслу, природа товара, ожидаемый товар, товар с под­креплением и потенциальный товар.

1. Товар по замыслу — сердцевина понятия товара в целом.
Основополагающим является уровень товара по замыслу, на котором дают ответ на вопрос: что в действительности будет приоб­ретать покупатель? Ведь, по существу, любой товар — это заклю­ченная в упаковку услуга для решения какой-то проблемы. Задача риэлтерской фирмы — выявить скрытые за любым объектом нуж­ды и продавать не свойства этого товара, а выгоды от него.

2. Природа недвижимости (объект в реальном исполнении) — то, что узнается как предложение объекта. Товар в реальном исполнении может обладать пятью характеристиками: уровнем качества, набором свойств, оформлением, типом и специфи­ческой отделкой фасада здания.

3. Товар ожидаемый — комплекс характеристик, которые по­купатель надеется найти в объекте недвижимости.

4. Товар с подкреплением. Возможность предусмотреть предоставление дополнительных услуг и выгод, составляющих вкупе товар с подкреплением (включает в себя и проявление личного внимания к каждому клиенту, ремонтные работы, пе­реезд, приобретение мебели и т. п.).

5. Потенциальный товар — все то, что может улучшить товар. Это новые исходные материалы или необычные, эксклюзивные: дизайнерские решения, которые тоже можно продавать как товар, отдельный от объекта недвижимости.

Классификация недвижимости как товара

Параметры классификации:

1. Вид собственности.

2. Тип здания, сооружения.

3. Продолжительность эксплуатации.

4. Жилой фонд.

5. Нежилой фонд.

6. Помещение под аренду.

7. Помещение, представляющее историческую, культурную или научную ценность.

8. Месторасположение объекта недвижимости.

9. Инвестиционная привлекательность.

Ритм покупки оказывает значительное влияние на выбор средств коммуникации каналов сбыта.

При разработке стратегии маркетинга конкретных объектов недвижимости или риэлтерских услуг риэлтер должен решить, будет ли он предлагать их как марочные. Представление объекта недвижимости в качестве марочного может повысить его цен­ностную значимость, и поэтому подобное решение является важ­ным аспектом товарной политики. Каждая фирма для себя реша­ет, будет ли она присваивать объекту недвижимости марочное название. Например квартиры строительной организации "NN".

Марка — имя, термин, знак, символ, рисунок или их соче­тание, предназначенные для идентификации товаров или услуг одного продавца или группы продавцов и дифференциации их от товаров и услуг конкурентов. Марочное название — часть мар­ки, которую можно произнести. Марочный знак (эмблема) — часть марки, которую можно опознать, но невозможно произнести, например, символ, изображение, отличительная окраска или спе­цифическое шрифтовое оформление. Товарный знак — это мар­ка или ее часть, обеспеченные правовой защитой. Товарный знак защищает исключительные права продавца на пользование ма­рочным названием и/или марочным знаком (эмблемой). Сведе­ния от использования товарного знака (ТЗ) дают возможность:

— различать товары различных строящихся компаний;

— указывать, какое предприятие отвечает за возведенный объект недвижимости;

— гарантировать определенный уровень качества;

— облегчать позиционирование;

— создавать индивидуальный образ объекта недвижимости;

— помогать внедрению на новый рынок, если застройщик с известным ТЗ ставит его на новый объект недвижимости или на товар, предназначенный для нового рынка.

С позиции маркетинга товарный знак — особый символ от­ветственности, обозначающий, кому принадлежит исключитель­ное право обладания этим товаром, получением прибыли и вме­сте с тем ответственности за оказание некачественной услуги.

Основные требования, предъявляющиеся к товарному знаку:

1. Простота.

2. Индивидуальность.

3. Привлекательность.

4. Охраноспособность.

5. Товарным знаком не могут быть:

— государственные флаги;

— государственные гербы и другие эмблемы государства;

— награды и другие знаки отличия;

— названия международных и национальных праздников.

6. Товарный знак с целью защиты от девальвации необходи­мо всегда выделять.

7. Приняв способ написания, его следует придерживаться постоянно и требовать этого от издателей рекламы.

8. Первое упоминание товарного знака в тексте необходимо снабдить примечаниями.

9. Товарный знак не склоняется.

10. Право на товарный знак не ограничено во времени.

11. Товарный знак сам по себе является товаром.

В большинстве случаев для пресечения нарушения прав владельцев вместе с товарным знаком вводится специальное обозначение, указывающее, что данный товарный знак зарегистрирован и охраняется законом, — Т.

Авторское право — исключительное право на воспроизведение и продажу товара.

Дата добавления: 2014-01-04