Тема 7. Сделки с жилыми помещениями

План лекции

1. Договор купли-продажи жилых помещений.

2. Иные виды сделок с жилыми помещениями.

1.Особенности купли-продажи недвижимости, в частности жилых помещений, отражена в ст. 8-1, в пунктах 2 и 4 ст. 292 и статьях 549-558 § 7 главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ. Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется предать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости и, следовательно, продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Договор продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исполнение договора сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Покупателю одновременно с передачей права собственности на жилое помещение передаются права на ту часть земельного участка, которая им занята и необходима для его использования. В договоре продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилья на соответствующем земельном участке.

2. Специфично правовое регулирование процесса приватизации жилого помещения. Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилого помещения в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом государственной власти или ОМС с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую долевую собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение (ст. 567 ГК РФ). В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ). Мена жилыми помещениями нередко оформляется путем заключения не одного договора мены, а двух договоров купли-продажи. Невозможен обмен приватизированной квартиры на неприватизированное жилое помещение.

От договора мены необходимо отграничивать договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, регламентированного ст. 72 – 73 ЖК РФ. Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

По договору дарения (ст. 572 – 582 ГК РФ) одна сторона передает или обязуется передать другой стороне жилое помещение в собственность. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручения ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Договор должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК).

Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ – специальное завещательное распоряжение, устанавливающее обязанность совершить определенные действия имущественного характера наследниками по завещанию или по закону в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей). Завещательный отказ – односторонняя сделка. Гражданин, которому по завещательному отказу представлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного помещения (ст. 33 ЖК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением – вид договора ренты (ст. 583 – 605 ГК РФ). В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему жилое помещение в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не предусмотрено договором.

Дата добавления: 2014-11-06