Структура и сегментация рынка жилья (на примере Москвы)

Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка

Весь рынок недвижимости в целом — очень большая и сложная систе­ма, для понимания и изучения которой необходимы его структури-зация и классификация.

В период становления рынка определяющим ее фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования, как минимум, четырех сегментов на этом рынке. Хотя по мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации по­степенно ослабевает и начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах, в основном данная сегментация сохраняет свое значение.

Имеются в виду следующие сегменты:

1) свободные земельные участки;

2) жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);

3) административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);

4) здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, дет­ские сады и т.п.).

Основой классификации объектов недвижимости могут быть различ­ные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки. Происхождение:

• естественные (природные) объекты;

• искусственные объекты (постройки).

Глава 37. Современный рынок недвижимости

Назначение:

• свободные земельные участки (под застройку или другие цели ис­пользования поверхности земли);

• природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуата­ции;

• постройки — для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности и пр.

Масштаб:

• земельные массивы, отдельные земельные участки;

• комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.), жилой дом многоквартирный, жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;

• комплекс административных зданий, здание, помещения или час­ти зданий (секции, этажи).

Готовность к использованию:

• готовые объекты;

• требующие реконструкции или капитального ремонта;

• требующие завершения строительства («незавершенка»).

Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существую­щих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке (если вообще когда-либо продается) для продолжения существующего исполь­зования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обыч­но обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Начало развития современного рынка недвижимости в Москве мож­но датировать серединой 1990-х годов, когда вместе с процессом прива­тизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах рынок жилья «стартовал» вместе с началом либерализации эко­номики (1992) и позже.

376 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столицах субъектов Российской Федерации, в круп­ных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансо­вых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавли­ваются на достаточно высоком уровне. В малых городах с неразвитой или неконкурентоспособной экономикой, низким уровнем финансовых по­токов и отсутствием инвестиций, удаленных от крупных центров, с пло­хими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизи­руются на низком уровне. Между'этими крайними типами городов нахо­дится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.

Характерным признаком, разделяющим эти три типа рынков, является, между прочим, степень их долларизации (использования цен в долларах), которую в наше время можно считать одним из показателей развитости рынка недвижимости.

Рынок жилых помещений (квартир и комнат) — это сегодня наиболее развитый сектор рынка недвижимости. Рынок жилых домов относитель­но развит только в части коттеджей и дач в пригородах крупнейших горо­дов, для многоквартирных зданий он лишь начинает формироваться. В различных городах России рынок жилья развивается по аналогичным закономерностям, но с различными скоростями. Лидирующее положе­ние здесь, безусловно, принадлежит Москве. Поэтому ее опыт наиболее интересен и заслуживает специального рассмотрения. В других городах России рынок жилья эволюционировал аналогично, но с некоторым за­паздыванием.

Существующее и строящееся в Москве жилье значительно различает­ся по своему качеству. Официальных данных по качественной структуре жилищного фонда нет. Однако имеющаяся информация позволила экс­пертам сделать следующие оценки:

* жилье низкого качества — более трети (старый жилищный фонд, значительная часть «хрущевок», а также часть домов постройки до 1945 г.);

* жилье типовое — почти половина (типовые многоэтажные панель­ные строения, а также «сталинские» дома; к этой же категории сле­дует отнести многие другие дома начиная с 1960-х годов постройки);

» жилье повышенного качества — около 10 % (многоэтажные кирпич­ные дома, включая часть «сталинских», дома из монолитного бето­на, часть панельных домов в районе Юго-Запада, а также коттеджи в стародачных поселках);

Глава 37. Современный рынок недвижимости

• элитное жилье — около 2 %; представлено в основном реконструи­руемыми домами и отдельными квартирами в центре и на основ­ных магистралях, а также новыми многоквартирными домами, коттеджами и таунхаусами.

Ежегодно в городе строится жилье следующих качественных категорий: типовое (относительно низкие и средние рыночные цены) — около 85 %; повышенного качества (средние и высокие рыночные цены) — до 15 %; элитное (наиболее дорогое в городе) — не более 2 %.

Разнообразию существующего и строящегося жилья соответствует раз­биение рынка жилья на ряд сегментов, в каждом из которых превалируют свои факторы ценообразования и свой тип покупателей.

Первый сегмент связан с рядовым покупателем. Его финансовые воз­можности ограниченны. Он ориентируется на стандартное жилье в спаль­ных районах и старается минимизировать оплату посреднических услуг. Вокруг него первоначально сформировался рынок «черных» посредни­ков, которые не платят налогов и, действуя в одиночку, могут эффектив­но работать за небольшой процент. В последнее время эти посредники постепенно вытесняются с рынка риэлторскими фирмами, ориентирую­щимися на этот сектор.

Второй сегмент ориентирован на состоятельного покупателя, который претендует на жилье улучшенного качества. В большинстве случаев это не покупка первой квартиры, а улучшение жилищных условий. Этот за­казчик предпочитает надежного посредника и конфиденциальность сдел­ки. У него велики требования к качеству квартиры и окружающей инфраструктуре.

Третий сегмент, формирование которого началось лишь в середине 1990-х годов, ориентирован на богатых покупателей. Им нужны особо престижные для Москвы апартаменты, приближающиеся по своим пара­метрам к среднеевропейским стандартам квартир или превосходящие их.

Таким образом, элитные (престижные) квартиры представляют собой особый сектор рынка, соответствующий определенному сегменту поку­пателей. К нему относятся квартиры, расположенные в реконструиро­ванных на «европейском» уровне особняках исторического центра Москвы или в домах-новостройках «высшей категории», возводимых по индиви­дуальным проектам. В этот сектор рынка жилья входят и строящиеся на крышах «сталинских» домов или новостроек особо престижные квартиры высокого западного стандарта («пентхаусы»).

Кроме этого, к данному сектору рынка относились случаи продаж квар­тир в ранее построенных «номенклатурных» («цековских») домах. Их от­носительно высокий уровень комфортабельности постепенно снижался в связи с утратой привилегий старой номенклатуры и ликвидацией спе-

378 Раздел X МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

циальной государственной системы их обслуживания. Престижные (элит­ные) новостройки с соляриями, подземными гаражами, системами кон­диционирования и т.д. с самого начала стоили дороже стареющих номенклатурных квартир. Заселение их новой элитой позволяет созда­вать в этих домах кондоминиумы с современным уровнем обслуживания и эксплуатации: автономные системы охраны, связи, уборки подъездов и придомовой территории.

В этом секторе квартира уже не является самостоятельным товаром в том смысле, что все возрастающее влияние на цену оказывает ее окруже­ние. Поэтому и снижался спрос на расселенные «шикарные коммунал­ки», предлагаемые «штучно», без расселения и реконструкции всего дома или по меньшей мере подъезда.

В последнее время наблюдалось дальнейшее деление рынка элитного жилья на два подсектора. В более дешевом дома располагаются не в цен­тре города, а в западной его половине. Квартиры в них отличаются боль­шой площадью — до нескольких сотен квадратных метров. В таких домах предусмотрены разнообразные современные службы, что дает им право относиться к элитному жилью, но территория элитного проживания за­канчивается сразу за пределами участка, на котором стоит дом.

Более дорогой сегмент рынка элитного жилья был представлен в ос­новном малоквартирными домами в историческом центре города и в при­легающих к нему районах. Для эффективности подобного проекта нового строительства требовалась успешная продажа квартир по ценам 3000 дол. и выше за 1 м². Это было связано, в частности, с ограничениями по этаж­ности в центре Москвы. Далеко не все проекты, реализуемые в центре Москвы, оказались достаточно эффективными.

Самые дорогие дома обладают набором служб, охраной, гаражом, тре­нажерным залом и тому подобными атрибутами престижного дома, но более высокого технического уровня. Это обусловливает и весьма высо­кую стоимость проживания в таком доме. Но есть и другие отличия, каса­ющиеся площади жилья. Основная часть потребителей предпочитает квартиры по 120—130 м², гораздо реже — по 200—300 м². Для супердоро­гих проектов еще важнее расположение. Исключительное значение име­ет материал дома и шире — внешний вид, а также вид окрестностей.

На элитном рынке спрос мало соотносится со стоимостью недвижи­мости: проще говоря, цена не имеет для покупателя принципиального значения. Если его устраивает местоположение, сам проект, надежность застройщика, а цена близка к среднерыночной, он купит такую квартиру. И различия в цене в 100—200 дол. за квадратный метр не повлияют на это решение, тем более что следующий за покупкой ремонт (внутренняя от­делка) обходится на порядок дороже.

Глава 37. Современный рынок недвижимости

Несмотря на снижение запросов покупателей по части просторности апартаментов, постоянно высокими остаются их требования к качеству жилья. Непременным признаком «элитности» считаются высокие (не менее 3 м) потолки. Для квартир из двух или более комнат — минимум два санузла. Требуется наличие охраны в доме (консьерж плюс желательно охрана прилегающей к дому территории). Повышенным спросом пользу­ются квартиры с окном в ванной комнате. Если в доме запланирован соб­ственный подземный гараж, цена квартиры существенно повышается.

Изменились и требования к материалу. Если раньше безусловное пред­почтение отдавалось кирпичу, то теперь абсолютное большинство элит­ных построек возводится из монолитного железобетона (каркас) и кирпича (наружные стены и внутренние перегородки). Такое сочетание позволяет покупателю самому определять планировку квартиры, ведь каркас из бе­тона — это редко расставленные колонны, между которыми перегородки можно возводить по собственному проекту. Еще одно преимущество мо­нолитно-кирпичных домов в том, что квартиры в них сдаются под чисто­вую отделку (т.е. с гладкими стенами, полами и потолками — они ровные изначально, еще до оштукатуривания).

В последнее время стали говорить о «домах среднего класса». Этот тер­мин относится к новостройкам повышенной комфортности, возводимым по индивидуальным проектам в районах с развитой инфраструктурой. Они отличаются как от типовых панельных новостроек, так и от элитного жилья. До последнего времени «прослойки» между типовым и элитным жильем не существовало, и многие покупатели были вынуждены либо откладывать приобретение квартиры, либо покупать временное жилье. С появлением на рынке жилья для среднего класса все изменилось. Ры­нок нетипового жилья стал одним из самых перспективных. Предполага­ется, что в ближайшие годы именно нетиповое жилье будет пользоваться наибольшим спросом у покупателей благодаря сочетанию относительно невысоких цен с улучшенным качеством.

Самыми дорогими к концу века из старого элитного фонда оставались дома, построенные в 70—80-е годы для высшей партийной и государствен­ной номенклатуры — членов политбюро ЦК КПСС, союзных министров» маршалов и генералов, а также для наиболее любимых властью деятелей искусства.

Правда, «цековки», даже самые лучшие из них, иногда проигрывают элитным домам последних лет постройки. А вот перед более старыми элит­ными постройками (сталинских и даже дореволюционных лет) у них зна­чительное преимущество. Здесь не нужно менять коммуникации. Да и горячую воду здесь не отключают: как правило, «цековки» подсоединены сразу к двум ТЭЦ (когда одна на ремонте, вторая работает).

380 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Наряду с вторичным рынком частных квартир город направляет на про­дажу часть жилья в домах-новостройках. Это жилье образует первичный рынок. Его главная особенность — продажа квартир по фиксированным, монопольным ценам, установленным административно. С ростом объе­мов коммерческих продаж квартир первичный рынок оказывает все боль­шее влияние на вторичный рынок.

Приватизированное жилье в Москве представлено отдельными квар­тирами (реже — комнатами). Сегодня имеются здания, в которых соб­ственники владеют квартирами в доме, а все, что находится за пределами квартир (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, придомовая территория), обычно принадлежит государству. Это порождает немало проблем.

В настоящее время многоквартирные жилые дома оказываются в час­тной собственности несколькими путями:

• создание кондоминиума (товарищества собственников жилья);

• строительство или реконструкция по инвестиционному контракту с правительством Москвы;

• покупка на первичном или вторичном рынке.

Однако пока частная собственность на многоквартирные жилые дома встречается редко. В частной собственности обычно находятся коттед­жи. Но они, как правило, расположены за пределами Московской коль­цевой автодороги (МКАД), в Московской области.

В начале 1990-х годов многие считали, что развитие рынка жилья в Московском регионе пойдет по американскому образцу и многие жители Москвы переселятся в загородные коттеджи для постоянного прожива­ния. Но жизнь опровергла эти ожидания. В нашей северной стране с длин­ной, холодной и темной зимой, с плохими дорогами и постоянными пробками на них, с неразвитой в пригородах современной инфраструк­турой постоянное проживание за городом оказалось привлекательным для относительно немногих москвичей. Да и строительство пригодных для наших условий коттеджей с учетом необходимой инфраструктуры оказа­лось достаточно дорогим и сложным делом.

Жизнь москвича за пределами Москвы предполагает наличие автомо­биля у каждого члена семьи, иначе связь с городом оказывается нарушен­ной или затрудненной. Если в семье есть дети, то переезд за город по карману лишь очень богатым людям. Кто будет каждый день возить их в Москву, если бабушка и дедушка «безлошадные»? Такого понятия, как «school bus» (школьный автобус), в нашей стране не будет еще долго. К тому же ребенку необходимо общаться со сверстниками, которых в по­селке обычно нет. А при желании развлечься в выходные опять придется ехать в город, как на работу.

Многие начатые строительством в тот период коттеджи, часто неудач­но расположенные и/или строящиеся по плохим проектам, оказались недостроенными и брошенными. Другие, построенные, используются не

Глава 38 Оценка недвижимости

для постоянного проживания, а как дополнительное жилье (дача). Лишь 20 % москвичей, покупающих загородную недвижимость, расстаются с квартирой в столице.

Особый спрос вызывают очень неплохие брусовые или бревенчатые дома в старых интеллигентных дачных поселках Академии наук, Союза писателей, Союза художников и других элитных в советское время орга­низаций, расположенные в 10—25 км от МКАД и оснащенные всеми ком­муникациями. Дома, площадь которых 100—180 м², были построены лет 20—30 назад продвинутыми людьми того времени. Поэтому планировка полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя веранда и т.д. Главное же досто­инство таких поселков — приличные соседи примерно одного социаль­ного статуса. Пожалуй, единственным недостатком такой загородной недвижимости является размер земельного участка — обычно 8—12 соток.

Глава 38. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

— Так это у вас «Сд пр ком.
в уд в н м. од ин хол»' А она на
самом деле «пр» и имеет «в уд»'

— Совершенно верно, — ожи­
вился Васисуалий, — прекрасная
комната, все удобства И недорого
возьму Пятьдесят рублей в месяц.

И Ильф, Е Петров Золотой теленок

Дата добавления: 2014-10-23