Право сервитута на земельный участок

Проблемы применения норм земельного и гражданского законодательства к участкам в городской застройке мегаполиса (по материалам дела № А45-12892/2010).

Правовая позиция ВАС РФ по делу.

· какие конкретно нужды обеспечиваются сервитутом и их характер:

· необходимость обеспечения;

· баланс интересов сторон;

· невозможность обеспечения иным способом кроме сервитута;

· связь основных (необходимых) потребностей;

· соразмерность платы за сервитут материальной выгоде, которая может быть получена собственником служебного участка без сервитута + характер и интенсивность использования участка;

· оптимальные условия установления сервитута не связаны с порядком использования участком (+ экспертиза);

· кадастровый паспорт / кадастровая выписка + определение пространственных характеристик участка (кадастровые работы в межевом плане / необходимые и достаточные для внесения записей в ЕГРП).

Лица, обязательно привлекаемые к рассмотрению межевых споров, в том числе по установлению сервитута: специально уполномоченные органы земельные органы (РГИС), органы градостроительства и архитектуры, кадастровые инженеры, органы кадастрового учета.

Соотношение сервитута (ст. 23 ЗК РФ) и ограничения прав (ст. 56 ЗК РФ)

Постановка проблемы: в условиях городской застройки при наличии выходов из помещений в доме в соседние дворы (соседние участки).

На схеме (см. последний слайд презентации) выходы из помещений показаны штрихами, направления выходов на земельные участки общего пользования стрелками).

Вопросы для интерактивных занятий:

1. В таких условиях для собственника помещений возможно ли требовать установления сервитута (по ст. 23 ЗК РФ) для прохода / проезда к помещениям в соответствии с адресом помещения (здания), если органом власти установлено ограничение (обозначена зона прохода/проезда) права на смежный участок (по ст. 56 ЗК РФ)?

2. Возможно ли в таких случаях (при наличии выходов на два адреса в условиях городской застройки) признать требование о выходе в соответствии с адресом единственным вариантом выхода?

Неурегулированность правового статуса внутридворовой территории порождает множество проблем, но их можно решить только в случае «сформированности» земельного участка. В Санкт-Петербурге функционирует официальный ресурс «Региональная геоинформационная система» (следовательно, его информацию можно использовать, в том числе в судах).

Внутридворовая территория должна быть объектом общей собственности, иначе собственник получит несоразмерно преимущественное положение по отношению к остальным пользователям земельного участка.

Здание в форме клюшки и участок под ним (граница участка обозначена черной линией) находится в общей долевой собственности АО 1 и АО 2. Границы земельного участка под зданием совпадают с обрезом фундамента здания. Выходы из помещений в здании обозначены синими перпендикулярными линиями.

Всего выходов из здания шесть.

У АО 1 два выхода из его помещений на соседний участок, который принадлежит на праве собственности АО 1 (границы участка АО 1 обозначены желтой линией).

У АО 2 четыре выхода из его помещений. В соответствии с адресом возможны (два выхода) сначала на землю, находящуюся в государственной собственности (заштрихована косыми линиями), а затем по участку АО 1 к земельным участкам общего пользования (зеленой линией обозначена зона прохода с участка, находящегося в государственной собственности, по участку АО 1).

Кроме того, у АО 2 имеется запасной и пожарный выходы на соседние участки (по другим адресам). Возможные выходы АО 2 на земельные участки общего пользования обозначены синими стрелками. Один выход в соответствии с адресом по зоне прохода (зеленые линии) по участку АО 1, второй с использованием запасного выхода по дворовой территории соседнего участка (по материалам дела №А56-39356/2010).

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2011 по делу N А56-39356/2010: В удовлетворении требования отказано, поскольку истец имеет возможность осуществлять проход-проезд к своему помещению через иной участок, не доказано, что ответчик чинит истцу препятствия в проходе по принадлежащему ему участку.

Постановление ВАС по делу А45-12892/2010: Не отрицая того обстоятельства, что проезд и проход к земельному участку общества "Сервис-центр "Холодильщик" возможен только через земельные участки, находящиеся в собственности общества "Станкосиб", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в материалах дела достаточных доказательств, подтверждающих совершение ответчиком действий, ограничивающих возможность использования истцом принадлежащего ему недвижимого имущества. Суд констатировал, что установление ограждения и введение пропускного режима при недоказанности отказа общества "Станкосиб" в проезде транспортных средств по его территории не могут свидетельствовать о наличии ограничений для истца в доступе к своему земельному участку.

…

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Следовательно, выводы судов по настоящему делу о необходимости подтверждения обществом "Сервис-центр "Холодильщик" помимо изложенных обстоятельств и того факта, что ответчиком совершаются действия, ограничивающие или затрудняющие доступ истца к имуществу, нельзя признать соответствующими приведенным нормам материального права.

Кроме того, наличие между сторонами обязательственных правоотношений не исключает возможности установления сервитута по требованию общества "Сервис-центр "Холодильщик", который обеспечивает ему больше правовых гарантий и, являясь по своей правовой природе ограниченным вещным правом, сохраняется при переходе участков, обремененных таким правом, в собственность других лиц.

Дата добавления: 2014-12-24