Аренда в строительстве и проектировании. Ее экономическая эффективность

В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 г. № 460-XII «Об аренде» аренда – имущественный наем, договор, по которому одна сторона (арендодатель, предоставляет другой стороне (арендатору, нанимателю) во временное пользование на определенных условиях и за определенную плату имущество, необходимое арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. В аренду могут быть переданы: земля и другие природные ресурсы; предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений; отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инструмент, инвентарь, другие материальные ценности, в т.ч. проектные работы. Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.

Различают следующие виды аренды: краткосрочную (от нескольких часов до года), среднесрочную (от 1 года до 2-3 лет), долгосрочную (лизинг) – на срок от 3до 5 лет, а в некоторых случаях до 15-20 лет. В строительстве наиболее распространена долгосрочная аренда –лизинг.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим и физическим лицам.

Арендодателями могут быть также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Землю и другие природные ресурсы в аренду сдают местные органы власти, которым законодательством Республики Беларусь предоставлено право распоряжения соответствующими природными ресурсами.

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации.

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Договоры аренды земли и других природных ресурсов подлежат регистрации.

В договоре аренды предусматриваются:

§ выполнение договорных обязательств;

§ состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

§ размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

§ распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

§ обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

§ обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

§ право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В договоре аренды отдельно выделяются стоимость и объекты государственного имущества, относящегося к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социального назначения), которые могут передаваться арендатору в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства арендатора в отношении этих объектов (их содержание, капитальный ремонт).

Стоимость имущества, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендодателя и арендатора исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду. Оценка стоимости государственного имущества, которое передается в аренду, проводится в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту.

Сдача в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности.

Размеры арендной платы за данный вид имущества определяются в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 498 [22]. В случае сдачи перечисленных видов имущества, находящихся в республиканской собственности, в субаренду арендная плата для субарендатора определяется в таком же порядке, как и для арендатора, а именно:

где - размер арендной платы за месяц в евро за 1 м² арендуемой площади;

- базовая ставка арендной платы за 1 м² арендуемой площади в евро. Базовые ставки арендной платы за 1 м² арендуемой площади установлены законодательством. Их размеры дифференцированы в зависимости от административной значимости населенных пунктов (г. Минск, областные центры, города областного подчинения, районные центры, за исключением городов областного подчинения, другие населенные пункты);

- коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений. Коэффициенты месторасположения устанавливаются облисполкомами и Минским горисполкомом в пределах 0,6 - 1,0 в зависимости от месторасположения производственных зданий и сооружений в пределах определенного населенного пункта. В отношении определенного здания, сооружения применяется определенный коэффициент месторасположения;

- коэффициент расположения арендуемых помещений в производственных зданиях (сооружениях). Данный коэффициент применяется при расчете размеров арендной платы, если арендуемые помещения располагаются в подвальной (0,75) либо мансардной части здания (сооружения) (0,8) или в цокольном этаже (0,9). Если арендуемые помещения не располагаются в указанных частях здания (сооружения), данный коэффициент при расчете размеров арендной платы не учитывается либо принимается равным единице;

- коэффициент комфортности учитывает наличие удобств в производственных зданиях, сооружениях и помещениях. За отсутствие в арендуемых зданиях, сооружениях и помещениях определенных удобств предусмотрены определенные понижающие коэффициенты, которые учитываются при расчете размеров арендной платы (помещения без отопления – 0,75, отсутствие водоснабжения и водоотведения – 0,9; без электроснабжения – 0,9);

- коэффициент эффективности, который имеет значение от 0,5 до 3,0 и устанавливается по соглашению сторон в зависимости от спроса на производственные здания, сооружения и помещения, их технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи их в аренду. Для производственных зданий, сооружений и помещений, не используемых или неэффективно используемых в течение последних двух лет, по договоренности сторон и по согласованию с государственными органами и иными организациями, принявшими решение о сдаче в аренду производственных помещений, коэффициент эффективности может устанавливаться в размере ниже 0,5;

- арендуемая площадь.

Размер арендной платы от сдачи в аренду производственных зданий, сооружений и помещений при применении коэффициентов не должен быть ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых их арендодателем в соответствии с законодательством. Если при определении арендной платы с учетом всех коэффициентов размер ее оказался ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, арендная плата рассчитывается исходя из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, прибыли исходя из рентабельности до 20%.

В этом случае арендная плата за месяц определяется по следующей формуле:

где – арендная плата за месяц;

– размер амортизационных отчислений на 1 м² арендуемой площади в месяц;

– платежи за землю за 1 м² арендуемой площади в месяц;

– процент рентабельности;

– арендуемая площадь;

– сумма оборотных налогов и налога на добавленную стоимость.

Определенный таким образом размер арендной платы переводится в евро по официальному курсу Национального банка и указывается в договоре. Арендная плата вносится арендатором в белорусских рублях в сумме, эквивалентной сумме в евро, определенной в договоре аренды по официальному курсу евро, установленному Национальным банком на день платежа.

Дата добавления: 2015-05-06