Тема 8. Аренда: общие положения

Задачи

Задачи

Скрябина, оставшись без мужа и тяжело заболев, составила с Комаровым договор дарения 1/3 доли в праве собственности на свой дом, находившийся в деревне. Также в договоре было указано, что остальные 2/3 доли в праве собственности в случае ее смерти должны перейти к ее внуку Андрееву. Стороны нотариально удостоверили договор и отдали все необходимые документы в регистрационную службу. Спустя 2 месяца Скрябина из-за обострения болезни умерла.

Так как Андреев не пускал Комарова в дом, являвшийся предметом договора, последний обратился с иском о выделе ему 1/3 доли в натуре. Андреев против иска возражал и требовал признания договора дарения недействительным в части передачи Андрееву 1/3 доли. При этом он пояснил, что бабушка не «одаривала» Комарова, а платила таким образом за выполненную им работу по проведению капитального ремонта в доме и уходу за садом. В связи с этим Андреев потребовал признания за ним права собственности на 1/3 доли, т.к. он является единственным родственником Скрябиной.

Решите дело.

На банкете, устроенном руководством ЗАО «Стройдорэкспорт» в честь дня Строителя, исполнительный директор Югов сообщил главному инженеру Фролову о том, что общество приняло решение наградить его за добросовестное отношение к работе и увеличение эффективности труда одной из нескольких квартир, переданных ЗАО в счет выполненных работ. На следующий день стороны подписали договор дарения, по которому квартира должна была быть передана Фролову в день его выхода на пенсию, т.е. через 2 месяца после регистрации договора. Однако через месяц после заключения договора Югов сообщил Фролову, что вследствие существенного ухудшения финансового положения ЗАО вынуждено отказаться от исполнения договора. Фролов обратился в суд с иском о возмещении убытков, т.к. он заключил договор с о своим племянником, по которому обещал подарить причитавшуюся ему квартиру. Узнав о возникшем деле, в суд обратилась группа рабочих ЗАО с требованием о признании договора недействительным, в связи с тем, что общество со дня на день закроется из-за отсутствия заказов.

К каким выводам должен прийти суд?

Предприниматель Васильев подарил своему другу Орлову, ставшему инвалидом после инфаркта, автомобиль «Пежо». При этом в договоре дарения было закреплено, что в случае смерти Орлова автомобиль должен быть возвращен дарителю. Через год после передачи «Пежо» Орлов попал в автокатастрофу и погиб. Родственники Орлова обратились в суд с иском к Васильеву о возмещении вреда в связи со смертью кормильца, т.к. экспертиза установила факт неисправности тормозной системы «Пежо». Васильев отказался признать иск и потребовал возврата автомобиля, как это и было предусмотрено в договоре.

Кто прав в данном cпоре?

Известный меценат, директор ООО «Автоэкспорт» Ковригин составил договор, по которому передавал интернату для детей с заболеваниями органов зрения и слуха 3 микроавтобуса «Вольво», которые должны были использоваться для перевозки детей на отдых и лечение в медучреждения области. Еще 3 автобуса должны были быть переданы интернату в случае увеличения количества детей в нем на 30 %. Через год Ковригин был застрелен неизвестным лицом. Работники интерната обратились к сыну погибшего с просьбой передать им обещанные автобусы, т.к. число проживающих в интернате детей уже возросло на 35 %. Однако сын отказался передать автобусы и обратился в суд с иском о б отмене дарения, в связи с фактом нецелевого использования переданного имущества - для поездок сотрудников интерната на пикники за город. Пока шло судебное разбирательство. Министерство здравоохранения приняло решение о закрытии интерната в связи с отсутствием бюджетного финансирования и передаче всего имущества интерната другому интернату, созданному для лечения детей с заболеваниями опорно-двигательного аппарата.

Решите дело. В чем заключаются особенности договора
пожертвования?

80-летний инвалид 1 группы Савельев написал письмо в отдел социальной защиты г. Пензы, в котором попросил прислать кого-нибудь для ухода за ним в вечернее и ночное время. К Савельеву направили Иванову, которая добросовестно исполняла обязанности сиделки. Через год, желая отблагодарить Иванову за чуткое отношение, инвалид заключил с ней договор дарения, по которому передал пакет акций российских нефтяных компаний и норковую шубу жены, умершей 2 года назад. Через два месяца после совершения сделки Савельев умер. Иванова обратилась в одну из компаний, чьи акции были названы в договоре с требованием об уплате дивидендов. Но представитель компании отклонил ее требования, заявив, что о состоявшейся передаче общество не было уведомлено и перечислило дивиденды на счет Савельева. Кроме того, дочь умершего обратилась в суд с требованием о признании договора дарения недействительным и возврате шубы Ивановой, которая не может выступать в качестве одариваемой в связи с работой в отделе соцзащиты. Иванова возражала, указывая на то, что в момент заключения
договора уже не работала в отделе и помогала Савельеву по своей инициативе.
Решите дело.

Тема 7. Рента и пожизненное содержание с иждивением

4 часа

Вопросы:

1 Понятие, общая характеристика, правовое регулирование договора ренты. Отграничение от смежных договоров (купля-продажа, дарение, мена).

2. Существенные условия и форма договора ренты. Момент заключения договора ренты.

3. Субъектный состав договора ренты. Гарантии соблюдения прав и законных интересов получателей ренты.

4. Особенности заключения, исполнения и прекращения обязательства постоянной ренты; пожизненной ренты; пожизненного содержания с иждивением.

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

1. Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002. № 161-ФЗ в ред. от 01.12.2007г. // СЗ РФ. 2002. № 48. ст. 4746; 2007. № 49. ст. 6079.

2. Бахарева Ю. В. О правовой природе договора ренты // Юридический мир. 2001. № 12. С. 28-32.

3. Брагинский М.И., Витрянский ВВ. Договорное право, книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2001. С. 618-653.

4. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5.

5. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9.

6. Маркова О. А. Договор ренты в российском гражданском праве. - СПб.: Юридический центр «Пресс», 2007.

7. Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. пособие. - Омск, 2003.

8. Романец Ю.М. Система договоров в гражданском праве России. - М., 2001. С. 322-328.

9. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. - М.: Статут, 2004.

10. Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 1998.

11. Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. № 6, 7.

12. Эрделевский А. М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // СПС «Консультант Плюс».

13. Яргина Е. А. Договор ренты // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 5. / под ред. В.В. Витрянского. – М., 2002. С. 206-237.

Занятие 1

1. Волков, зная, что его племянник Исаев давно хочет приобрести машину, но не имеет возможности заплатить всю сумму сразу, предложил последнему взять его автомобиль «Ока», полученный им от администрации области как участником ВОВ. Взамен Исаев должен был перечислять на счет Волкова в сберегательном банке 5 тыс. рублей ежемесячно и передать 50 тыс. рублей при подписании договора. Договор был подписан и нотариально удостоверен. Автомобиль был передан Исаеву, который исправно исполнял свои обязанности. Через полгода Волков погиб в автокатастрофе, и Исаев прекратил выплаты. Вдова Волкова обратилась к Исаеву с требованием продолжить выплаты. Исаев утверждал, что он заключил договор купли-продажи с рассрочкой платежа, в настоящее время рыночная стоимость автомобиля выплачена, а потому обязательство прекратилось. По мнению Исаева, данный договор не мог квалифицироваться как договор ренты, поскольку целью договора является содержание получателя ренты, Волков же был трудоспособным, работал и не нуждался в содержании. Кроме того, Исаев указал, что в полученном автомобиле были выявлены недостатки, в связи с чем потребовал от вдовы Волкова возмещения расходов на их устранение. Спор передан на разрешение суда. Определите, какой договор заключен между сторонами. Как решить возникший спор?

2. МУП «Кировпечать» заключил договор ренты с благотворительным фондом «Дети Урала», в соответствии с которым фонд передавал в собственность МУП земельный участок в 10 га под Кировом, пожертвованный Фонду благотворителем, а МУП обязался выплачивать ренту в сумме 5 тыс. руб. ежемесячно и выпускать ежеквартальный журнал с творчеством детей-сирот в течение 10 лет. Через несколько месяцев в суд обратился жертвователь, требуя признания договора ренты недействительным, поскольку земельный участок был пожертвован и не мог передаваться в собственность другому юридическому лицу. Кроме того, договор не определял цену земельного участка, что делает его недействительным. МУП «Кировпечать», узнав о предъявленном иске, выступил с требованием о выкупе ренты, предлагая 60 тыс. руб. в качестве выкупной цены ренты. Фонд «Дети Урала» считал цену низкой, поскольку аналогичный земельный участок стоил в данной местности 180 тыс. рублей. Рассмотрите требования сторон. Решите спор. Сохранится ли обязанность выпускать журнал после выкупа ренты?

3. МУП «Аптека № 2» и «Аптека № 1» поместили объявление в газету о привлечении денег населения под выплату ренты, при этом они соответственно друг у друга выступили поручителями и обязались отвечать за исполнение обязательства по выплате ренты. Был разработан бланк договора, в котором указывалось, что рента выплачивается в размере 10 % от переданной под выплату ренты суммы ежеквартально, при этом плательщик ренты имел право выкупить ренту в любое время, известив получателя ренты за три месяца и выплатив 50 % от переданной под выплату ренты суммы. На таких условиях были привлечены средства от гражданина Петрова -10 000 руб., Общественной организации «Дети-сироты» - 150 000 руб., Библиотеки Политехнического университета -200 000 руб., ООО «Деталь-комплект» -300 000 руб. При этом представители аптек устно разъяснили получателям ренты, что рента будет выкуплена через 5-6 лет, либо в любое время по требованию получателя. Договоры были нотариально удостоверены. В течение 6 месяцев МУП «Аптека №1» исправно исполняла свои обязательства в отношении Петрова и библиотеки, а затем известило получателей ренты о намерении выкупить ренту, и через три месяца выплатило половину взятой суммы. МУП «Аптека № 2» первую выплату ренты ООО «Дети-сироты» и ООО «Деталь-комплект» просрочило на 2 недели, вторую выплату уменьшило вдвое, ссылаясь на уменьшение ставки рефинансирование Центробанка, а также свое тяжелое материальное положение. Получатели ренты обратились к МУП «Аптека № 1» с требованием исполнить обязательство по выплате ренты. Учредитель библиотеки, кроме того, обратился с заявлением о применении последствий ничтожности договора ренты, ссылаясь на то, что денежные средства, переданные под выплату ренты, были выделены для приобретения литературы. Все получатели ренты предъявили иски в суд с требованиями возвратить переданные суммы и уплатить предусмотренные договором ренты 40 % годовых. Решите дело в отношении каждого получателя ренты, определите размер ответственности обоих плательщиков ренты перед каждым получателем. Какие права имеют стороны данных обязательств? Определите действительность каждой из сделок.

4. На полуострове Камчатка Торин по договору постоянной ренты передал бесплатно Азову в собственность один гектар земли, расположенной в долине вблизи потухшего вулкана. Согласно договору Азов не имел права на выкуп постоянной ренты и был обязан регулярно выплачивать Торину определенную сумму денег. Внезапно произошло извержение вулкана, и часть земли покрылась вулканическим пеплом. Азов потребовал от Торина восстановить землю, очистив ее от пепла, и снизить размер выплачиваемой ренты, так как в настоящее время используется только часть земли. Торин от очистки земли отказался. Он просил Азова увеличить ренту пропорционально МРОТ. Тогда Азов отказался от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, при этом сообщил, что выкупную цену будет рассчитывать исходя из стоимости испорченной земли, которая более чем в три раза ниже первоначальной. После этого разговора у Торина поднялось давление, и спустя несколько часов он скончался от инфаркта миокарда. У наследников Торина возник вопрос, могут ли они потребовать выкупа ренты по первоначальной стоимости земельного участка, кроме того, они желали потребовать возмещения морального вреда, причиненного Торину, и приведшего к смерти. Определите судьбу земельного участка и отношений по выплате ренты. Каково будет решение суда по иску наследников?

5. Веревкин передал ООО «Догма» по договору постоян­ной ренты именные обыкновенные акции крупно­го акционерного общества (номиналом по 120 рублей). Спустя год Веревкин, исходя из того, что доходность переданных им ООО «Догма» акций значительно возросла (в 10 раз), потребовал расторжения заключен­ного им с плательщиком договора постоянной ренты и возврата ему акций. В качестве обоснования истец ссылался на су­щественное изменение обстоятельств: год назад никто не мог предполагать, что акции станут такими доходными. Если бы он об этом знал, ни­когда не стал бы заключать договор ренты на тех условиях, на которых он был заключен. В юридической консультации Веревкину по­советовали изменить предмет и основание иска и добиваться признания заключенного договора ренты недействительным.

Правильное ли разъяснение было дано? Каковы перспективы судебного разбирательства по первоначальному требованию Веревкина?

Занятие 2

6. Инвалид Лукашенко, 75 лет по договору пожизненной ренты передала Шеремету в собственность бревенчатый дом. При заключении договора Шеремет передал сестрам цветной телевизор, холодильник и стиральную машину. Согласно договору пожизненная рента устанавливалась в пользу Лукашенко и двух ее сестер Веры, 80 лет и Надежды, 82 лет, и должна была выплачиваться каждой в сумме, равной минимальному размеру оплаты труда, в течение их жизни. Через два года Надежда умерла, и Шеремет продолжал выплачивать пожизненную ренту двум оставшимся сестрам по 1 МРОТ, а вскоре во время грозы в телевизионную антенну, установленную Шереметом над домом без громоотвода ударила молния. Дом загорелся и полностью сгорел. Шеремет прекратил платить ренту. Тогда Лукашенко подала в суд иск, в котором просила суд расторгнуть договор пожизненной ренты и обязать Шеремета выплатить ей стоимость сгоревшего дома. Подлежит ли удовлетворению иск Лукашенко. Рассчитайте выкупную цену ренты, если известно, что аналогичный дом на момент выкупа стоил 75 тысяч рублей.

7. 83-летняя Иволгина подписала договор пожизненной ренты с ООО «Центурион», по которому передавала 2-х комнатную квартиру в собственность ООО «Центурион» и имела право получать ежемесячно 1250 рублей и продуктовый набор. После нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации Иволгина скончалась. ООО «Центурион» обратилась с иском к сыну Иволгиной с требованием выселиться из квартиры. Иволгин отказался, сославшись на то, что Иволгина не подписала передаточный акт на квартиру, и фактической передачи квартиры не состоялось. Кроме того, он указал, что заключая договор ренты, Иволгина незаконно не спросила его согласия, тогда как он, будучи единственным наследником Иволгиной имел право решающего голоса по данному вопросу. Передача квартиры в настоящее время была бы несправедлива, поскольку ООО «Центурион» вообще ничего не выплатило по договору. ООО «Центурион» возражало, указывая, что по договору предполагалось, что Иволгина будет продолжать проживать в квартире до смерти, а потому фактической передачи и не могло быть. Вины ООО «Центурион» в неисполнении обязательства по выплате ренты нет, поскольку срок выплаты первого платежа еще не наступил.

Как следует поступить сыну Иволгиной?

8. В апреле 2004 года Ведлина, будучи пожилой и не имея близких родственников, заключила с ООО «Алтайинвест» договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора она передавала в собственность ООО свой земельный участок с коттеджем, а плательщик обязался выплатить ей единовременно 20 тыс. рублей и предоставлять необходимое содержание, в которое входили продукты питания, одежда, медицинский уход на сумму 1500 рублей в месяц. После соответствующего оформления договора у нотариуса и в учреждении юстиции, ООО передало 15 000 рублей и в течение шести месяцев предоставляло Ведлиной содержание на указанную в договоре сумму. В октябре и ноябре содержание оказалось на сумму 1300 рублей, в декабре и январе - на 1200 рублей. Кроме того, в коттедж вселились две семьи, арендовавшие комнаты у ООО «Алтайинвест». Ведлина обратилась в суд с требованием о расторжении договора и умерла. Суд вынес определение о привлечении в дело наследницы Ведлиной по завещанию - Павиной, которая поддержала требования Ведлиной. Ответчик в суде указывал, что их обязательства прекратились со смертью Ведлиной.
Решите спор. Как определяется правовое положение получателя, если он продолжает проживать в жилом помещении, переданном под выплату ренты?

9. Пенсионерка Лунева, заслуженный учитель РСФСР, заключила со Скотининым договор пожизненного содержания с иж­дивением, по которому она безвозмездно передала в собственность Скотинина свой загородный дом, а Скотинин обязан был предоста­вить ей комнату в этом доме для проживания, снабжать ее продукта­ми, лекарствами и одеждой в определенном договором объеме.

Через три года Лунева обратилась в суд с требованием о расторже­нии договора и о возврате ей дома. Свое требование она основывала на том, что Скотинин «превратил ее жизнь в ад»: он, проживая в незанятой Луневой части дома, постоянно является домой в сильно нетрезвом состоянии, приводит к себе женщин, которые потом «в неодетом виде разгуливают по коридору и кухне», право пользования которыми принадлежит также и Луневой. Более того, он периодичес­ки делает Луневой оскорбительные замечания, ругает ее самыми сквер­ными словами, распространяет про нее между соседями позорящие ее небылицы, а в ответ на сделанные ему замечания один раз облил ее содержимым помойного ведра, а другой раз — плюнул ей в лицо. Все описанное ею было подтверждено свидетельскими показаниями.

Возражая против требований Луневой, Скотинин сумел доказать, что им полностью и в установленные сроки выполняются все обязанности, возложенные на него по договору пожизненного содержания с иждивением.

Оцените правомерность и обоснованность требований истца и возражений ответчика.

2 часа

Вопросы:

1.Понятие, общая характеристика договора аренды. Правовое регулирование.

2. Предмет договора. Субъектный состав.

3. Форма, существенные и другие условия договора аренды.

4. Содержание и исполнение договора. Правовые последствия неисполнения, ненадлежащего исполнения обязанностей сторонами.

5. Основания и последствия прекращения арендного обязательства.

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ в ред. от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2001. № 44; 2008. № 20. ст. 2253.

5. Водный кодекс Российской Федерации № 74-ФЗ от 03.06.2006г. в ред. от 19.06.2007 // СЗ РФ. 2006. № 23. ст. 2381; 2007.. № 26. ст. 3075.

6. Лесной кодекс Российской Федерации № 200-ФЗ от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2008. № 20. ст. 2251.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004г. в ред. от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). ст. 14; 2008. № 20. ст. 2251.

8. Кодекс торгового мореплавания № 81-ФЗ от 30.04.1999г. в ред. от 06.12.2007г. // СЗ РФ. 1999. № 18. ст. 2207; 2007. № 50. ст. 6246.

9. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" в ред. от 16.12.2007г. // СЗ РФ. 1996. № 17; 2007. № 50. ст. 6942.

10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС.2002. № 3.

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001г. №.65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (п.п. 8, 9, 15) // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (п.п. 5, 8) // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М: Статут. 2001. С. 380-493.

14. Васильев С.Г., Рыбалов А.О. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5. С. 174.

15. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. М., 2007.

16. Гаврилова Н. Неотделимые улучшения арендованного имущества // ЭЖ-Юрист. 2003. № 29.

20. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. Он же. Избранные труды: в 4 т. Т.III. Обязательственное право – СПб.: Юридический центр «Пресс», 2004. С. 324-339.

21. Киселева М.А. Анализ арбитражной практики, вытекающей из договоров аренды // Юридический мир. 2002. № 2.

22. Козлова Е. Б. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. 1999. № 10-11.

23. Козлова Е. Б. Проблемы правового регулирования краткосрочной аренды // Юридический мир. 2001. № 8.

24. Козырь О.М. Аренда (глава 34) // В кн.: Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. 1996.

25. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. № 7.

26. Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право. 2007. № 6. С. 19.

27. Романец Ю. В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование // Законодательство. 1999. № 12.

28. Романец Ю.М Система договоров в гражданском праве России. - М.: Статут, 2001. С. 329-336.

Дата добавления: 2015-05-10