Организация эксплуатации производственных зданий

Организация технической эксплуатации жилых и общественных зданий

Содержание и задачи технической эксплуатации зданий

ОРГАНИЗАЦИЯ СЛУЖБЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

ВВЕДЕНИЕ

Учебное пособие составлено на основе материалов лекций по курсу «Техническая эксплуатация зданий и сооружений», читаемых для студентов специальности 270105 – городское строительство и хозяйство (ГСХ) в Белгородском государственном технологическом университете (БГТУ) им. В.Г. Шухова.

Дисциплина «Техническая эксплуатация зданий и сооружений» изучается студентами после прохождения дисциплин: архитектура, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение и вентиляция, конструкции городских зданий и сооружений, технология и организация в городском строительстве и хозяйстве, строительные материалы, технология ремонтных дорог.

Цель данной дисциплины – изучение теоретических основ и регламентов практической реализации правильной эксплуатации зданий и сооружений с соблюдением норм и правил безопасности жизнедеятельности.

В результате изучения дисциплины «Техническая эксплуатация зданий и сооружений» специалист должен

Знать:

- основные положения и задачи правильной технической эксплуатации зданий и сооружений;

- назначение и нормы эксплуатации инженерного оборудования зданий;

- правила эксплуатации строительных конструкций;

- правила содержания противопожарных устройств и оборудования;

- правила содержания жилья и дворовых территорий с соблюдением безопасности жизнедеятельности и охраны окружающей среды.

Уметь:

- определять степень износа строительных конструкций и оборудования;

- назначать профилактические и ремонтные мероприятия, предупреждающие и устраняющие неисправности в конструкциях и оборудовании;

- проводить техническую инвентаризацию зданий и сооружений.

Комплекс меро­приятий, направленных на создание наилучших условий для использования зданий и сооружений и обеспечение срока их службы принято называть технической эксплуатацией.

Одной из важнейших задач технической эксплуатации явля­ется создание нормальных санитарно-гигиенических условий в зданиях.

Наличие разнообразного и сложного инженерного оборудо­вания зданий, предназначенного для отопления, вентиляции, ос­вещения, а также водопроводно-канализационные устройства — все это требует технически правильной эксплуатации. Даже не­большие неисправности в специальном оборудовании вызывают утечку электрической, тепловой и других видов энергии. Пра­вильное использование оборудования и постоянный уход за ним исключают излишний расход тепла, электричества, воды, а так­же частый ремонт оборудования.

Для каждого здания установлены определенные требования к температуре, влажности и освещению внутренних поме­щений, на основе которых выработаны нормы температурно-влажностного режима. Отклонения от этих норм не допускаются.

Устойчивый температурно-влажностный режим существенно отражается и на состоянии конструкций зданий: стены, покрытия, заполнения проемов защищают помещения от неблагоприятных внешних влияний.

Для нормального срока службы строительных конструкций и зданий в целом необходимы систематическое наблюдение за конструкциями и частями зданий, поддержание их в постоянной исправности, своевременный ремонт и обеспечение надлежащих условий их работы в сооружениях. Все эти задачи решают организации технической эксплуатации.

В настоящее время современные здания оснащены устройст­вами и оборудованием, назначение которых предотвращать воз­никновение и распространение пожара и своевременно сигнали­зировать об угрожающей опасности. Содержание противопожар­ных устройств и оборудования в исправности также входит в круг обязанностей работников службы эксплуатации.

Перечисленные задачи технической эксплуатации зданий мо­гут быть успешно выполнены при соблюдении следующих требо­ваний:

- строгое выполнение всех норм и правил по уходу за конструк­циями и оборудованием;

- проведение профилактических мероприятий, предупреждаю­щих и устраняющих неисправности в конструкциях и оборудо­вании;

- содержание в надлежащем состоянии дворов и территорий;

- проведение в установленные сроки необходимых ремонтов;

- планомерное повышение степени благоустройства зданий и
территорий.

Выполнение этих требований должно осуществляться с учетом экономии затрат на содержание и ремонт зданий и сооружений без ущерба для качества работ.

Техническая эксплуатация зданий проводится на основе документов, утвержденных государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России).

Для организации правильной, технически грамотной эксплуатации зданий, сооружений и территорий необходимо иметь полные данные, характеризующие основные фонды; их техническое устройство, состояние и качество, а также происходящие в них изменения в натуральном и ценностном выражениях.

Такой учет основных фондов дает техническая инвентариза­ция, которая состоит из основной инвентаризации и регистрации текущих изменений. Основная инвентаризация заключается в первоначальном единовременном сплошном учете, в техническом описании и оценке зданий и сооружений по состоя­нию на определенную дату. Регистрация текущих изменений за­ключается в систематическом учете изменений, происходящих в результате реконструкции зданий, их перепланировки, дострой­ки, надстройки, устройства новых элементов оборудования и т. п. Все изменения вносятся в инвентаризационные материалы.

Техническая инвентаризация осуществляется действующими бюро технической инвен­таризации, которые составляют инвентаризационные материалы. В этих материалах приводится описание земельного участка и характеристика использования его площа­ди, указываются назначение, материалы и конструкция всех объ­ектов, их техническое оборудование, состояние и техническое оборудование территории.

На основе технической инвентаризации составляются графи­ческие материалы: генеральный план участка; поэтажные планы каждого здания; схемы водоснабжения, канализации, теплофи­кации и других технических устройств; паспорта на котлы цент­рального отопления и лифтовое хозяйство. Графические мате­риалы инвентаризации дополняются также чертежами всех но­вых зданий, которые возводятся на участке.

Техническая инвентаризация дает не только характеристику строений, но и определяет их оценку и износ. Оценка произво­дится по принятой в ценниках стоимости 1 м³ зданий или путем суммирования стоимости конструктивных элементов.

На основании положений, утверждаемых Госстроем России, издаются правила, инструкции и технические условия по технической экс­плуатации жилых зданий, коммунальных предприятий и объек­тов благоустройства, обязательные для всех ве­домств, организаций и населения.

Для выполнения задач по эксплуатации жилищного фонда созданы областные и го­родские жилищные управления. В небольших городах управление жилищным фондом возлагается на отделы коммунального хозяйства.

Управления осуществляют непосредственное руководство жи­лищным фондом и про­водят контроль за эксплуатацией жилищного фонда; кроме того, составляют планы ремонтов, обеспечивают ремонтные работы технической документацией и проводят техни­ческий надзор за работами по ремонту жилых зданий. Жилищ­ные управления занимаются подготовкой кадров по технической эксплуатации и повышению их квалификации, составляют планы потребности и распределения материалов и оборудования, необ­ходимых для технической эксплуатации зданий.

Руководство по эксплуатации жилищного фонда жилищные управления (или отделы коммунального хозяйства) осуществ­ляют через управления домами, управляющие компании по жилью, товарищества собственников жилья.

Управление домами является хозрасчетной организацией, основная задача которой — сохранение находя­щегося в ее ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и конструкций жилых домов. На предприятиях вопросами управления жилищ­ным фондом, как правило, ведают жилищно-коммунальные отде­лы (ЖКО), выполняющие в основном те же функции, что и управ­ления домами.

Жилищные управления муниципальных образований и жилищно-коммунальные отделы предприятий распола­гают мастерскими и подсобными предприятиями по производст­ву и обработке местных строительных материалов и изготовле­нию мелкого оборудования для ремонта. Так, при крупных домоуправлениях и жилищно-коммунальных отделах созданы слесарные мастерские по уходу за водопроводно-отопительными и канализационными устройствами, столярные мастерские, а так­же склады для хранения материалов, инструментов, изделий и оборудования. Сложные и крупные ремонтные работы в системе жилищного хозяйства выполняются ремонтно-строительными подрядными организациями. Управления домами (либо жилищно-эксплуатационные отделы) заключают с лицами, получившими жилую площадь для постоянного проживания, договоры найма жилых помещений, в которых перечисляются права и обязанно­сти нанимателя и наймодателя.

Для участия населения в управлении жилищным фондом, а также с целью повышения ответственности жильцов за содержа­ние квартир при управлениях домами и жилищно-коммунальных отделах предприятий создаются общественные домовые комите­ты. Деятельность комитетов состоит в привлечении всех жильцов к выполнению мероприятий по сохранению домов и правильной их эксплуатации, по повышению благоустройства, поддержанию чистоты и порядка в домах, квартирах, дворах.

Организация технической эксплуатации производственных зданий на промышленных предприятиях возлагается на специальную службу, численный состав и структура которой зависят К от общей площади зданий, используемых предприятием. Если площадь производственных зданий на предприятии достигает 5 тыс. м², надзор за техническим состоянием, содержанием и ремонтом осуществляет объединенная служба, находящаяся в подчинении у директора или главного инженера предприятия. Эту службу должен возглавлять инженер-строитель. При суммарной площади производственных зданий до 10 тыс. м² службой технической эксплуатации производственных зданий руководит инженер-смотритель зданий, обязанности которого возлагаются на одного из инженерно-технических работников предприятия: начальника отдела капитального строительства (ОКС) или строительного отдела, начальника ремонтно-строительного цеха или участка либо главного механика.

Если общий фонд производственных зданий предприятия возрастает до 100 тыс. м², службу технической эксплуатации, подчиненную главному инженеру или главному механику, возглавляет старший инженер-архитектор или инженер-смотритель зданий На самых крупных промышленных предприятиях с общей площадью производственных зданий, превышающей 100 тыс. м², создаются отделы главного архитектора, которые состоят из 4—5 инженеров, а на предприятиях с особо сложными условиями в их состав входит и большее число специалистов. Все работы, предусматриваемые системой технической эксплуатации производственных зданий, выполняются по годовым планам, которые утверждаются руководителем предприятия. В планах устанавливаются сроки технических осмотров и ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам и декадам.

Ремонт производственных зданий на промышленных пред­приятиях обычно возлагается на ремонтно-строительные цехи. Капитальные ремонтные работы выполняют специализированные подрядные организации по ремонту промышленных зданий.

Технические и технико-экономические сведения о зданиях, повседневно требующиеся в процессе эксплуатации, сосредоточе­ны в двух документах— техническом паспорте и техническом, журнале по эксплуатации. Технический паспорт составляется на

каждое принятое в эксплуатацию здание или сооружение и представляет собой основной документ. В нем отражаются общие сведения о здании — его размер, конструкция, указывается площадь всех помещений, площади полов, стен, светопроемов, приводятся данные об инженерных коммуникациях, о допускаемых нагрузках на основные конструкции, делаются отметки о проведенных капитальных ремонтах и т. п.

Дополнениями к паспорту являются светокопии рабочих чер­тежей, планов, разрезов, фасадов здания с указанием отступле­ний от проекта (если они имели место), а также перечень преду­смотренных проектом условий нормальной эксплуатации здания, его отдельных элементов и прилегающей территории.

Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту про­изводственных зданий и характеристики состояния объектов ве­дется технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах.

Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и ЖКХ (Госстрой России) утверждена обязательная для всех организаций и ведомств форма журнала.

Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают не только техническое состояние здания на данный период времени, но также историю его эксплуатации. Часть этих сведений исполь­зуется в качестве исходных данных при составлении последую­щих планов ремонтных работ.

Технический журнал
(наименование предприятия или организации) Дата приема в эксплуатацию _____________________________________________________________ Основные технико-экономические показатели Площадь застройки ________.................................................м^2 Строительный объем_______..................................................м^3 Балансовая (восстановительная) стоимость_____________тыс. руб
Дата записей	Содержание записей	Примечание
	Важнейшие данные о результа-тах повседневных наблюдений за зданием и его конструктивными элементами; результаты инструментальных замеров осадок, прогибов и других деформаций отдельных конструк-тивных элементов; основные заключения перио-дических техниче­ских осмотров зданий; сведения о фактах существен-ных нарушений правил эксплуата-ции и о намеченных или приня­тых мерах по пресечению таких наруше-ний; ос­новные данные о проведен-ных реконструкциях (сроки, харак-тер)

Дата добавления: 2015-05-29