Приемка зданий в эксплуатацию

Обязанности технического персонала по эксплуатации зданий

Деятельностью управления домами (управляющих компаний по жилью) руководит управляющий домами (директор), который осуществляет контроль за проведением мер, обеспечивающих правильную эксплуатацию жилищного фонда. Обязанности управляющего домами (директора) заключаются в общем руководстве при со­ставлении планов ремонта, хозяйственно-финансовых планов и отчетов, в своевременном приобретении необходимых материалов, инструментов и оборудования для нужд технической эксплуата­ции зданий и подборе кадров административно-управленческого, инженерно-технического и производственного персонала управ­ления домами. Кроме того, управляющий (директор) наблюдает за своевре­менным выполнением нанимателями требований, вытекающих из договоров о найме или аренде помещений и правил технической. эксплуатации зданий. В своей деятельности управляющий домами (директор) поддерживает тесный контакт с общественными организация­ми, созданными при управлении домами — общественными домовыми комитетами, участковыми комитетами, товариществами собственников жилья. По эксплуатации ведомственного жилищного фонда пред­приятий и организаций такие же обязанности, как управляющий домами, выполняет начальник жилищно-коммунального отдела предприятия. Лица, руководящие технической эксплуатацией производственных зданий, должны обеспечить нормальное тех­ническое и санитарное состояние зданий и их оборудования, свое­временное и качественное выполнение ремонтных работ, мате­риально-техническое снабжение и экономное использование де­нежных и материальных средств.

Начальнику жилищно-коммунального отдела предприятия, управляющему домами, отделу главного архитектора предприя­тия, смотрителю производственных зданий подчинены работники службы технической эксплуатации — главный инженер управления дома­ми (инженер жилищно-коммунального отдела) и мастера-смотри­тели зданий. Количество инженерно-технических работников ус­танавливается в зависимости от объема работы. Так, например, типовыми штатами административно-управленческого персонала управлений домами предусматривается один инженер и один мастер в управлениях, обслуживающих от 10 до 20 тыс. м² жилой пло­щади. В управлениях, жилая площадь которых достигает 70 тыс. м², штат мастеров-смотрителей возрастает до 4 человек.

Главный нженер управления домами (инженер отдела главного ар­хитектора предприятия или инженер жилищно-коммунального отдела предприятия) осуществляет техническое руководство по уходу за зданиями, по ремонтным работам, подготавливает и хра­нит техническую документацию, руководит техническим осмот­ром зданий и совместно с управляющим домами отбирает их для капитального ремонта. Кроме того, разрабатывает перспектив­ные планы ремонта, руководит техническим и эксплуатационным персоналом и проводит технический надзор за сооружением зда­ний, которые будут переданы в ведение управления домами или жилищно-коммунального отдела предприятия. В обязанности главного инженера входит также контроль за соблюдением правил техни­ки безопасности и противопожарных правил работниками служ­бы технической эксплуатации.

Главный инженер несет ответственность за использование и расстанов­ку рабочей силы и механизмов, организацию работы подсобных мастерских, за правильную техническую эксплуатацию инженер­ного оборудования зданий и техническое состояние зданий в це­лом.

мастер-смотритель, должность которого может занимать ра­ботник, имеющий специальное образование, в своей деятельности руководствуется действующими законами и распоряжениями по жилищному хозяйству, правилами и нормами технической экс­плуатации зданий, а также распоряжениями управляющего дома­ми (директора) (начальника жилищно-коммунального отдела) и главного инженера.

За мастером-смотрителем закрепляется определенный учас­ток хозяйства (группа зданий), на котором необходимо следить за техническим и санитарным состоянием зданий.

По утвержденному главным инженером графику мастер-смотритель обязан обходить помещения и здания и результаты проверки состояния их вносить в специальный журнал обхода. Кроме то­го, на своем участке через подчиненных ему работников обеспе­чивать надлежащее содержание территории, уход за зелеными насаждениями, своевременную вывозку мусора, уборку и вывоз­ку снега, посыпку тротуаров, переходов и дорожек в зимнее время.

В обязанности мастера входят также составление заявок на необходимые материалы для ремонта и эксплуата­ционных нужд, проверка и утверждение объемов ремонтных ра­бот, выполненных на его участке ремонтно-строительными ор­ганизациями. Помимо этого, он должен организовывать работу всего подчиненного ему персонала рабочих эксплуатационной службы, проводить контроль за соблюдением противопожарных правил и правил техники безопасности рабочими и обслуживаю­щим персоналом.

Мастер имеет право требовать от лиц, пользующихся зданиями и помещениями, выполнения правил технической эксплуатации и устранения допущенных нарушений, при необходимости оформляет материалы для привлечения к ответственности жильцов, нарушающих санитарные и противопожарные правила. Мастер несет ответственность:

— за нормальную и бесперебойную работу инженерного и санитарно-технического оборудования;

— за выполнение установленных планов работ по текущему и капитальному ремонту;

— за противопожарную безопасность зданий и содержание специальных помещений;

— за состояние трудовой дисциплины работников и соблюдение правил внутреннего распорядка на своем участке.

Инженерно-технические работники в своей работе по техни­ческой эксплуатации зданий руководствуются должностными ин­струкциями, в которых изложены обязанности работников. На каждый период года составляются планы работ, вклю­чающие перечни мероприятий, которые должны быть выполнены. Так, в план работы мастера-смотрителя зданий включается:

в I квартале (зимний период) — контроль за работой котель­ных, очистка снега и наледи с крыш, балконов, дорожек и про­ездов; подготовка материалов для ремонта, запланированного на летнее время;

во II квартале (весенний период) — организация осмотра зданий, вывозка шлака от котельных, подготовка водостоков, перезарядка огнетушителей на летний период, подготовка поли­вочного инвентаря, организация работ по озеленению террито­рии (обрезка крон деревьев и кустарников), проветривание чер­дачных и подвальных помещений;

в III квартале (летний период) — ремонт котельных и систем отопления, подготовка хранилищ для топлива, очистка дымохо­дов, посадка цветов, рыхление лунок вокруг деревьев, поливка насаждений, организация работ по ремонту и подготовке к зиме;

в IV квартале (осенне-зимний период) по плану проводится осенний осмотр зданий и работы по подготовке зданий к зиме; утепляются входные двери, в чердачных помещениях закрыва­ются слуховые окна, в цоколях — вентиляционные отдушины, проводится осенняя посадка и утепление деревьев, обрезка крон, перезарядка огнетушителей на зиму, утепляются трубопроводы в неотапливаемых помещениях и т. п.

При жилищно-эксплуатационных отделах и управлениях до­мами, в ремонтно-строительных цехах предприятий содержится штат постоянных работников: истопники, кочегары, лифтеры, электромонтеры, кровельщики, столяры, уборщицы и дворники, выполняющие работы, связанные с технической эксплуатацией зданий. Количество таких работников определяется нормами. В нормах указывается, какой объем работ приходится на каждого рабочего. Так, например, по нормам один слесарь-водопроводчик обслуживает 150—180 квартир, электромонтер — 700—1200 квар­тир и т. д. Обязанности работников определены должностными ин­струкциями, которые именуются «Обязанности электромонтера», «Обязанности лифтера», «Обязанности дворника» и т. д.

Работники службы технической эксплуатации зданий долж­ны знать должностные инструкции, и при поступлении на работу, а затем через каждые три года сдавать испытания квалификаци­онной комиссии. В такие же сроки проверяются знания в полном объеме правил эксплуатации зданий инженерно-технических и руководящих работников — начальников и главных инженеров жилищных управлений, управляющих домами (директоров), главных инженеров, инженеров, техников жилищно-коммунальных контор пред­приятий, инженеров и техников службы эксплуатации производ­ственных зданий.

Вновь построенные здания принимаются в эксплуатацию пос­ле окончания всех работ, предусмотренных проектной докумен­тацией, включая благоустройство участка и присоединение зда­ния к наружным сетям инженерных коммуникаций.

Приемка в эксплуатацию жилых и общественных зданий производится государственными комиссиями, организуемыми муниципальными органами. Производственные зда­ния принимают государственные приемочные комиссии, назнача­емые предприятиями либо ведомствами, которым они подчинены, в зависимости от значения и стоимости объекта.

Ввод промышленных объектов в эксплуатацию устанавлива­ется датой подписания акта государственной приемочной комис­сией, а жилых и общественных объектов — датой утверждения, акта государственной приемочной комиссии городскими муниципальными органами.

Предварительная приемка в эксплуатацию капитально от­ремонтированных зданий производится после окончания всех работ, предусмотренных проектом и сметой на капитальный ремонт. С этой целью назначается техническая комиссия под пред­седательством управляющего домами (директора) или начальника жилищно-эксплуатационной конторы, а по производственным здани­ям — под председательством смотрителя зданий с участием представителей ремонтно-строительной организации, технадзора и профсоюзной организации либо домового комитета.

В обязанности технической комиссии входит: установление соответствия выполненных работ проекту и сметам на капитальный ремонт и проверка качества выполненных работ; выявление недоделок, установление срока устранения их, предварительный прием объекта по акту после устранения всех дефектов и недоделок.

Окончательную приемку после капитального ремонта промышленных зданий производит государственная комиссия, которая назначается руководителем предприятия. Жилые здания окончательно принимаются в эксплуатацию комиссией, назначаемой управлением домами или жилищно-эксплуатационными конторами.

В состав государственных приемочных комиссий входят пред­ставители жилищно-эксплуатационной конторы, управления домами, представители службы тех­нической эксплуатации предприятия, органов государственного, санитарного и пожарного надзора, профсоюзной организации или домового комитета. После ознакомления с технической доку­ментацией комиссия производит осмотр выполненных работ в натуре и при необходимости — вскрытие конструкций.

В процессе приемки капитально отремонтированных объек­тов государственная приемочная комиссия обращает особое внимание на прочность и жесткость замененных конструктив­ных элементов; звукоизоляцию жилых помещений от воздушно­го и ударного шума; надежность защиты от гниения оставшейся в конструкциях и вновь уложенной древесины, а стальных и же­лезобетонных конструкций от коррозии; проверяет работы по благоустройству территории, обеспечивающие отвод поверхност­ных вод от зданий и защиту подвальных помещений от воды. Кроме того, государственная комиссия проверяет эффективность работы инженерного оборудования здания; состояние наружных сетей водо-, газо-, электроснабжения и водоотведения, обеспечи­вающих безотказную работу внутренних устройств..

Санитарно-техническое и инженерное оборудование: водопро­вод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопле­ние, вентиляция, газоснабжение, электрооборудование, лифты, сигнализация, мусоропроводы — испытываются в рабочем со­стоянии еще до предварительной приемки дома технической ко­миссией с участием представителей организаций, выполнивших соответствующие работы; испытания оформляются актами.

Акты государственной приемочной комиссии о приеме жи­лых и общественных зданий в эксплуатацию после капитального ремонта вместе со всеми приложениями передаются в жилищно-эксплуатационную контору либо в управление домами, а по про­изводственным зданиям — в отдел главного архитектора пред­приятия (либо в отдел капитального строительства), на кото­рый возложены обязанности службы технической эксплуатации зданий.

Вместе с актом государственной приемочной комиссии в организациях, осуществляющих техническую эксплуатацию зданий, должна храниться вся техническая документация по зданиям и сооружениям, находящимся в эксплуатации.

Контрольные вопросы,

1. Дать определение технической эксплуатации зданий и перечислить ее задачи.

2. Назвать нормативные положения по вопросам технической эксплуатации зданий. Кратко изложить их содержание.

3. Как организована служба эксплуатации жилых зданий?

4. Как организована служба эксплуатации производственных зданий?

5. Перечислить состав технической документации, необходи­мой для правильной эксплуатации зданий.

6. Изложить порядок приемки зданий в эксплуатацию после капитального ремонта.

Дата добавления: 2015-05-29