К вопросу государственной регистрации аренды земельного участка в свете новых изменений гражданского законодательства

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, а значит и земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Интересен тот факт, что ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[392] от 30.12.2012 г. отменил требования об обязательной государственной регистрации договора аренды заключенного на срок более 1 года[393] и ввел новую ст. 8.1 ГК РФ, в соответствии с которой стало необходимо регистрировать аренду как обременение права в случаях, предусмотренных в законе. В то же время данные случаи в законодательстве не были определены.

Таким образом, законодатель попытался реализовать принцип, в соответствии с которым предметом регистрации выступало бы обременение земельного участка в виде его аренды, а не сделка с ним.

Как указано в письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству договор аренды влечет для арендодателя невозможность самостоятельно использовать переданное в аренду имущество. Следовательно, это является обременением недвижимости и выступает основанием для государственной регистрации такого обременения[394].

Однако не все ученые расценивают право аренды недвижимого имущества как обременение, утверждая, что обременение в виде аренды возникает из самого договора аренды и его регистрация необходима лишь для регулирования отношений с третьими лицами.

Не получив большой поддержки как на практике, так и в теории, в ФЗ № 21 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»[395], вступивший в силу с 4 марта 2013 г., было отменено положение п. 8 ст. 2 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Другими словами, договор аренды земельного участка, с 4 марта 2013 г. вновь подлежит обязательной государственной регистрации.

Но здесь возникает неясность по поводу необходимости регистрации договора аренды земельного участка заключенного 2 и 3 марта 2013 г.

По этому поводу ВАС в Постановлении Пленума №98 от 25.12.2013[396] подтвердил сложившуюся судебную практику по данной проблеме и разъяснил, что в данном случае применяются принятые ранее разъяснения, касающиеся незарегистрированных договоров аренды недвижимости[397]. Такими договорами связаны лишь стороны указанного соглашения и, соответственно, это не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам. В частности, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и другое.

Впоследствии ВАС РФ согласился с выводом о том, что сторона договора не вправе ссылаться на его незаключенность только на том основании, что договор не прошел обязательной государственной регистрации[398]. По смыслу данного Информационного письма этот вывод касается любых гражданско-правовых договоров, подлежащих государственной регистрации.

Впрочем, некоторые суды[399] также как органы Росреестра полагали, что регистрация в данном случае требуется не в отношении договора, а в отношении аренды как обременения со ссылкой на ст. 8.1 ГК РФ[400].

Однако эта позиция противоречит разъяснениям Президиума ВАС РФ, который ранее уже указывал, что положениями ГК РФ не предусмотрено обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества[401].

Таким образом, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 не содержится вывода об обязательности регистрации аренды недвижимости по заключенным 2 и 3 марта 2013 г. договорам.

Подводя итог, стоит отметить, что в данных изменениях ГК РФ прослеживается цель законодателя оставить договор аренды как просто договор, требующий только в определенных случаях регистрации права аренды как обременения. Видится, что законодатель, хотел разграничить определенные виды аренды, подчеркнув, что нельзя рассматривать в одной плоскости, например, такие виды аренды как прокат и аренда земельного участка для возведения капитального строительства. В данных видах аренды субъекты наделяются разными правомочиями.

Однако отмена государственной регистрации проводилась без согласования ГК РФ с другими ФЗ, что вызвало на практике множество вопросов и в итоге привело к возврату прежних отношений.

На данный момент развития гражданского оборота в России кажется разумнее не оставлять данную идею в стороне, а разработав теоретическую часть, провести согласование норм гражданского права с их пояснениями и на этой основе определить виды аренды, которые бы требовали регистрации права аренды как обременения.

Следовательно, данный вопрос остается открытым и в будущем последовательная реформа с согласованием норм права, касающихся государственной регистрации, положительно скажется на правовом результате.

Дата добавления: 2014-12-24