Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога

Сравнительные методы оценки предприятий.

Сравнительный метод к оценке стоимости недвижимости – совокупность методов оценки объекта основ. на сравнении объекта с аналогичными объектами в отношении которых имеются данные о ценах сделок с ними.

Сравнительный метод базируется на след. принципах оценки:

- Замещения;

- Спроса и предложения;

- Вклада.

Оценка стоимости объекта начинается со сбора информации об объектах-аналогах. Объект – аналог должен быть близок к оценив. Объекту по цели использования, местоположению и физическим характеристикам, должен иметь нормальные условия продажи, права собственности характерных для данного рынка.

Информация об объекте-аналоге обязательно должна включать в себя:

- стоимость единицы сравнения (1 кв. метра, 1 гектара и т.д.) площади объекта;

- дату сделки;

- информацию о местонахождении объекта;

- условия сделки.

После сбора информации проводится проверка ее достоверности и анализ. Анализ информации направлен на сопоставление объектов- аналогов и оцениваемого объекта для выявления различий между ними. Для корректировки цены объектов-аналогов на выявление различия имеющиеся между оценив. объектом и объектом-аналогом, используется поправки(поправочные коэффициенты).

Выделяют 2 осн. Вида поправок:

- Процентные поправки

- Стоимостным поправкам (к единицы сравнения, к цене объекта в целом)

“+”:

1.наиболее точно отражает рыночную стоимость объекта;

2.не так трудоемок как затратный.

“-”:

4.Достоверность оценки напрямую зависит от точности исходных данных.

5.Сложно точно определить поправки, их оценка часто вызывает недоверие у клиента.

6.Для адекватной оценки стоимости объекта необходима обширная база сравнения, поэтому метод применим только на достаточно развитом рынке недвижимости.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации.

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа.

Дата добавления: 2015-04-24