Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения

Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета

Ставка дисконта – процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков расхода и дохода в единую величину и в текущей стоимости

3 основных метода расчета для определения ставки дисконта

1.Метод кумулятивного построения

2.Метод выделения. Предполагает использование информации о сделках с объектами – аналогам. Расчет ставки дисконта данным методом выделения предполагает несколько этапов: 1) выбор объектов-аналогов; 2) моделирование для каждого объекта – аналога потока доходов и расходов на период времени близкий к расчетному периоду по суммарному и наиболее лучшему и эффективному использованию объектов; 3) расчет ставки доходности по объектам аналогам; 4) обработка данных

3.Метод мониторинга. Основан на регулярном мониторинге рынка недвижимости и отслеживание основных экономических показателей, характеризующих инвестиции в недвижимость С=Д1/(1+р)+Д2/(1+р)в квадрате(Дn+R)/(1+р)в n-ой степени =сумма от n до i=1(Дi/(1+p)в i-ой степениR/(1+p)в n-ой степени), С – стоимость объекта недвижимости, n –число лет расчетного периода, Дi – поток денежных средств за i-ый год расчетного периода, p – ставка дисконта, R – величина реверсии.

Метод дисконтирования денежных потоков

Применяется тогда, когда доходы от объекта нестабильны. Наиболее целесообразно применение метода в следующих случаях:

1. Если будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих
2. Есть данные, позволяющие обосновать размер денежных потоков
3. Потоки доходов и расходов носят сезонный характер
4. Оцененная недвижимость – крупный многофункциональный объект
5. Объект недвижимости строится или только что построен и еще не вышел на
6. плановую мощность

Определение стоимости начинается с определения продолжительности расчетного периода учитываются такие факторы:

1. Продолжительность функционирования объекта
2. Срок окупаемости, типичный для данного сегмента
3. Требования инвесторов к срокам окупаемости
4. Стабильность экономики

После определения продолжительности расчетного периода находят поток денежных средств за каждый год (полугодие, квартал, месяц расчетного периода)

Поток денежных средств - это разность между суммами поступлений2 и выплат денежных средств от объекта недвижимости за определенный период времени.

Для определения потока денежных средств за каждый год расчетного периода необходимо найти величину реверсии

Реверсия – ликвидационная стоимость объекта на последний год расчетного периода. После расчета денежных потоков необходимо определить ставку дисконта.

Достоинства:

1. Позволяет оценивать инвестиционную и рыночную стоимость объекта
2. Подходит для оценки сложных и многофункциональных объектов (предприятий)
3. Дают возможность оценивать объекты, не имеющие аналогов

Недостатки:

1. Носит прогнозный характер
2. Является трудоемким расчетом
3. Расчет ставки дисконта иногда вызывает недоверие клиента

36. Специфика и основные цели оценки земельных участков.

Особенности оценки земельных участков

Земельные участки могут быть оценены массово или единично. Выделяют массовую (кадастровую) оценку земельных участков и единичную оценку земельных участков

Рыночная стоимость земельных участков определяется в ходе единичной оценки земельных участков. Рыночная стоимость может быть определена в ходе использования любого из трех способов (подходов) к оценке объекта недвижимости (затратного, сравнительного, доходного).

В наибольшей степени на оценку земельных участков влияют такие их особенности, как:

земля является природным ресурсом;

возможность многоцелевого использования земельных участков делает различие между потребительной и рыночной их стоимостью весьма значимым;

земля является основой формирование среды проживания населения.

Цели оценки недвижимости могут быть разнообразными. К числу наиболее распространенных можно отнести:

оценку земли для взноса в уставной капитал предприятий;

оформление залога (ипотеки);

определение цены при купле-продаже;

оценку земельного участка в целях налогообложения;

оценку инвестиционной привлекательности;

принятие хозяйственных решений, таких как выкуп земельного участка, его купля-продажа, сдача в аренду и т.д.

Для оценки земельных участков необходима следующая информация:

свидетельство о регистрации права (собственности, аренды);

кадастровый план земельного участка;

информация о наличии строений, сооружений, др. улучшений на оцениваемом земельном участке;

сведения о наличии обременений (залог, аренда и др. сервитуты).

Дата добавления: 2015-04-24