Основные методы расчета ставки капитализации

Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом

Для корректировки цен объектов аналогов на выявленные различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и объектом аналогом, используются поправки.

Выделяют 2 основных вида поправок:

1. Процентные поправки (чаще всего это поправки на место положения…)

2. Стоимостные поправки:

Стоимостные поправки к единице сравнения

Стоимостные поправки к цене объекта в целом (когда выявленные различия несвязанны с площадью объекта)

Методы расчета поправок:

1.Экспертный метод расчета поправок (эксперты лично на свое ощущение выставляют коэффициенты поправок)

2.Метод анализа парных продаж (базируется на анализе парных продаж (продаж двух объектов, являющихся точной копией друг друга, за исключением одной единственной характеристики, влияние которой на стоимость и определяется))

3.Метод прямого анализа характеристик используется тогда, когда не парных продаж (поправки на износ…)

4.Статистические методы базируются на больших объемах достоверной информации.

После расчета поправок проводится корректировка цен объектов аналогов и определение итоговой величины стоимости объекта.

32. Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения

Метод прямой капитализации относится к доходному подходу оценки стоимости недвижимости.

Применим к объектам, приносящим стабильные суммы доходов С=ЧД(чистый доход)/К(ставка капитализации)

1. Определение величины чистого дохода

2. Определение ставки капитализации – это ставка дохода, которого могут получить инвесторы в случае размещения капитала в других сферах деятельности с той же степенью риска.

Достоинства метода прямой капитализации: 1) хорошо отражает рыночную конъюнктуру и, следовательно, рыночную стоимость объекта; 2) метод простой и нетрудоемкий.

Недостатки: 1) не применяется для объектов, которые не приносят доход; 2) ставку капитализации нельзя рассчитать с необходимой точностью, если нет информации о рыночной стоимости; 3) если объект не достроен или не вышел на плановую мощность; 4) применение метода ограничено для сложных и крупных объектов; 5) метод не может применяться в условиях нестабильности экономики.

Методы расчета ставки капитализации:

1. Метод прямого сопоставления (метод рыночной выжимки). Заключается в определении ставки капитализации по объектам – аналогам в отношении которых имеется информация о доходах и ценах сделки
2. Метод кумулятивного построения. Основан на том, что к безрисковой процентной ставке добавляется уровень риска, характерный для рынка недвижимости, премии за низкую ликвидность недвижимости … Безрисковая процентная ставка – это ставка процентов по активам, в отношении которых нет риска невозврата
3. Метод связанных инвестиций. Разновидности:

· Метод связанных инвестиций для собственного и заемного капитала

· Метод связанных инвестиций по отдельным компонентам объекта (для сложных объектов)

Ставка капитализации рассчитывается как среднее взвешенное между ставками капитала на различные эл-ты объекта, пропорционально их доле в общей стоимости

1. Метод Элвуда. Используется когда необходимо учитывать кроме соотношения долей еще и период капиталовложения. Корректирует недостатки метода 3 с учетом периода планируемых капиталовложений и изменения стоимости имущества с течением времени

Дата добавления: 2015-04-24