Вопросы для самопроверки. Ипотека – это выдача кредитов под залог земли, недвижимого имущества

Ипотека – это выдача кредитов под залог земли, недвижимого имущества. По-гречески «hypotehteca» - подставка, подпорка. Ипотека оформляется договором между заемщиком-залогодателем и кредитором-залогодержателем, по которому первый обеспечивает недвижимостью свое финансовое обязательство перед вторым. Кредиторами при ипотеке выступают коммерческие банки или специализированные ипотечные банки, заемщиками – физические и юридические лица, обладающие собственностью.

Залог – способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) в случае невыполнения заемщиком (залогодателем) обязательства имеет право удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества. Объектами залога (предметом ипотеки) выступает недвижимое имущество в виде:

а)земельных участков, включая находящиеся на них строения и сооружения;

б)жилых домов и квартир;

г)производственных зданий, магазинов, складов.

Особенности залога состоят в том, что собственность должна приносить доход ее владельцу, она не должна быть объектом залога в другой сделке. Залогом не может служить имущество, находящиеся в исключительной собственности государства, объекты, имеющие историческую, культурную или иную ценность.

Термин «ипотека» обычно охватывает два понятия:

1) «ипотека» есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве – один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя;

2) «ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Ипотека выполняет следующие функции:

-является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

-стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

-формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке. Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Сам банк также может уступать свои права по ипотеке (цессия). Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

а)заключение коммерческим банком с юридическими или физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

б)эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;

в)денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

В зависимости от способа обеспечения ссуды имуществом различают стандартную ипотеку, когда закладывается одно конкретное имущество, объединенную ипотеку, связанную с залогом нескольких имущественных объектов, и общую ипотеку, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и т.д. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенную долю от стоимости объекта ипотеки. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат – вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита служат: договора залога (закладные), векселя, другие долговые ценные бумаги. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Ипотечная ссуда с покупкой имущества заемщиком и сдачей его в залог представлена на рис. 9.15.

Одним из важнейших условий ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в залог. Оценщики должны определить рыночную цену недвижимости. Исходным пунктом для этого расчета могут служить следующие стоимостные понятия:

1.Стоимость земли, которая зависит от ее площади, плодородия (в сельском хозяйстве), места положения участка, получаемой прибыли.

2.Стоимость построек на земельном участке.

3.Рыночная цена. Установление этой цены осуществляется посредством экспертизы специалистами-оценщиками.

	Продавец

Имущество Оплата

1 имущества

Кредит под залог 2 3

Залог 2

Погашение ссуды 4

Рис. 9.15. Ипотечный кредит с покупкой имущества и сдачей его в залог.

Важным моментом предоставления ипотечного кредита является андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита заемщиком. При изучении кредитоспособности заемщика устанавливается: соотношение между размером возможного кредита и стоимостью закладываемого имущества (стоимость залога должна быть выше суммы кредита), величина и стабильность доходов заемщика, права заемщика по отношению к недвижимости, возможность реализации недвижимости (ее ликвидность).

Ипотечный кредит используется для улучшения качества земельного участка, повышение его плодородия, для ведения на нем хозяйства; для строительства производственных зданий и жилых домов; для модернизации производства и т.д. Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

Для развития ипотечного кредитования важным являются обеспечение в стране стабильной экономики, низкая инфляция, формирования рынка недвижимости, земельного рынка. В Беларуси в потребительском кредитовании строительства жилья присутствуют элементы ипотеки – в залог берется обычно строящаяся квартира. Однако для ипотеки в полном смысле этого слова характерны низкие кредитные процентные ставки (до5% годовых) и длительные сроки кредитных договоров – до 40 лет. В развитых странах большое распространение ипотека получила в сельском хозяйстве. Для кредитования фермеров там созданы ипотечные банки. В Беларуси развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве сдерживается отсутствием реального земельного рынка.

1.По каким признакам могут классифицироваться формы кредита?

Дата добавления: 2017-01-14