Принципы оценки бизнеса

Принципы, основанные на представлениях собственника: полезности, замещения, ожидания.

Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости, соответствия, регрессии и прогрессии, изменения стоимость, экономического разделения имущественных прав, конкуренции.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности: факторов производства, вклада, остаточной продуктивности; сбалансированности (пропорциональности).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) в зависимости от условий рыночной среды. Объединяет все три вышеизложенных принципа.

Принципы, основанные на представления собственника:

Полезность – означает способность объектов собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определенного времени. Чем выше полезность объекта собственности, тем больше его стоимость.

Принцип замещения означает, что максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью аналогичного объекта с эквивалентной полезностью. Это означает, что неразумно платить за объект собственности больше, если другой такой же объект с аналогичной полезностью может быть приобретен за меньшую стоимость.

Принцип ожидания заключается в том, что инвестор, вкладывая деньги в объект сегодня, в будущем ожидает получить доход от использования данного объекта, в том числе от его продажи в конце срока использования.

Принципы, связанные с рыночной средой:

Принцип зависимости от рыночной среды означает, что стоимость объекта оценки зависит от рыночной среды, в которой он функционирует, В том числе и от стоимости соседствующих объектов. В свою очередь, сам оцениваемый объект влияет на стоимость окружающих его объектов собственности.

Принцип соответствия требованиям рынка означает, что максимальная стоимость объекта оценка возникает тогда, когда потребительские характеристики соответствует потребностям и ожиданиям соответствующего рынка (например, рыночным и градостроительным стандартам, требованиям рынка по уровню доходности и др.). Объекты, не соответствующие требованиям данного рынка по каким-либо критериям, будут иметь меньшую рыночную стоимость.

Принцип соответствия реализуется в двух принципах: регрессии и прогрессии.

Регрессия (снижение стоимости) имеет место, когда объект оценки характеризуется излишними улучшениями относительно других аналогичных объектов данного рынка. В этом случае рыночная стоимость такого объекта скорее будет ниже реальных затрат на его изготовление или формирование.

Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов (например, объектов инфраструктуры, наличия природных ресурсов) рыночная цена оцениваемого объекта может оказаться выше его стоимости.

Принцип конкуренции предполагает анализ влияния конкурентной борьбы на величину дохода от данного бизнеса. В процессе оценки учет данного фактора осуществляется при моделировании денежного потока путем:

1. Либо его уменьшения;

2. Либо путем увеличения ставки дисконтирования на величину премии за риск недополучения дохода в результате действий конкурентов.

Принцип изменения стоимости основан на том, что стоимость бизнеса и его компонентов зависит от внешней среды, состояние которой постоянно меняется; следовательно, изменяются и факторы стоимости оцениваемого объекта, а значит и стоимость самого объекта; поэтому оценка стоимости объекта должна определяться на конкретную дату.

Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав означает, что имущественные права следует разделить или соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость оцениваемого объекта. Разделение имущественных прав может быть:

· Физическим – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностными участком земли и недрами;

· По времени владения – различные виды аренды, пожизненное пользование, будущие имущественные права;

· По праву пользования – участие в капитале, закладные, залоги;

· По видам имущественных прав – совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

Принцип факторов производства означает необходимость учета в процессе оценки всех факторов производства (капитала, труда, земли и менеджмента) с точки зрения их состояния на момент оценки и перспектив изменения в будущем.

Принцип вклада предполагает учет вклада каждого фактора в формирование дохода и его влияния на стоимость объекта. Поэтому включение любого дополнительного фактора в систему оценки объекта экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости при этом больше затрат на формирование или приобретение данного фактора. Вклад – это сумма, на которую увеличится или уменьшится стоимость объекта оценки, полученная вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или добавления к действующим факторам производства. Некоторые факторы увеличивают стоимость объектов больше, чем связанные с ними затраты.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка предполагает компенсацию земли после оплаты других факторов производства. В основе данного принципа лежит положение о том, что каждый используемый в системе бизнеса фактор должен быть компенсирован вновь созданной стоимостью.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) основан на том положении, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов, при котором достигается его максимальная стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумное и возможное использование объекта оценки, выбранное среди законных альтернативных вариантов (т.е. является достаточно обоснованным, физически возможным и финансово осуществимым), которое обеспечивает ему наивысшую текущую стоимость.

Ограничения для варианта ННЭИ:

1. Максимальная доходность: определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестирования;

2. Финансовая обоснованность: предполагает обоснование целесообразности финансирования данного инвестиционного проекта, отражающее способность проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на капитал;

3. Физическая (техническая) осуществимость: определяется в результате анализа технических возможностей проекта, его жизнеспособности (например: анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным сетям, анализа затрат и сроков реализации проекта);

4. Соответствие законодательству: предполагает соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожарной безопасности, строительным нормам и др.

Принцип ННЭИ применяется:

1) При оценке незастроенных земельных участков – обязательно (а в некоторых случаях и застроенных);

2) При оценке бизнеса – в следующих целях:

a. При реконструкции;

b. В целях инвестирования;

c. При разработке плана развития.

Все принципы тесно связаны между собой, но для отдельно взятого объекта оценки можно определить наиболее значимые принципы (в соответствии с конкретной ситуацией).

Дата добавления: 2014-01-20