Сравнительный подход к оценке ЗУ

Метод сравнения продаж.

Этапы оценки:

1) Выявление продаж ЗУ на соответствующем рынке и его сегментах;

2) Проверка информации о сделках (с целью отсечения вынужденных продаж);

3) Составление окончательного списка из нескольких наиболее приемлемых вариантов;

4) Корректировка цены каждого варианта по элементам сравнения (по всем характеристикам, которые обладают стоимостью для потенциального покупателя).

Основные элементы сравнения для земли:

· Факторы стоимости (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость ЗУ);

· Характеристики сделок, сложившихся на рынке;

· Условия финансирования;

· Условия платежа (денежные средства, ценные бумаги, взаиморасчеты и др.);

· Обстоятельства совершения сделок (публичная оферта, продажа в условиях банкротства и др.);

· Изменение цен на ЗУ за период с даты оценки аналога до даты оценки оцениваемого ЗУ.

Порядок корректировки. Она проводится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, то есть уточняется, за какую сумму был бы продан сравнимый участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

Методы проведения корректировок:

1) Метод парного сравнения продаж;

2) Метод парного сопоставления дохода двух аналогов (которые отличаются друг от друга только одним элементом сравнения) и определение корректировки, как капитализированной разницы в доходах;

3) Метод, основанный на корреляционно-регрессионном анализе;

4) Метод определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

5) Экспертный метод.

Метод распределения (соотнесения или переноса). Используется для оценки застроенных участков.

Основан на положении о том, что для каждого типа застройки ЗУ в конкретном регионе существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Основные принципы: сбалансированности, принцип предельной производительности.

Условия применения:

1) Соответствие улучшений участка его ННЭИ;

2) Одинаковый тип застройки аналогов и оцениваемого участка;

3) Небольшой хронологический возраст улучшений (так как с увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается).

Этапы оценки:

1) Определение доли стоимости земли в общей стоимости каждого объекта по аналогам:

dзу = Vзу / Vo = Vзу / (Vзу + Vзд)

2) Определение доли стоимости земли в стоимости оцениваемого объекта как среднее арифметическое по аналогам;

3) Определение стоимости оцениваемого ЗУ: Vзу = Vo * dзу (среднее). Vo – это недавняя цена продажи с аналогичными улучшениями.

Дата добавления: 2014-01-20