Основные понятия и оценочные категории

Тема 4. Технология оценки стоимости недвижимости

1. Основные понятия и оценочные категории.

2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

3. Принципы оценки объектов недвижимости.

4. Этапы оценки.

5. Государственное регулирование оценочной деятельности.

Стоимость — это деньги или денежный эквива­лент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать по­нятия стоимость, затраты и цена (рисунок 4).

Рисунок 4 – Стоимость, цена и затраты

Стоимость (value) — это мера того, сколько предпо­лагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты (cost) — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

Цена (price) — это денежные средства, уплачивае­мые за собственность.

Виды стоимости недвижимости подразде­ляются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

Стоимость обмена (objective value, value in exchange) носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

- рыночная стоимость (market value);

- ликвидационная стоимость (salvage value);

- страховая стоимость (insurance value);

- залоговая стоимость (mortgage value);

- арендная стоимость (rent value).

Стоимость использования (subjective value, value in use) отражает намерения владельца или арен­датора. Стоимость использования основана на эффек­тивности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стои­мость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается вы­ставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

- инвестиционная стоимость (investment value);

- балансовая стоимость (book value);

- стоимость для целей налогообложения (taxable value).

Остановимся на этих понятиях подробнее.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия», т. е. продавец и покупатель действуют раци­онально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нор­мальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собст­венности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

- мотивация продавца и покупателя является типичной;

- обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;

- имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

- платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом;

- компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недви­жимости.

Рыночная стоимость является объективной, незави­симой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Ликвидационная стоимость — представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объ­екта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановитель­ной стоимости, либо полной стоимости замещения объ­екта, который подвержен риску уничтожения (или раз­рушения). На базе страховой стоимости объекта опре­деляются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость есть оценка объекта не­движимости в сфере ипотечного кредитования, осущест­вляемая по рыночной стоимости.

Инвестиционная стоимость. Капитал пре­следует цель воспроизвести себя с приращением. Не­движимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный ин­вестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет ин­вестиционной стоимости производится исходя из ожи­даемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается сто­имость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортиза­ции, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения иму­щества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспер­тами-оценщиками на основе либо рыночной, либо вос­становительной стоимости объекта.

В России в настоящее время оценка имущества фи­зических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной сто­имости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в текущих ценах на строитель­ство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения, которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещение выражается издержками на создание объекта функцио­нального аналога.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные усло­вия равновесия. Например, продавец вынужден согла­шаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объ­екта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

Дата добавления: 2014-01-20