Этапы оценки

В Российской Федерации используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценке стоимости недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта. Методы оценки зависят от принятого подхода.

Процесс оценки недвижимости состоит из определен­ных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Этап 1. Определение проблемы (цель). Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть за­интересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова наиболее вероятная продажная цена? При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо вы­яснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отме­ченных проблем требует от оценщика определения осо­бого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем.

При оценке необходимо получить детальную характе­ристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонирова­нию, что осложняет использование. Таким образом, юри­дические требования могут ограничивать масштабы ис­пользования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволят определить наиболее рациональный вариант использова­ния объекта.

Принцип изменения делает необходимым для оцен­щика установление фактической даты оценки. Отсутст­вие конкретной даты в отчете может ввести в заблуж­дение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отче­тов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Этап 2. План оценки

Разработка плана необходима, чтобы избежать дуб­лирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех фак­торах, которые действительно определяют цену объекта.

Рассмотрим основные элементы плана.

1. Анализ и определение сегмента рынка недвижи­мости.

Этот элемент плана важен вне зависимости от того, какой вид стоимости требуется определить: инвестици­онную стоимость, рыночную стоимость или другую. Для целей анализа предложения выявляются аналогичные объекты, способные конкурировать с оцениваемым. При анализе спроса выявляются возможные покупатели или пользователи оцениваемой собственности. Кроме того, при составлении плана оценки собирается информация об условиях финансирования сделки.

2. Определение целесообразности существующих ме­тодов определения стоимости.

Метод, основанный на капитализации дохода, явля­ется наиболее приемлемым при оценке недвижимости, приносящей доход. Но в некоторых случаях, например, при освоении новой территории или в условиях пассив­ного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений) целесообразны методы на основе затратного подхода. В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. В тех случаях, когда полученной информации доста­точно для применения всех трех существующих мето­дов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.

Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоста­вимых объектов. К таким данным относятся: физические характеристики объекта, время продажи, местоположе­ние, условия продажи и условия финансирования. До­стоверность данного подхода снижается в условиях ог­раниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дез­ориентировать оценщика.

Как уже отмечалось, затратный подход целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов) или новом строительстве, а также для целей страхования. Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, об уровне заработной платы, о стоимости материалов и оборудования, о при­были и накладных расходах в строительстве на местном рынке. При применении этого подхода чрезвычайно сложно определить стоимость уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и ар­хитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.

3. Разработка графика работ по оценке и соответ­ствующего бюджета.

При этом оцениваются ожидаемые затраты на сбор и подтверждение информации, которые зависят от объема информации, котором уже располагает оценщик, от на­личия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика. В некоторых случа­ях в бюджет включаются гонорары специалистов и экс­пертов, привлекаемых со стороны, например, инженеров, искусствоведов, адвокатов, бухгалтеров или других оцен­щиков.

Необходимо учесть возможные командировки, ис­пользование компьютерных баз данных, подготовку и написание отчета об оценке.

От заказчика необходимо получить заверенные ру­ководителем данные, необходимые для проведения оцен­ки, а именно:

1. Договор купли продажи.

2. Свидетельство о праве собственности.

3. Свидетельство о внесении в реестр собственности.

4. Государственный акт пользования землей или договор аренды.

5. Паспорт бюро технической инвентаризации (БТИ) с поэтажным планом.

6. Техническая документация.

7. Смета.

8. Инвентарные карточки.

9. Сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).

Последним шагом в составлении плана оценки яв­ляется подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от слож­ности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предостав­ляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовре­менной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оп­латы составляет 50—150 долл. за 1 час работы оценщика [93, 44]

Этап 3. Сбор и подтверждение информации

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Не­точные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе по­иска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достовер­ность результата.

2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают сле­дующие факторы: экономические, социальные, государ­ственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки.

Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Россий­ский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной ком­пьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости насе­ления, особенностям народонаселения и его предпочте­ниям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о госу­дарственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.

Этап 4. Выбор метода оценки

Каждый из трех рассмотренных выше подходов оцен­ки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получе­ния информации. При использовании затратного под­хода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения ме­тода сравнительного анализа рыночных продаж источ­ником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно полу­чить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода, при использовании достоверных данных, при­водят к примерно одинаковым результатам. Но, учи­тывая несбалансированность спроса и предложения, неинформированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность производите­ля, результаты расчетов по трем методам оценки не­движимости могут не совпадать.

Этап 5. Согласование

Согласование — это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

Этап 6. Отчет об итоговой оценке стоимости

На этом этапе оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с кли­ентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.

Дата добавления: 2014-01-20