Процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

1) определение основных вопросов оценки;

2) сбор, проверка и анализ информации;

3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

4) расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке (затратного, сравнительного, доходного) и согласование полученных результатов;

5) подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

l цель оценки;

l стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

l правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

u категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

u разрешенное использование земельного участка;

u форма собственности;

u кадастровый номер;

u наличие застройки;

u определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные.

Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализ ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализа информации особое внимание обращается на шесть разделов:

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

1) договор на передачу собственности;

2) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

3) информация о собственнике или арендаторе;

4) правила функционального использования;

5) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-эконогические; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие.

1. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности.

Фронтальная граница – это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую-либо другую географическую особенность.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

l размер (площадь);

l форма;

l топография (рельеф);

l ландшафт;

l инженерно-геологические условия для застройки;

l состояние участка (расчищен, имеются подсадки и т.п.).

1. Описание зданий, строений, сооружений, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
2. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

1) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

2) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

3) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

4) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

5) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

6) состояние окружающей среды;

1. Анализ экономических факторов:

· цены соседних участков;

· наличие инженерных коммуникаций или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);

· данные о продажах аналогичных земельных участков;

· данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования;

· данные о доходах и затратах от использования объекта.

1. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

l целевое назначение и разрешенное использование;

l текущее использование земельного участка;

l перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

l ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», оценщик при проведении оценки использует затратный, сравнительный и доходный подходы оценки. Он самостоятельно определяет в рамках каждого их подходов к оценке конкретные методы оценки.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, разработанных в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001г. №519 и утвержденных Распоряжением Мин имущества России от 6 марта 2002г. №568, рекомендуется использовать:

l метод сравнения продаж;

l метод выделения;

l метод распределения;

l метод капитализации земельной ренты;

l метод остатка;

l метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».
2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001г. №519.
3. Методические рекомендация по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002г. №568-р.
4. Методические рекомендация по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003г. №1102-р.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

l своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;

l отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отражаемых в отчете;

l отчет может также содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;

l отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Дата добавления: 2014-01-20