Виды разрешенного использования земельных участков

Делимые и неделимые ЗУ

Оценка земельных участков

Метод валового рентного мультипликатора

ВРМ – это отношение цены продажи ОН к его ПВД иди ДВД:

ВРМ = V₀/ ПВД (ДВД)

Стоимость ОН определяется по формуле:

V₀ = ПВД₀ * ВРМан или V₀ = ДВД₀ * ВРМан

ПВД₀ и ДВД₀ – данные по ООН

ВРМан – усредненный ВРМ по аналогам

Земельный участок – часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Специфика земельного участка:

Как объекта благосостояния и экономических отношений определяется тем, что земля является:

§ средством производства

§ средством и предметом труда

§ всеобщим местом проживания людей

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются:

§ земельные участки, которые обладают различными потребительскими свойствами

§ и права на них

Земельный участок считается делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный ЗУ с прежним целевым назначением и разрешенным использованием.

Если земельный участок невозможно разделить на таких условиях, то он считается неделимым.

Разрешенное использование ЗУ – это использование ЗУ с учетом его целевого назначения, а также ограничений и обременений, установленных градостроительным регламентом.

§ по плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами

§ по размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах

§ по способам использования ЗУ

§ по предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений

§ по видам деятельности и др.

Основные факторы стоимости ЗУ:

1. целевое назначение

2. разрешенное использование

3. права иных лиц на ЗУ

4. разделение имущественных прав на ЗУ

5. местоположение

6. влияние внешних факторов (в том числе преобладающие способы использования в окрестностях ЗУ)

7. перспективы развития района, в котором он расположен

8. ожидаемые изменения на рынке земли и иной Н

9. текущее использование ЗУ

Оценка земельных участков подразделяется на:

§ массовую кадастровую оценку ЗУ

§ единичную оценку ЗУ, целью которой является определение рыночной (или иной) стоимости единичного ЗУ на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки

Рыночную стоимость имеют те ЗУ, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени.

Основные принципы оценки ЗУ:

1) ННЭИ, т.е. наиболее эффективное использование ЗУ, которое является:

• Физически возможным
• Экономически оправданным
• Соответствует требованиям законодательства
• Финансово осуществимо
• И в результате, которого расчетная величина стоимости ЗУ будет мах (данный принцип используется с учетом возможного разделения ЗУ на отдельные участки)

2) Принцип полезности

3) Принцип спроса и предложения

4) Принцип конкуренции

5) Принцип ожидания (стоимость ЗУ зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода)

6) Принцип изменения стоимости

7) Принцип зависимости

Дата добавления: 2014-01-20